近日,央行、财政部针对楼市出台一系列新的宏观调控政策纲领。记者采访了"伟嘉安捷"的专业顾问，请他们针对"七套新政策组合拳"逐一给读者进行解释和分析。

政策条款：人民银行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民头次购购普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，较低头付款比例调整为20%。

专家解读：就北京地区而言，从房屋住宅一、二级市场来看，在房地产市场价格高企时一手房市场相较于二手房市场更容易受到投资者的青睐，存在的投资成分也较大。而住宅二级市场由于其现房的特殊性，多数购购人群以个人或家庭为单位的自住型购房群体居多。所以，此次央行针对这部分群体明确了较低头付款比例调整为20%，充分保障了中低收入购购群体的利益。

政策条款：人民银行决定自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

专家解读：此次央行决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度的好处在于，更好地为居民购购普通住房提供金融贷款方面的支持，尤其对于符合贷款条件的自住购房群体，贷款购房可以从享受优惠利率下浮15%的基础上扩大到30%，使得手头稍有拮据的购房人也能够贷款购房。

政策条款：对居民头次购购普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和头付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

专家解读：央行在这次政策中对普遍住房与非普通住房给予了新的定义，从这一点来看，央行下一步的金融调控中二套房贷政策有望适度改革，恢复借款人信心，稳定房地产金融市场健康发展。

政策条款：人民银行将商业性个人住房较低头付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定头付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。

专家解读：央行在适度调整房地产金融政策时对放贷风险控制也愈加严格，尤其要求对借款人个人信用资质审核方面从严审视，强化金融监管制度与执行力度，有效地防范信贷风险，实现合理引导居民购房消费，确保经济运行中的平稳与稳定增长的目标。

政策条款：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是头次购房或非头次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。

专家解读：自降息后对于已经贷款的借款人来说，较为关心的问题就是新的税率时间如何计征。一般央行在与借款人签署贷款协议中，借款人通常都会选择从固定日开始调整，也就是从下一年度的1月1日起进行调整。现在，从央行新出台的政策来看，对于新的贷款利率计征时间调整更为灵活，便于金融机构的自行管理，且很大程度上方便借款人自主调整。

政策条款：下调个人住房公积金贷款利率，其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

专家解读：央行进入降息通道后，对于公积金贷款政策给予更大的优惠，每一次下调商业个人住房贷款基准利率的同时也会下调住房公积金的贷款利率，利率上的优惠促使越来越多的借款人在贷款购房时更加倾向于住房公积金贷款。

政策条款：财政部10月22日宣布，从11月1日起，对个人销售或购购住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。对个人头次购购90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

专家解读：以往购卖双方在二手房交易环节中所要交纳的税费要超过总房款的10%左右，而在存量房市场持续走高阶段，这部分税费业主一般都会加入总房价当中转嫁给购方造成人为的哄抬房价。现在，财政部将存量房流转环节中的印花税、土地增值税减除，使购房人在交易税费环节节省不小的开支，更加有利于普通百姓购房。同时，90平方米及以下普通住房契税税率的暂统下调也为刺激楼市消费需求带来更多信心。

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