综合消息今年1月1日起，海南省开始境外旅客购物离境退税政策试点。至此，海南国际旅游岛的建设又迈出实质性的一步。同时，相关的旅游地产的概念也再一次引起人们的普遍关注。 　　调控步步紧逼房企纷纷转型 　　近年来，尤其是在刚刚过去的“调控之年”2010年，国家对楼市的调控措施密集出台，步步紧逼的严厉调控意味着中国楼市在宏观政策环境层面面临的压力越来越大。事实上，由于大多数调控措施均主要指向普通住宅市场，在调控日益常态化的形势下，中国房地产业传统的以住宅开发为主的业务和盈利模式已经难以长久持续。为了规避调控和顺应形势的变化，众多房企纷纷加快转型，进军商业地产、投身私募或转战二三线城市；许多房企则把目光瞄向了旅游地产这个调控火力明显较小的领域。 　　“住宅市场饱受宏观调控之困，商业地产竞争激烈，且还存在‘商住倒挂’的现象，对于资金实力雄厚的企业而言，旅游地产是个不错的选择。”北京市某国有房地产企业商业地产相关负责人表示。 　　旅游地产开发较为典型的区域便是近一年多来热炒的海南地区。据统计，目前中国房地产开发百强企业中已经有超过60家在海南进行房地产开发。雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产等开发商已经或正在抢滩海南。同时，各标杆房企也加强在全国范围内对旅游地产布局：去年6-9月间，万达率多支“联合舰队”斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目；近3个月内，龙湖地产斥资54亿元拿下烟台、玉溪等地块，打造旅游地产项目…… 　　泥沙俱下旅游地产乱象丛生 　　开发商借势变相圈地，“旅游”、“地产”成了两层皮 　　据统计，中国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，由此可见地方政府对旅游业的重视。同时，中国已是世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。“旅游”与“地产”的碰撞，撮合了地方政府与开发商的“联姻”。 　　把旅游地产作为拉动地方GDP的动力之一，地方政府频繁出台优惠措施。实际上，部分旅游地产项目本身就是地方政府的招商引资项目。旅游地产前期投资比较大，大部分旅游地产项目都是在城市边缘地带，开发商必须承担起部分的政府职能，投入巨资建设基础设施、旅游项目、酒店项目等配套，所以政府也会做出一定的让利。 　　其实，“醉翁之意不在酒”，对于开发商而言，土地才是较重要的。事实上，很多旅游地产项目的地块并没有经过招拍挂程序，常常是开发商和地方政府协商以后，只是走个过场。在一些偏远地区，地方政府急于改善当地落后的环境和基础设施。在这样的情形下，作为一种补偿，开发商拿地的价格相对就比较低。 　　三亚天泽湖畔营销总监胡楠木表示，从全国来看，旅游地产发展较成熟的地区就是海南，但从真正的意义上来说，海南并没有真正的旅游地产项目。在其看来，目前“旅游”与“地产”的结合还不够紧密，还是两条线并行，没有接轨。 　　这也是国内旅游地产的一个怪圈，甚至被打上“借旅游地产之名变相圈地”的嫌疑。广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出，目前旅游地产的问题就是借发展旅游之名，运作房地产开发项目，以突破限制严格的房产调控政策。从目前情况来看，炒作旅游地产概念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。这或许是继华侨城主营的主题公园+酒店+地产模式后，其他开发商群起效仿较后却无疾而终的缘故。 　　中国综合开发研究院旅游地产研究主任宋丁指出，在目前旅游地产的迅速发展中，存在一个重大问题：在华侨城由旅游向地产扩张的模式成功之后，各种所谓的“伪旅游地产”或者“仿旅游地产”就出现了，而且更多的是以纯粹的房地产开发商的面目出现的。 　　宋丁表示，“我们接触过的几个大项目都出现过这种问题，他们在前期的规划根本就不能用，地方政府不批。当开发商给予承诺、地方政府交地之后，他们往往是集中力量盖房子，他们拿出的规划大多都是房地产规划，然后是象征性地做了旅游项目的规划，这是地方政府不能够容忍的，所以很多项目都搁浅了。” 　　早前，万达入主云南滇池国家旅游度假区就上演过这样的插曲。2003年，万达和昆明滇池旅游度假区管委会签订协议，计划在滇池旁打造大型旅游度假项目，规划中包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、旅游风情小镇、产权式度假公寓、联排别墅、独立别墅等。然而，住宅项目开发至第六期，其主题公园却迟迟未开工。较终，昆明市政府于2007年从万达手中收回了闲置已久的旅游项目土地。 　　国内的旅游地产项目应坚决地走“旅游”和“地产”融合发展的道路。 　　另外，由于旅游地产所占土地远大于普通的房地产项目，也容易产生跑马圈地之嫌。“开发商拿下的上千亩地块不受‘一年之内动工开发、两年之内必须完成工程比例’的限制。”地产专家邓浩志透露说，因为上千亩地块的土地使用权并不是一次性拿下，开发商和政府只是签订了类似协议，开发完再拿，但实际这样的行为有囤地嫌疑。 开发商变相圈地原因复杂 　　开发商借旅游地产变相圈地，部分原因在于开发商，部分原因在于地方政府。 　　头先，通过囤地，一方面，开发商通过时间差、价格差获得土地增值利润，尽可能大地获取土地；另一方面，开发商再以当前该地区的地价为参照，以计算土地盈利后的地价作为成本，再设计房价获取房屋开发利润。 　　其次，由于单纯圈地囤积、炒卖土地的风险很小，比开发房屋的投入也要小很多，而土地卖出之后往往可能获得比开发和销售房产更高的利润，一些开发商成为纯粹的土地商人，他们只求等待地价上涨之后，将土地卖出，获取土地升值利润。这造成一些开发商只囤积购卖土地而不开发房子。 　　再次，旅游地产项目所处的地块往往具有较强的的自然景观价值或人文价值，具有较大的稀缺性，区域巨大，这也成为开发商倾向于大规模跑马圈地，却缓于项目开发的重要诱因。 　　而刺激上述动因的一个重要因素则是不正常的房价持久上涨的预期。由于房价预期扭曲，房价持续上涨，面包的价格涨高了，面粉的价格也看涨，于是地价也被抬高。而地方政府处于政绩和利益的考虑，乐于见到地价上涨，甚至以各种手段推升地价。 　　同时，的土地政策没有被地方政府彻底地贯彻执行，是更直接、更有力的推动因素。国家多年来多次出台政策打击土地投机行为，但是这些政策几乎没得到有力的执行。一些地方政府，在土地财政和个人利益的驱动下，对于国家政策阳奉阴违，乐于和开发商协同操作，把地价推高，以抬高后续土地的卖价而获得更多的卖地收入。 　　例如，据一位不愿透露姓名的海南地产商称，一份有关部门截止到2009年9月底的囤地名单显示，名单榜上有名者基本都是些小鱼小虾，除了罗牛山、华润等少数知名企业海南闲置用地“在案”，其它的大型房企并未出现。真正的大鳄，其间利益错综复杂。即使对认定闲置土地的罗牛山、华润而言，也未有特别惩诫。华润海南4宗土地被列为闲置，隶属于海南华润石梅湾旅游开发有限公司的这4幅地块，均为2005年12月22日取得的旅游用地项目，约定开工日期为2006年6月30日，由于企业自身原因，至2009年9月30日尚未动工。 　　旅游地产高收益的背后暗藏高风险 　　尽管旅游地产可为房企带来较高收益，然而，高收益同样意味着更高的风险。旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离城区，拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。 　　“风险系数非常大，目前开发商拿下的都是二三线城市的郊区地块，其配套不完善，不可能马上就旺起来。”万联证券研发副总黄鹏认为，涉及旅游、商业地产的项目，其投资巨大，若在市况不佳时，可能会影响开发商的资金链。 　　以知名旅游地产开发商华侨城为例，其主营的主题公园+酒店+地产模式，一次性投入资金很大，营运成本较高，收益比较平稳，但成长性不是非常高。其盈利主要靠地产，每年贡献大约80%的利润，旅游业务仅贡献不到20%。此外，如果不充分考虑就业人口以及消费人群，就盲目大规模建设酒店、会所、娱乐设施等都有很大风险。以华侨城在北京的欢乐谷项目为例，2001年华侨城开始与当地政府进行接触，2002年签订项目合同，2006年欢乐谷试营业，这是时间不短的培养期。 旅游风景区“人见人爱”，面临被过度开发风险 　　当前，无序开发旅游风景区的行为已经随处可见。不但是旅游地产开发商，包括地方政府和旅游经营管理部门，都热衷于在保护区内大兴土木。旅游风景区因其独特的自然资源和人文价值，正面临“人见人爱”的局面，一些权势部门和资本都想染指。一些地方则变相出让旅游风景资源及其土地，使旅游风景区出现了扭曲的产业化定位，背离了公益的开发方向，走向危险道路。更为可怕的是，这一现象大有愈演愈烈之势，旅游风景区保护困境突围已迫在眉睫。 　　专家认为，在旅游开发的名义下，我国旅游风景区正遭受着有史以来较严重的破坏。由于错位开发，那些较精华、较优美的自然和历史文化遗产，正成为城市的闹市区、平庸的商业区，甚至成为权势部门和资本的附属品。 　　风景名胜保护困境源于制度上的缺失 　　北京大学世界遗产研究主任谢凝高教授认为，风景名胜的管理涉及规划、建设、林业、文化、文物等各系统，关系错综复杂，管理体制不顺。较后造成的结果就是决策权和执行权落到了地方政府手里。而地方政府又往往存在利益局限性，盲目地追求以旅游拉动经济发展，搞招商引资，搞房地产开发，以此作为自己的政绩。 　　体制缺陷导致的另一个问题，是国家旅游风景区仍由各地管理保护，通过门票开发资金来保护。国家财政几乎没有资金投到旅游风景区，导致许多旅游风景区因此不得不走上“靠山吃山”“以景养景”的道路，较后过度开发，损失惨重。 　　宋林飞更指出法律制度上存在的诸多问题，如相关领域只有条例没有法律、专业“拍脑袋”随时可以改变建设规划、旅游管理执法没有强制性措施等题，如

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