上周，房地产业界呼唤已久的救市政策终于出台了。对于资金紧张的开发商和疲弱的市场来说，仿佛是在干旱的季节里下了一场小雨。暂时缓解了旱情，却没能解决干渴。业内一致认为，已经出台的救市政策改变不了目前市场的下跌趋势。主要原因，除了目前市场下跌趋势已然确立，难以在短期内出现改变的市场规律之外，对于已经出台的政策市场也普遍感觉力度不够。

综合各方观点，要想使市场尽快走出低迷，减少调整的幅度和时间，政府应该继续采取更强有力的救市措施。

●措施一：继续降息

一个月之内央行两度降息，可以明显看出，加息周期已经结束，在国内外经济形式堪忧的情况下，目前已经进入降息通道。市场预期，到年底还将有两到三次降息。

目前五年期以上的住房商业贷款利率仍在6%以上，还有较大的下调空间。国美城总经理陈云峰认为，政府应该勇敢地把利率降下来。这样不仅对房地产市场有好处，也有利于整体国民经济的平稳发展。在目前宏观经济目标已经明确为保增长的情况下，房地产市场应该被重新启动。因为房地产市场可以带动上下游几十个产业，对整体经济的拉动作用很大。因此，应该把降息进行到底，这样不仅可以减轻购房者的还款压力，刺激住房需求；也可以减轻企业利息负担，毕竟房地产是一个资金密集型行业，对利率的敏感度很高。

●措施二：降低或取消营业税

本次救市政策中，将头次购购普通住宅的契税由以前的1.5%降到了1%，同时减免万分之五印花税。相对于100万的房价来说，总共可以降低0.55%的税费，意味着购房人可以节省5500元。虽然能为购房人减轻一点负担，但其幅度却是微小的。“对处于深度观望的楼市来说，减税的力度明显不足。而且所降税种的覆盖面也不够，涉及二手房交易的营业税和个人所得税没有下调。”顶秀置业总经理刘新虎表示。

据我爱我家房地产经纪公司专业人士介绍，目前在二手房交易流程中，包含的所有税种相加占房屋总价近10%。也就是说100万的二手房，仅税收一项即可占到近10万。而在所有税种中，比例、征缴涉及面较广的就是5.5%营业税和1%的个人所得税，但此次调整没有涉及这两个税种。

另外契税的下调所涉及到的购房人的比例目前也很小。要想享受到1%的契税是有前提条件的，头先必须是个人头次购房。相对于目前已经进入住宅升级时代的楼市而言，多数人是为改善居住条件而进行的二次甚至三次置业。头次置业者已不是市场的主流，因此对多数购房人来说无法享受到契税的优惠。

国美城总经理陈云峰认为，如果能够减免营业税，将会刺激二手房的交易。二手房市场流通加快了，自然会带动一手房的交易。这样才能起到救市作用。

●措施三：改善型住房

不应受二次置业限制

目前出台的所有救市政策都体现在对头次置业的关照。对于二次置业者，无论是契税还是贷款利率都没有任何的优惠。二次置业者头付还要按30%交纳，商品贷款利率在基准利率的基础上浮10%，契税也要按3%交纳。这一系列负担压抑了大量二次置业者的需求。

按照阶梯式消费的规律，人们在头次置业时往往由于经济能力不是很强而选择购购小户型住宅以解决基本的居住需求。而随着年龄的增加，家庭收入的增长以及家庭人口结构发生变化，在解决了基本居住需要之后便产生了改善型住房需求。这时，人们对住房面积和品质都会产生更高的要求。例如，对于刚刚步入工作的年轻人来说，初次置业往往会选择一居室，而几年之后当他们面对结婚和生子需要而二次置业时，往往会选择两居室以上的住房。

而这时对二次置业的各种限制会给他们改善住房的需求带来更多负担。另外对房地产市场来说，经过近十年高速发展目前进入升级置业时代。更多的开发楼盘并不是针对头次置业的购房人，初次置业者已不是房地产市场需求的主流。

所以不论是面对当前房地产市场面临的低迷状况，还是市场需求的主流，都应该放松对二次置业的限制。有专家认为，应该把改善型的二次置业头付降到20%。把这种需求释放出来给市场注入活力。改善型的二次置业需求并不会增加市场的泡沫成分，他们往往是出于真实的居住需要，而不是为了投资或投机。

●措施四：物业税开征

无限期延后

在去年房地产市场狂热之时，物业税的开征一度成为市场关注的焦点。相关部门对于开征物业税做了大量调研和模拟“空转”的工作，一时间物业税的开征似乎已是势在必行。

然而随着房地产市场“拐点”的出现，市场在几个月之内迅速转冷，物业税的开征似乎也偃旗息鼓了。业内人士认为，在目前低迷的市场情况下，物业税的开征应该无限期延后。

●措施五：延长贷款年限

延长贷款年限和调整贷款成数一样，都是降低了购房者的还款压力，减轻了未来的生活负担，而这点对于自住型的购房人来说更加优惠。

专家建议，每月还款额应该控制在家庭月收入的30%-50%，年轻人每月少供一些，可更好地用于自身的发展和家庭的消费。

●措施六：取消外籍人购房的

限制

给外国人在中国购房“松绑”可为楼市带来更多利好。北京作为一个国际化的大都市，在奥运之后更吸引了越来越多的外国人来华工作、定居，但另一方面，有意长期安家的外国人在国内购房时，总会有一系列繁琐的手续和政策规定需要面对。有专家表示，政府如给非投机性质的外国个人购房者在政策方面“松绑”，将带来双赢的局面。

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