购房缩涨水怎么办?

在购房过程中，许多购房人遇到过面积误差问题。一位购房人咨询：他购

的商品房总共才80多平方米，快交房时，发展商对他说，由于统计有误，现

在算下来他购购的房子是90多平方米，要他补交两万多块钱，否则就不给钥

匙。这位购房人就是不愿意补交钱，发展商则真的就不给他钥匙。

一般讲，面积问题往往仅次于质量问题而备受购房者关注。我们在这里就

几个重要的问题提出一些探讨，希望对大家有所帮助。

什么是面积误差

我们通常称面积误差为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，不但有

“缩水”，还有“涨水”。有些是交房时的房屋建筑面积与商品房预售、销售

合同中约定的建筑面积不符，有些是套内使用面积与约定的不符，也就是我们

所说的使用率问题。有些人购的房子很大，可是却发现屋里面好像并没有想像

中的宽敞，这就是使用率的问题。在房屋预售活动中，发展商声称自己房屋的

使用率为75％，结果较后只有70％，这就产生了误差，就会在购卖双方之间

产生纠纷；有些则是因为公摊面积的问题，可能购房者较后得到的建筑面积与

预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然

减少。还有一种可能，就是公摊面积完全数不变，但某些不应该被公摊的建筑

也被作为公摊面积，消费者也受到损害。

在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划（试行）》以及

国家质量技术监督局《商品房销售面积测量与计算》中明确规定：商品房若按

“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购购的套内或单元内建筑面

积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙

体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都

称为面积误差，都会给购房者带来损失。

自己测量准确吗

从时间上看，面积误差纠纷大部分发生在房产证确权前。由于没有有关部

门确权，就有些消费者凭感觉认为自己的房子面积少了或多了，更有一些朋友

拿着皮尺一个房间一个房间地量面积，再去找发展商理论。不少发展商也以自

己计算的数目为依据，要求购房者追加付款。即便颁发房产证后，有些购房者

仍然对其载明面积不服，认为可能存在不准确因素，这时也可能出现纠纷。

购房者自己测量的结果是否可以作为依据呢，严格地讲，没有禁止性的规

定，但购房者个人很难做到测量准确。从国家质量技术监督局颁布的规定可以

看出，测量房屋的面积，有比较复杂的公式、方法，另外还要求全面而专业的

测量工具以及具有相关资格的测量人员。普通的购房者很难做到这一点，所以

其测量结果难以成为法律意义上的证据。

　谁来判定面积误差

究竟什么样的机构作出的测量结论才是权威性的呢？在国家技术监督局

《商品房销售面积计量监督管理办法》第三条中明确规定：“国家质量技术监

督局负责全国商品房销售面积计量监督管理工作。

目前的现状是，由于种种原因，《商品房销售面积计量监督管理办法》基

本没有推开。有关部门正在考虑改革我国房地产面积测量体制，但在新体制出

台前，对于商品房的面积测量，还要以房管部门的测量结果为法律依据。

我个人认为，现在的房屋面积测量基本上都是房管部门下属的测绘部门完

成的。有些地方称为测绘队，有些则称为测绘科、室，但他们都是房管部门的

直属机构，他们进行测量的行为是代表房管部门对当事人进行的国家确权行

为，所以应该是一种具体行政行为。所以到目前为止，房屋面积是否准确，很

大程度上取决于测绘部门的测绘结果。

(世联律师事务所　郭玉涛)(摘自北京青年报）