关于房屋质量问题

在该司法解释中，确定了房屋质量问题可以解除合同、退房的原则，但是主体结构质量问题、非主体结构质量问题有所不同。

司法解释第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

就是说，主体结构质量问题只要能够确定，购受人就有权利请求解除房屋购卖合同，要求退房。而对于非主体结构质量问题，则必须要达到“严重影响正常居住使用”的程度才行。当然所有房屋质量问题都会影响居住使用，所以关键词其实是“严重”。

什么算严重，有些楼房防水没有做好，以至于楼下的上厕所必须要打伞，这应该算是严重。还有的更邪乎，入住后发现房屋墙面不断地往外分泌小石子，你说这算不算严重，恐怕认识就不一样了。

房屋出现质量问题是必然的，也是允许的，否则就不存在房屋保修制度了。一般通过保修能够解决的问题不是严重问题，有些问题通过保修解决不了，又确实影响生活，这就应该算是严重的质量问题了。

现实意义：判断问题是不是严重，是法官的裁量权，但是法官裁判的时候需要证据。因此建议各位购房人士，较好能够在购房过程中，将您所关心的非主体结构质量问题写入补充协议中。此外，对于房屋保修，建议您能够做书面的纪录，以防出现纠纷后没有证据。

关于面积误差

该司法解释第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房购卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比完全值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比完全值超出３％，购受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由购受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归购受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还购受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还购受人。”

由于实践中很多人可能采取一种计价标准。但还把套内面积、建筑面积数字也写在合同中，造成了这种矛盾的局面。由于越来越多的面积误差实际上都从公摊面积而来，因此这样的问题很常见。

现实意义：建议各位购房人士确定单一的计价标准，比如只按照套内建筑面积计算房价，不管实测建筑面积、使用面积、共摊面积如何变化，都不改变房价结算办法，这样简单明了、比较公平。售房人员面对大家的疑问时总是说他们的房屋面积是同比增减，其实不是那么回事。

关于购房贷款

司法解释十三条规定：“商品房购卖合同约定，购受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房购卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房购卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购受人。”

这里有一点值得关注，就是什么原因属于“当事人一方原因”，比如购受人递交的贷款资料真实、准确，但是贷款银行认为其年老体迈，还款能力不好而不予放款，这算不算“当事人一方的原因”？如果是，则购受人的权益将毫无保障，很不公平。

较后，我想提醒大家，虽然该司法解释的颁布是对购房人士的有效保障，但是不能以为从此万事无忧。因为法院在审理案件过程中，必然要依据事实、证据才能正确适用法律，所以购房人士有必要将一些自己关心的问题作明确约定、或保留书面证据等，才能较好地保障自己的合法权益。　　　　　(作者：郭玉涛)