◆《房屋登记办法》的四个新转变

《房屋登记办法》是依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设条例》等法律、行政法规而制定的，它的宗旨和目的，是为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。就《办法》的内容来说，有四个新的转变：

，房屋登记制度由房屋确权登记转为房屋申请登记，坚持“登记为民”原则，方便群众办理登记。

2001年8月15日正式颁布实施的《城市房屋权属登记管理办法》规定的房屋权属登记是“依法确认房屋产权归属关系的行为”，“实行房屋所有权登记发证制度”而《房屋登记办法》规定的房屋登记“是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请”，说明房屋登记制度由原先的房屋确权登记转为现在的房屋申请登记，也就是由房屋权利人、当事人自愿向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法审核有关材料并将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿上，从而有效地保护了权利人的合法权益。

，登记客体范围由单一的国有土地范围的房屋登记，扩大到国有、集体土地上的建筑物、构筑物的登记，规范了国有、集体土地上的房屋登记。

以前的房屋登记只限定在城市范围内的房屋登记，其法规的名称就是《城市房屋权属登记管理办法》，集体土地上的房屋登记基本上按照《村庄和集镇规划建设条例》规定由规划部门确权登记，不规范、不同等、不确定、不集中。此次《房屋登记办法》扩大了登记客体的范围，由原先的单一的城市规划区内国有土地范围内的房屋登记，扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物和非房屋的其他建筑物和构筑物登记，如油库、码头等登记，并把集体土地范围的房屋登记专门做为一章(共九条)进行规范，明确“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋申请房屋登记”，并在“房屋登记簿和房屋权属证书上注明‘集体土地’字样”。在房屋登记上头先突破“城乡二元论”管理模式，使农村村民利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋申请房屋登记，同国有土地上的房屋一样，同样可以在国家统一房屋登记机构进行登记，并在登记簿记载和发放房屋权属证明，保护并规范了集体土地村民的房屋物权。

第三，房屋登记由原先的房屋所有权登记发证制度转为建立房屋登记簿和发证相结合的制度，明确了登记簿和发证的内容和形式。

原先的房屋登记主要是“申请房屋权属登记，领取房屋权属证书”，而新《房屋登记办法》则规定：“房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。”房屋登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为房屋物权变动的可信性提供保障，同时《房屋登记办法》规定了房屋登记六项程序：“(一)申请；(二)受理；(三)审核；(四)记载于登记簿；(五)发证”。明确了房屋登记必须建立统一的登记簿，头先应把房屋情况记载于登记簿，尔后才能根据登记簿记载的情况向房屋权利人发证。可见，房屋物权的设立、变更、转让和只有在记载于房屋登记簿之后，才具有了登记力和排他力。这种登记簿制度和发证制度，有效地表明权利人就房屋所享有的权利的证明文件，它能够清晰地展现房屋的权利变动状况，具有无可争辩的权威性和可信性。

第四，房屋产权证由原先的权利人依法拥有房屋所有权的先进合法凭证，重新界定为只是享有房屋物权的证明，明确了登记簿是房屋权利的归属和内容的根据。

原先的《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的先进合法凭证。”而《房屋登记办法》由于建立了“统一的房屋登记簿”，并明确“房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据”，“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明”，而“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书”。这就表明，房屋物权生效的临界点，即登记簿记载的时间为取得物权生效的时间。房屋权属证书是由房屋登记机构发放的证明房屋权属的书面凭证，房屋权属证书发挥作用离不开房屋登记簿的记载，房屋物权的归属和内容应以房屋登记簿为根据，房屋权属证书只是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式，在社会生活和交易过程中，房屋权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书。即房屋权属证书不再是房屋权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的先进合法凭证，只是享有该房屋物权的证明，而不具备代表房屋物权的功能，其证据效力低于房屋登记簿。

◆《房屋登记办法》的新亮点

新《房屋登记办法》相比1997年颁布和2001年修订实施的《城市房屋权属登记管理办法》，在内容和形式上进行一些新的改进，体现了一些新的亮点，值得关注。

其一，设置、确认了房屋权利纠偏机制，消除登记权利与真正权利不一致的状态。

《房屋登记办法》规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交材料，申请更正登记。而房屋权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。更正、异议这两种纠偏登记，确保了房屋权利登记人的真正权利，更正登记能够彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据房屋登记簿取得房屋登记簿上记载的物权，而异议登记的作用，是将有关利害关系人的异议记载于房屋登记簿，从而使房屋登记的真实性受到质疑，进而对想交易房屋的人予以警示。而异议登记申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

其二，设立预告登记，有效保障了房屋约定期间房屋交易关系的稳定，防止“一房二卖”，更好地维护购房者的权益。

《房屋登记办法》规定，“预售人和预购人订立商品房购卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记”，“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理”。即预告登记后，未经预选登记的权利人同意，处分该房屋的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的房屋物权的处分行为，具有对抗的效力。而除申请预购商品房预告登记外，《房屋登记办法》还设立了申请房屋所有权转移、申请预购商品房抵押权、申请房屋抵押权等预告登记。但预告登记者的物权效力也不是无期限的，在债权消灭或者应该登记但三个月内并未申请登记的情况下，预告登记失效。这就有效保障了房屋约定期间房屋交易关系的稳定，防止“一房二卖”等行为，更好地维护购房者等房屋权利人的合法权益。

其三，具体细化了《物权法》规定的登记类型和不予登记类型的具体化规定，使之更具有可操作性。

《房屋登记办法》对《物权法》所确定的预告登记、更正登记、异议登记、在建工程抵押登记、较高额抵押登记、村民住房登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定。同时也对未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，申请人不能提供合法、有效的权利来源证明或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的等七种不予登记的情况一一加以明确规定，使房屋的各种登记更加具有可操作性。

其四，限定规范了房屋登记审查办理时限，坚持持证上岗、提高办事效率。

《房屋登记办法》明确规定，房屋登记机构应自受理房屋登记申请之日起60个、30个、10个和1个工作日，根据申请人的房屋申请的不同情况作出准予登记或不予登记的决定，因特殊原因需要延长登记时限的，较长不得超过原时限的一倍。从而将登记机构办理房屋登记审查的时间透明化、制度化，同时对从事房屋登记审核工作的人员“应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗”。有利于提高登记机构工作人员的专业素质，进一步提高办事效率。

其五，解决规范了未成年房主房屋登记的具体操作问题，确保未成年房主的合法权益。

未成年房主的房屋登记在我国一直没有明确规定，《房屋登记办法》把未成年房主的房屋登记专门作为一条加以规范确定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记，监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料，因处分未来成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”从而确保了未成年房主合法取得房屋权利的权益。

其六，设立业主共有场所、公用设施和地役权登记，明确了产权业主共有和登记簿予以记载，保护广大业主的权益。

住宅小区、大厦等广大业主共有场所、公用设施的登记和权属归属的纠纷比较多，针对开发企业开发建设房屋对共有、公用设施、设备登记中的问题，《房屋登记办法》为此作了明确规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依房屋于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”同时，“在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记”，“对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿”。有效地维护了广大业主对建筑区划内的依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋以及地役权的权益。

其七，界定了对违规登记可实行“二级制”追究法律责任，确保房屋登

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