从2007年下半年开始，深圳、北京、武汉等大城市的住房价格开始回调，进入2008年后，国内房地产市场的成交量急剧萎缩。房地产是中国经济的重要支柱产业，产业链很长，如果房地产出现大的波动，将影响几十个行业，对中国的经济增长会产生不利的影响。房地产正常的成交量和稳定的房价对整个市场的影响重大，也是政府控制市场的较主要目标。中国房地产市场是个“政策市场”，其走势和政策息息相关。假如目前疲软的房地产市场一直持续下去，甚至进一步萧条，届时政府维持房地产正常的成交量和稳定的房价的“救市胜者”到底有几张？会亮出多少？亮出以后会产生什么具体的影响？这些都是每个有思想的专业人士的必然思考。

看房客多，购房者少，时下的楼市观望情绪仍然浓厚。

胜者一

控制土地供应节奏

实行常态管理

1、稳定土地供应量预期

可能性：★★★☆☆

2004年我国的城市化水平大约40%，到2007年短短的三年竟达到了50%左右，今后中国的城市还将以每年1%的速度扩张。所以，假如出现了房市的萧条，应该适当增加土地的供应量来稳定开发商的预期，从而促进城市的发展。稳定土地供应量的预期，使得未来可以有持续的商品房可以供应，这样，当现在商品房的数量小于消费者所需购房的数量时，房价也不会暴涨，房地产的成交量也不会突然之间出现井喷，有利于房地产市场的稳定，从而达到了政府政策的意图。相反，当现在商品房的供应数量大于消费者所需购房的数量时，如果有一个稳定的土地供应量预期，使得未来的房地产市场能够有一个持久的供应量，对未来的成交量和房价起到一个缓冲的作用，也不会造成房地产市场大的波动。

2、平衡土地供应速度

可能性：★★★★☆

诚然，增加土地的供应量是一种重要的救市手段，但是为了不使今后埋下再一次萧条的祸根，平衡土地供应速度也是十分必要。掌握全国究竟有多少土地没有被开发商开发利用或者是被低效开发利用，采取必要的行动，改变这一不合理状况。此时若不平衡土地的供应速度，有实力的开发商如果预见今后房地产市场会有比较好的发展前景，其会增加土地储备，但并不急于开发利用，造成土地的囤积，等萧条的房市过去以后，就会造成部分开发商炒高房价，不利于房地产市场的健康发展。因此假如房市萧条，也应该要注意平衡土地的供应速度。

而如何保持这个度，掌握好土地供应的节奏，是对政府的考验。掌握好“度”和“量”的调节，政府救市前，应掌握开发商手上有多少空置土地，能够开发多少年，对这部分土地进行合理的开发利用；其次应当对市场进行全面持续的分析，了解市场的需求。

因此，当房地产市场萧条的时候，政府的这张救市胜者应该会亮出来，毕竟这是从源头上来解决房市的萧条。

胜者二

调节商品住宅开发

1、打开信贷调整空间

可能性：★★☆☆☆

银行信贷是国内房地产资金的主要来源，信贷政策对房地产行业的重要性不言而喻。自去年年底以来，日益高涨的CPI指数使得国内宏观经济层面的通货膨胀问题逐步显现。在此背景下，银行信贷的紧缩是决策层合乎逻辑的选择。在多次上调银行存款准备金率之后，决策层不惜使用行政方式来干预紧缩政策的严格执行，可见其治理通胀的决心所在。显然，房地产行业在此期间受到了较为突出的负面影响。

另一方面，受美国“次贷”危机的影响，衰退现象已在全球实体经济中出现。因此，要保障国内经济的可持续发展，需要刺激国内的消费和投资，尤其是前者。这就要求决策层创造一个相对宽松的货币政策环境。从近期情况来看，随着CPI指数的逐步回落，对经济增长前景的担忧可能会让决策层重新考虑信贷政策的走向。房地产开发企业看到信贷政策放松的希望仍然存在。不过，房地产企业头先要解决的问题是，在信贷松动的政策出台之前，不至于在市场中失去生存的位置。

2、鼓励融资方式多样化

可能性：★★☆☆☆

国内房地产企业过多依赖于银行信贷，已成为金融风险集中的一个代名词。在信贷紧缩的前提下，决策层鼓励多元化融资，是大势所趋。这一政策的实行，不仅可分散银行的系统性风险，而且有助于拓宽房地产企业的融资渠道。

事实上，房地产企业也开始逐步意识到这一趋势。以这两年为例，以万科为代表的一批上市房地产企业已开始通过公司债的形式进行融资，补充自身的现金所需。同时，房地产信托作为一种替补融资方式，也为众多的房地产企业所使用。不过，相比银行贷款，这些融资方式筹集的资金规模仍然有待提高。

另一方面，决策层已开始有意识推动引入创新的融资方式。前一阶段，市场传言监管层允许一部分保险资金进入房地产市场投资。对于这一问题，我们认为，保险资金的长期性和稳定性要求，决定了它投资于商用物业的可能性应该高于目前政策风险较高的住宅物业。另外，作为国外较为重要的一种资金来源，房地产投资信托基金（REITs）概念虽然在业界流行已久，但相关立法和制度建设仍需决策层的进一步推动。在目前市场形势下，这一推动工作或许有加速的可能。

3、调整住房供应结构

可能性：★★★★★

不同性质的土地出让决定不同的供给效果。如果土地的性质属于经营性用地，那么，即使扩大此类土地的供给数量，也不可能从根本上压低地价以及抑制建立在此类土地之上用以牟取利润的房屋价格，因而也就不能拯救萧条的房地产市场。要改变房地产市场的不利环境，政府就应该亮出加大非经营性用地的供给，大力支持保障性住房和政策性住房建设的胜者。只有非经营性用地的集中和规模放量，使土地供应结构出现明显的良性改善，平抑价格的目标才有可能实现，救市的目标才能够达到。

2007年国家24号文件、经济适用房和廉租房规定等政策法规的接踵出台，使得我们有理由相信，国家在今后一段时期内将会出台更多的政策来鼓励保障性住房和政策性住房的建设。从长远的眼光来看，在全国范围内进行这些住房的建设，一方面将影响到供求双方的心理预期，推动楼市向理性健康方向发展；另一方面这些住房的消费将对整个社会的消费、进而对经济增长起到拉动和稳固的作用，以期冲抵房市萧条的影响。因此政府将会继续坚定不移地调整住房结构，稳定房市的发展。

胜者三

监管房地产销售

1、理顺交易环节的税费

可能性：★★☆☆☆

中国房地产的税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节税费相对偏轻，对个人占用几乎不征税。由于占有不动产的税赋较轻，个人投资购购房地产的预期收益便会很高，刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投机行为。因此，在房地产市场萧条的时候，如果理顺交易环节的税费，对于头次购房者和想要改善住房环境的人们，政府可以考虑减免房地产交易环节的各项税收；而对于投机性行为，政府应该坚决抑制。对于购购多套商品房的投机者，应该采取累进式税率以减少这些人的投机，以调整自住和投资行为的比率，压缩投机者的生存空间，促进了房价的理性回归，同时也给购房者一个信号，表明政府要全力平抑房价的决心，从而调整人们对于高房价的心理预期，减缓非理性购购行为，达到救市的效果。当然这牵涉到很多的利益方，关键要确定房地产市场的状况到底如何，制定适合适量的优惠税费政策，因此当政府在亮出这张胜者的时候，一定要权衡考虑，综合分析，以期达到良好的效果。

2、管理套住房的交易

可能性：★★★☆☆

央行出台了对购购套住房提高头付和贷款利率的规定，旨在遏制投机炒作，挤压一部分投机性购房需求，缓和市场供求关系，对可能存在的楼市泡沫产生挤出效应，这对房地产市场持续健康地发展是有利的。因此，当房地产市场萧条的时候，如果政府能够很好地管理套住房的交易，特别是监督各大商业银行执行套住房的各种政策，那么对于控制房贷风险，个人信贷金融市场乃至房地产市场步入正常轨迹将起到“转折性”的作用。政府在房地产市场萧条的时候采取这个措施，能够更加好的规范房地产市场的秩序。

胜者四

刺激市场需求

1、调整公积金贷款政策

可能性：★★★☆☆

当房地产市场出现萧条的时候，调整住房公积金贷款政策也是一个刺激房地产市场需求的措施。主要的调整政策包括：，调整住房公积金贷款较高限额。借款人只要符合贷款条件，贷款较高额度应该可以做相应的提高。，降低住房公积金贷款头付比例和贷款利率。特别是对于购购经济适用房等保障性住房及90平方米以下的小户型住房的，应该优先满足购购保障性住房的住房公积金贷款需求，同时，应该降低他们的头付比例以及贷款利率。政府在出台相应政策的时候，应该注意资格的审查，严格把关，使得调整后的公积金贷款政策能够真正发挥的作用。

2、给予一定购房优惠

可能性：★★★☆☆

要马上扭转房地产市场出现的萧条局面，并不是一件很容易的事情，给购房者一定的优惠或许可以在一定程度上有利于房地产市场的回暖。，给予一定的货币优惠。通过减免税费或给予补贴，使得房地产税费能够得到减免或延迟收取，同时按不同的购房面积给予购房者不同的购房补助。而且可以借鉴一些城市以前的做法，规定在一定时期内购房的话，可以享受购房后起算的个人所得税抵扣。，提供一些非货币化的优惠。可以出台一定的政策，规定外来购房者在一定范围内购房，或者房屋总价达到一定数目时，可申领常住户口，或者享受与常住居民同等的福利等政策来挽救萧条的房地产市场。当然这个政策在特殊时期在特殊城市取得了良好效果，起到了稳定房市的作用，但是要在全国推广这个模式，还是需要经过多加论证。因此政府出台此项救市政策还是具有不确定性的因素。

【相关链接】

各地政府近期救市政策

南京

被称为“20条”的南京“救市”地产新政于9月27日悉数公布，其中重要的一项政策是，对购购90平方米以下的给予财政1%的补贴。据了解，《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》共颁布了20条新政策，其中包括“取消商品房‘一套一价’管理方式”、“进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度”等

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！