缘起

　　读者小张较近很烦，让他心烦的主要原因是他较近帮父母购的一套房子。小张的父母今年已经六十多岁了，而小张是家里的长子，为了让他和弟弟娶妻生子，父母这些年省吃俭用，一直也没能改善居住环境，始终住在五楼的小独单里。现在岁数大了，父母上楼比费力，小张从心里着急。为了让父母不至于这么辛苦，生活也不宽裕的小张与妻子商量，帮父母换一套大一点儿、楼层低一点儿的房子。方案是这样的：他们征得父母的同意，头先用父母的积蓄付头付（不足部分小张夫妻补上），以小张的名义贷款，购到房以后再把现在的房子卖掉，提前还款。在整个过程中，父母出资大约相当于新房全款的80%左右，余下的由小张夫妻共同承担。这样的话，父母的居住条件改善了，一家人也不会有太大的负担。

　　但是，问题来了。由于贷款政策的原因，贷款人年龄不能超过60岁，年限不能超过70岁，所以，小张的父母不能成为贷款人。而以小张的名义贷款的话，购房合同和将来的产权证就都将是小张的名字。这让小张心里很不安：中国人的传统决定了老人对名下的不动产看得很重要，如果产权归了自己，父母会不会心里不踏实？自己还有弟弟，弟弟会不会认为自己这么做是变相地侵吞了他的财产呢？

　　在采访中记者发现，生活中与小张经历相似的人还有很多。就此，中介公司、银行、房管局和法律方面的相关人士各自出招，为小张解决目前的问题。

　　中介的办法：追加

　　天津我爱我家的工作人员告诉记者，他们遇到这类问题的时候，一般会推荐客户在购房时追加老人为共有权人，就是说贷款人要求追加老人共同拥有对房产的处置权。这种方法可以限制儿女在不通过老人的情况下私自处置这一房产，相对可以解除老人的疑虑。但是其不足也显而易见，因为这种方法只是限制了房屋所有人对房产的处置权，并没有真正解决产权归属问题，所以只能说是部分地解决了问题，而不是全部。

　　银行的办法：接力

　　目前在天津和其他许多城市，农行和中信等银行针对老年人置业问题专门推出了“接力贷”。据中信银行工作人员介绍，申请接力贷必须具备多项条件：借款人具有稳定的职业和收入，预计有稳定的退休收入；借款人指定其某个子女作为所购房的先进连带还款人，并经所指定的连带还款人承诺“负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，并在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押”；被指定连带还款人具有完全民事行为能力，有稳定的职业和收入，无重大健康或其他将会影响其还款能力的事项。“接力”房贷的利率跟普通房贷是一样的。而且较重要的是：接力贷方式可以由老人选择房屋的产权人是自己还是自己和子女共有，这种方式可以在限度上帮助老年人既贷到款，又能拥有房屋的所有权。

　　房管局的办法：过户

　　天津国土资源和房屋管理局权属处的工作人员介绍说，针对这种问题，要消除老人顾虑较好的办法应该是等贷款还清和产权证办完以后把房产过户回老人的名下。直接手段是“予”，目前办理予手续的过程也不复杂，只需要到公证处进行一个予公证（对于父母和子女之间的予关系的公证很方便），然后就可以到房管局去办理过户手续了。这种办法可以较彻底地解决问题，先进的缺点就是过户时需要交纳总房款3%的契税，以及6元/平方米的手续费、80元/套的转移登记费等等，成本有点儿大。

　　律师的办法：签约

　　天津明扬长缨律师事务所的孙律师介绍说，根据物权法等相关法律的规定，如果房屋的实际出资人与产权证登记的所有权人不一致，那么还是按照实际出资情况来认定房产的产权归属。具体到小张面临的情况来看，目前可以与老人签订协议，明确房屋的实际出资情况，把相关票据老人保管好，同样可以起到为老人安心的作用。这种办法的好处是既在法律上保证了老人在实际上对房产的拥有权，又可以避免过户带来的契税支出。问题是要把这件事原原本本地给老人解释清楚，让老人从法律角度上真正安心，并不是那么轻松。

　　孝敬老人的小张，不管采用上述哪个办法，从事理和情操上都不是问题，需要的只是真诚地在家庭内部做好沟通和解释，把一件大好事办得更好。

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