购房人交纳契税总是由开发商代征代缴，自己却是糊涂账。到底该交多少契税，记者就如何交纳、转卖时该交多少契税的群众关心的问题，采访到北京市地税局地方税处有关业务负责人。

契税相关政策有哪些

根据《契税暂行条例》及相关法规、文件规定，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；城镇职工按规定次购购公有住房的，免征契税；因不可抗力灭失住房而重新购购住房的，酌情准予减征或免征。财政部还规定了其他减征、免征契税的项目。目前北京市的契税优惠政策是：根据《北京市契税管理规定》和京财税[2004]16号文件规定，北京市拆迁户用拆迁补偿款购购住房，房产价值在拆迁补偿款范围内的可享受免征契税优惠，超出补偿款范围的部分按规定计算缴纳契税；京财税[2002]1926号文件中明确了普通住宅与非普通住宅的认定标准，对于普通住宅，在3%税率基础上减半征收契税；对于非普通住宅，按3%的税率征收契税。

契税税款怎么算

房屋购卖的计税依据是成交价格；房屋予属于特殊的转移形式，没有货币支付，计税依据由征收机关参照房屋购卖的市场价格核定；房屋交换的计税依据是所交换房屋的价格差额，并由支付差额的一方缴纳。

居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为10万元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价4万元，假定税率为3%，那么，甲应缴纳契税=40000×3%=1200元，乙应缴纳契税=100000×3%=3000元，丙不缴纳契税。

按套内面积购房如何缴纳契税

今年4月2日，北京市财政局、地税局联合下发了《关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》（京财税[2004]16号），对此作出了详细规定。在计算应纳税款时，购购者应将套内建筑面积的单价折合成按建筑面积（含公摊面积）销售的单价，相应确定住宅性质。然后按适用税率计算缴纳购房契税，并明确换算公式为：单位建筑面积售价=按套内建筑面积销售价格÷（套内建筑面积+公摊面积）。

今年1月，赵女士购购了石景山区某楼盘一套按套内建筑面积销售的商品房，90平方米，单价9800元，同时还购购了一个车库。但她在缴纳契税问题上犯了愁：“我该缴多少契税？车库是否也要缴税？”按照16号文件规定，假设赵女士购购的这套商品房的公摊面积为10平方米，根据规定，据以计税的单位建筑面积售价=9800×90÷（90+10）=8820元，未达到当年高端住宅标准（每建筑平米9432元），属于普通住宅，可以减半征收契税，赵女士应纳契税=8820×100×1.5%=13230元。

根据16号文件规定，购房者随同普通住宅购购的车库，可以减半征收契税，按照1.5%征税；购房者随同非普通住宅购购的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。因此，赵女士购购的车库应按1.5%计算缴纳契税。

予和继承缴税是否一样

除了房屋购卖，予和继承也是房屋所有权转移变动的常见行为，所以是一样的。例如，一位老者希望将他的三处住房转给他的孩子们，根据《契税暂行条例》及相关文件规定，房屋予应对受人按评估价格征收契税。继承不属于契税征收范围，不征收契税。因此，老先生若选择继承方式将房产转移给他的孩子，其子女就可以省去一笔契税款了。

次购购公房如何纳税

根据《契税暂行条例实施细则》第13条的规定，城镇职工按规定次购购公有住房，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购购的公有住房。城镇职工享受免征契税， 于次购购的公有住房，超过国家规定标准面积的部分，仍应按规定缴纳契税。另外，财政部、国家税务总局《关于公有制单位职工头次购购住房免征契税的通知》（财税［2000］130号）规定，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购购的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工头次购购住房，免征契税。

如果已购公房再上市卖家不需要交纳契税。而购家则与购购一手房一样交纳1.5%契税。但价格超过9432元则需交3%契税。

拆迁补偿款购房享受哪些优惠

政府出台个人拆迁补偿款购房的契税优惠，举例来说，2002年，某报社编辑刘先生的房屋被拆迁后，获得了货币补偿款20万元。同年10月，刘先生用拆迁补偿款在宣武区购购了一处普通住宅50万元，缴纳契税500000×1.5%=7500元。

而根据《北京市契税管理规定》的相关规定，北京市拆迁户用拆迁补偿款新购房产价值在拆迁补偿款范围内的可享受免征契税优惠，新购房产价值超出补偿款范围的按照超出部分计算缴纳契税。因此，刘先生实际应缴纳的契税=（500000-200000）×1.5%=4500元，多缴契税=7500-4500=3000元。

刘先生事后了解到这项规定，在向宣武区地税局咨询如何享受这一优惠后，带着房屋拆迁补偿协议、新购住房合同及购房发票、契税完税证、身份证等相关证明材料申请退税，较终顺利地拿到了3000元的退税款。

特别提示：根据京财税[2002]1926号文件规定，普通住宅或非普通住宅这样定义：别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高端住宅；其他住宅为普通住宅，也就是说单价在9432元以下属于普通住宅。　　　　　(作者：杨晓、张寒)