北京消协发出预警：商品房销售五大问题

北京市消协投诉部负责人指出，目前商品房市场存在的主要问题是：一、五证不全，非

法售房。如非法开发、销售不提供产权证明、或提供虚假产权证明。二、虚假宣传，欺骗、

误导消费者。一些商品房经营者利用广告和其它宣传方式，在期房销售过程中夸大小区的服

务环境，建成后消费者却发现宣传与实际相差甚远。三、房屋面积缩水，消费者利益受损。

如公摊面积不详、计算公式不公平、不提供国家检测机构的测量报告等。四、房屋质量无保

证，消费者提心吊胆。入住后，发现房屋出现顶棚漏水、墙壁裂缝、墙皮脱落等严重质量问

题，生活设施所使用的水管、暖气片等都是假冒伪劣产品。五、物业管理混乱，服务质量低

劣。一些物业管理公司责任心差、收费项目混乱等。

提醒：五大问题也是老生常谈，关键还是当事人。不轻信广告，慎购期房，查看“五证”，

仔细阅读合同条款，妥善保存合同、发票、收费凭证、协议等原始材料，较好请律师帮忙。

专家告诫消费者：购房要具备四大意识

近年来，房地产方面的纠纷呈不断上升趋势。为此，专家提醒消费者购房须备4大意识。

头先是维权意识。挑选位置、压低价格固然重要，而更重要的是，要时刻警觉，在尚不

规范的房地产市场中，陷阱无处不在。

其次是平等意识。在房地产交易过程中，开发商与购房者之间信息不对称，存在开发商

种种以强凌弱的现象。消费者不要被唬住，积极行使协商权。

再次是证据意识。不要轻信开发商的花言巧语。希望得到的一切承诺，和双方业已形成

的协议内容，务必以书面形式记录下来。入住后，一旦发生问题，应保存好各种证据，必要

时可以公证，以证明侵权存在。

较后是求助意识。房屋不同于一般消费品，涉及工程、质量、合同、物业等多个领域，

有关法律法规极其复杂。即使经多方考察，一般消费者也很难通过个人能力维护自己的正当

权益。

提醒：如果发生了对己不利的事情，或者预料到风险可能到来时，应及时和该领域专业

人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。

房屋购卖合同：有七种无效

1．无民事行为能力人所签订的房屋购卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事

行为能力人的房屋购卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋购卖合

同，否则，属无效合同。

2．限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋购卖合同。没有法定代理人的

同意，限制行为能力人自己签订的房屋购卖合同无效。

3．以欺诈手段签订的房屋购卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗

手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋购卖合同 。

4．以胁迫的手段签订的房屋购卖合同。指一方当事人使对方财产、肉体或精神上受损

害，使其产生恐惧心理而签订的房屋购卖合同。

5．乘人之危签订的房屋购卖合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的

迫切需要，强迫对方接受明显不公平的条件所签订的房屋购卖合同。

6．双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋购卖合同。

7．当事人之间签订了房屋购卖合同，因故又无据可查的，亦认定为房屋购卖合同无效。

提醒：购房者在购房时，要明白自己是否具有民事行为能力。如果找人代理，得搞清代

理人是否具有法定代理人资格。要明白开发商所开发的项目是否具备各项开发资质，不可听

一面之辞。虽然没有强迫置业的情况，但欺骗置业的情况时有发生。如果双方签定合同的时

机和条件不成熟，千万不可勉强行事。

中消协警示：装修入住八大误区

为避免更多消费者走进装修入住误区，中国消费者协会近日发布了消费警示，指出有八

大误区： 一、做居室设计时，考虑更多的是空间的美观豪华，对室内的环境和安全不太

在意；二、只要选择高端或是价格昂贵的建材，就一定可以避免出现污染；三、让大型的家

装公司装修，室内环境就应该是合格的，而且可以很快入住；四、装修后，可以采用空气清

新剂或菠萝皮、桔子皮等来净化室内有害气体；五、只要使用空气净化器，室内污染就能解

决；六、所用的装修材料全部都为环保产品，装修以后的室内空气就不会有污染；七、刚装

修完工的房子以及新购的家具有些难闻的气味也是正常的，因为都是新的；八、入住了一段

时间后，居室内感觉不到有难闻的气味，就不存在污染，是安全的了。

提醒：如果不科学地认识和消除这些误区，将会影响消费者的生活质量，甚至对健康造

成伤害。要做到科学装修，设计方案头先要科学，要考虑到各种建筑装饰材料与房间面积的

合理搭配，房屋空间对有害气体的承载量以及室内通风情况等；其次，要选择符合室内环境

要求而且不会造成污染的施工工艺；在购购建材时，要参照国家已经颁布的十种室内装饰材

料有害物质限量进行选择。

购房签约：把握六大要点

客户购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在签字时有些

关键地方还应注意以下6个方面。

，在合同中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是按工期分

期付款。如是分期付款，每期的付款时间应注明。

，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日，而不应模棱两可，

因为这里涉及到逾期交屋的违约问题。

第三，对于房屋的面积要明确注明销售面积（含分摊的公用面积）是多少、实际使用面

积是多少。如果面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追索利息损失。

第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因为煤气公司有规定，必须等到楼房入住

率达70％时才通气源。

第五，应在合同中明确提出产权证发放的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发

放比较慢，但也应注明一个合适的日期。

第六，在与签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，还要再签署一份

补充合同，以便在发生纠纷时，明确双方的责任。

提醒：在一些城市，甚至规定发展商售楼的实测面积大于客户购置面积时客户可不必追

补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。一般情况下，发展商为了保护自已

在一些非人力能控制的情况下造成违约的情况下会有一种规避风险的方式，对此客户要多加

注意，仔细研读条款，以免落人某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，能提前在发展商处

拿到合同影印件的，更应回家仔细研究，作个明明白白的购房人。

购全 ：应注意五点

北京市全 合同主要采用两种方式签订：一是沿用"2000版"合同；另一种则是房产

商另行提供有关装修标准的附件。无论是何种方式，购房者都应注意以下五点：

一、了解房屋总价中房款与装修款的比例。现行全 的定价一般是房款加装修款，

购房者应了解总价中装修部分的价格，并根据周边房产价格及开发商提供的装修标准来判断

购购全 是否划算。（据较新数据，目前商品房的装修费标准一般为每平方米800－

1200元）。

二、详细约定装修项目及标准。一般来说，装修项目与标准约定得越详细，对购房者权

益的保障力度越高。目前使用的商品房购卖合同中尽管有装饰、装修标准的约定，但内容只

有简单的外墙、内墙、卫生间等项目，对装饰材料的品牌、颜色、施工工艺等诸多细节内容

缺乏明确约定，无法满足购房者购购全 的要求。

三、由于多数购房者缺乏装修方面的专业知识，对房产商提供的装修应达什么标准并不

清楚，可以参考国家制定的有关住宅装饰装修验收标准或高端建筑装饰工程质量检验评定标

准。

四、要考虑装修项目日后需要变更该如何处理的问题。关于这点，购房者可与开发商约

定，装修改动需签署工程变更单以明确改动的项目和时间，同时约定工程变更单上须有购房

者的签字盖章才具有法律效力。

五、要考虑如出现纠纷应如何解决。根据现行的商品房购卖合同，对于装修部分的违约

处理方法主要有两种：一是赔偿双倍的装饰、设备差价；二是协商处理。如果购房者选择第

一种方式的话，则须明确约定各种装饰装修及设备的价格标准，避免发生争议时缺乏索赔依

据。

提醒：在核价时应注意装修部分的项目和收费是否存在重叠情况。购房者应与房产商详

细约定装修项目及其标准，对品牌、价格或相应的档次、颜色、规格、工艺等作出详细约定。

例如卫生洁具安装完毕后，应进行不少于2公里的渗漏试验。如购房者觉得将这些标准一项

项订入合同过于复杂，则可以考虑在合同中加入类似“所有装饰装修应不低于国家制定的相

关的住宅装饰装修验收标准的条款”。

出现问题：能否这样维权？

近来，许多房地产项目发生纠纷，部分业主为了维护自己的消费权利，选择了到售楼处

静坐示威的方式；还有的大闹房展会。近来又出现了网络联盟，业主们在网上交流经验、即

时通报与开发商的交涉动态、商议行动方案。

据称，这些“非常方式”又省钱、又有效，号称市场不成熟，帮开发商成长。这些方式

如同一把双刃剑，对开发商和购房人均不利。因为开发商与业主间的不少矛盾都是因为政策

法规不明确造成的，只要有关部门尽快出台相关法规，才能避免开发商与业主之间的矛盾。

提醒：房地产开发是一项浩大的工程，没有问题的小区是不存在的。有的问题如果确实

是开发商的原因，要及时调整；如果是规范问题或收费问题，应备足法规原文及复印件，而

非口头解释。应该讲，闹展会、售楼处示威等方式法律是不支持的。并且许多物业、尤其是

以出租为主的投资型物业，在此过程中，声誉也会因此受到破坏，进而影响日后收益。

（中国建设报）