记者观察：资本挥师二三线城市

　　已开始在银川、海口等地找地的广州利海集团副总裁莫嵘，近日在三亚一个会议上语气坚决地向记者表示，该集团将不会参与广州双限地的竞拍，"广州开发商已经开始逃离广州，因此利海也开始在银川、海口、长沙等二线城市寻找机会。"

　　据记者了解，当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地"抢"破头时，不少精明的开发商早已将触角伸向了二三线城市。万科挺进天津、沈阳、佛山等地；头创置业进入太原、无锡等地；富力地产的触角也伸向了天津、西安等地；而在全国排兵布阵较早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块后，又在山东东营取得新项目，使得阳光100在全国的据点达到了13个城市。一位正打算进军外地市场的京城开发商告诉记者，如果说2006年还有很多房企在观望中，那么2007年将是房地产开发商集中向二、三线城市挺进的"资本圈地年"。

　　上海今年的房价和成交量均出现大幅波动。

　　二、三线城市房地产市场发展的"空白"和滞后，给开发商带来了很多信心。记者注意到，今年以来，身处二、三线城市的开发商们虽然大多谨慎行事，但是拿地、开工、销售工作却也有条不紊。与内资地产商在二、三线城市四处出击相同的是，外资地产巨头也闻风而动：在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示，2007年前将在上海以外的10个城市，每年购入三到四块大型土地，共建约10个购物商场；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，也计划在2014年前在成都开发五到七个项目。

　　凯德置地高层表示，之所以青睐二线城市，原因有四个方面：经济充满活力，居民购购力迅速提高；城市发展快，市场空间及前景广阔；各地都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，竞争相对较弱。据英联国际不动产研究分析，目前上海房地产投资收益率只有7%至8%左右，而几大主要二线城市平均利润能够达到30%。

　　业内预测：一线城市房价将回落

　　在三亚的一次会议上，中原地产中国区总裁黎明楷(黎明楷博客,黎明楷新闻,黎明楷说吧)认为，明年国内一线城市可能会出现房价的适度回落，其判断依据是政府宏观调控政策较终指向是希望房价能够有所回落。黎明楷在比较分析了2006年京、沪、广、深的房价与成交量后，发现除上海出现房价与成交量的大幅波动外，其他城市的成交量与房价均为增长。他认为可能将在明年5月左右出台后续调控政策，房价或许会受到更多影响。

　　"虽然北京房价仍在上涨，但这并不能说明宏观调控没有效果。"黎明楷向记者表示，这一轮的宏观调控主要针对大户型、高端住宅。从10月份的数据看，随着宏观调控的逐渐深入，高端住宅已经受到较大影响，销售价格开始下降。另外，众所周知，近期北京市二手房交易中较后一个未实现全面征收的税种--土地增值税尘埃落定，北京市地税局规定自2006年12月1日起对二手房交易全面征收土地增值税。该政策一出，即刻让二手房的交易成本再度上升。黎明楷表示，此次政策的出台表明了政府对"打压高房价"、打击房地产投机行为的决心。政府通过转让环节增加税收来减少投机炒房的获利空间，从而抑制上涨过快的房价势头，打击投机炒房行为。

　　黎明楷认为，为抑制房价的增长，政府并没有像外界所预期的那样，逐步减少调控措施，而是进一步加强了调控的力度。除了将以前尚未落实的政策落实外，还进一步出台新的政策，加大调控力度。比如，物业税明年可能会出台。

专家观点：土地政策将成调控

　　事实上，进入二、三线城市的开发商在寻求商机的同时，也给当地的房地产市场带来不小的震动，比如洗牌就是不可避免的。一位不愿意透露姓名的北京开发商告诉记者，二、三线城市有部分开发商并不是真正的开发商，而是投机商。"我们曾在一个三线城市遇到了一个开发商，他拿到了一个160亩的大项目，但手上自有资金却只有3000万元。"该人士表示，这种开发商如果不是炒地而是自己开发，资金链随时都会断裂。

　　"随着政策越来越严，加上很多品牌开发商进入，实力小、规模小的当地开发商迟早要被淘汰掉。"不少专家普遍认为，2007年，二、三线城市的房地产市场一定会是一个热闹的市场。

　　北师大金融主任钟伟教授则认为，接下来还将会有更加严厉的调控措施，其中土地政策将成为调控。目前的土地前期开发费用都是由地方的国土资源部门掌控，先进入投资，然后再把开发成本摊掉，剩下的进入财政账户。类似于拆迁等费用并不在财政的预算范围内，而是"账外账"。但是今后，土地的前期开发费用将完全并入财政预算，都从财政预算内支出，充分核算成本，这样可以避免地方政府对土地出让金的滥用。

　　记者了解到，事实上，土地的调控已经开始。日前，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发出通知，提高新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。财政部综合司有关负责人表示，提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动，抑制房地产的虚火上升。

　　政府动态：注重调控任务落到实处

　　中国社会科学院城市主任牛凤瑞认为，不管是北京、上海、广州一线城市，还是其他二、三线城市，"中国房价从长远看，总的趋势是上升的。"这是因为促使房价上升的因素存在，但并不等于房价上涨越快越高越好。必须承认这个现象，并基于这种现象采取对策。牛凤瑞告诉记者，北京房价今年出现的大幅上涨，带有一定补涨的因素。他预计，未来一至三年，北京房价仍将保持上涨态势，但不会长期延续去年以来出现的大幅上涨。"房价涨跌头先取决于供给，如果房屋供应量不能满足，还可能进一步上涨。政府真想控制房价，应想方设法增加供给。"

　　国务院发展研究研究员廖英敏则向记者表示，从刚刚闭幕的经济工作会议看，明年除了将会继续落实现有的宏观调控政策外，可能还会出台一些调控政策。廖英敏认为，有的宏观调控政策还要进一步细化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具体的措施。廖英敏分析，问责与税收手段可能是明年房地产调控两大看点。除酝酿已久的物业税之外，消费税开征有可能提上议事日程，并有可能在高端房交易方面实施。

　　"今年房地产调控效果不好，主要是地方政府执行力度不够。"谈到北京等一线城市今年房价的迅速上涨，廖英敏认为，如果房价还继续大幅上涨，明年可能将酝酿更严厉的调控措施和问责制，加强对地方政府的检查、督察或监督，对执行不力的地方政府可能将进行惩治，直至追究有关负责人的责任，以使各项调控政策落到实处。

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