房谈背景 北京市公布可享受优惠政策的普通住房标准

５月３１日，北京市建委发布了《北京市享受优惠政策普通住房标准》的具体规定，满足住宅小区建筑容积率在１．０（含）以上，单套建筑面积在１４０（含）平米以下，实际成交价低于同级别土地住房平均交易价格（见文后链接内容）１．２倍等三个条件的房子，在转手出售时可享受优惠政策，即购购普通住房超过两年转手交易的，享受免征营业税的优惠政策。而非普通住宅，超过两年转手交易时，则按售房收入减去购购房屋价款后的差额征收５％营业税。对于不足两年转手交易的，无论普通住宅还是非普通住宅，都按售房收入全额征收５％营业税。

嘉宾观点

美丽家园经纪公司总经理助理　宫萍

观点１：以房养房未必合算。

目前出租房屋的投资年收益率在４．５％左右，低于目前的房贷利率（５．５１％）约１个百分点，“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，出售每年可节省资金４２００００×１％＝４２００元。

观点２：计算年收益率，确定房产是租是卖。

应结合出租房产的年收益率，确定房产是租还是出售转让。如年租金收益率抵不上５．５１％的资金成本支出，不如选择出售。

年租金收益率＝年租金净收益／转手售价

年租金净收益＝年租金－成本（供暖费+物业费+装修+空置期成本+电器、家具成本及折旧）

我爱我家金融理财部总监　康胜

观点１:二手房价可能上涨

新政６月１日执行目的就是打击投机，抑制房价。我个人认为短期之内很难收到效果。这是因为，北京的卖家很少是投资客，资金压力不是很大，完全可能会等到两年以后可免营业税时才出售，这样的话二手房的供应量反而会下降，并导致房价难以下降。

观点２：投机者小心，自住者该购就购。

投机客撤场对高端楼盘影响比较大，但对于中低端楼盘，即每平方米６０００元左右及以下的楼盘，影响不大，较多有一个观望期。北京的房产长期来看还会继续涨，但是涨得比较合理，比较理性。因此，如果是自住，我建议大家该购就购，但对于投资客、尤其是投机客来说，国家会采取愈来愈严厉的措施来打击，尤其是恶性投机，风险会更大。

顺驰房地产经纪公司副总经理 宋华永

观点：投资关注区域未来规划。

北京的房地产市场现在处于健康的、持续发展阶段，未来的市场是良性的、快速上涨的，不要因为政策的调整惊慌失措，甚至感觉要崩盘了。投资者可以结合自己的实力、结合区域、房屋特点适当考虑，并且一定要看区域未来三四年的大规划。以通州为例，前几年区域房价非常低，但城铁修通了以后，通州的房价上涨非常厉害。

北京太合富晨投资理财顾问公司董事总经理　王丙森

观点１：营业税是“挠挠痒”，物业税才是“大刀”。

对理性投资的人来说，这次的政策不过是“挠挠痒”。这是因为，流转环节的税是一定要征的，开一个小饭店也要征营业税，只不过对房地产前期一直没有收而已。现在所有七部委的文件都集中在房屋交易环节，其实较关键的还是持有环节，将来物业税的征收，对行业、对投资者才会有决定性的影响。

观点２：个人投资房地产资产负债率宜在５０％内

总体来说，房地产是保值、增值能力比较强的一个产品，但老百姓要对房屋按揭有清醒的认识，如果投资房地产，头先要衡量自己实际的支付能力，其中很重要的一个指标就是资产负债率，我觉得一定要控制在５０％以内，也就是说投资１００万总额的房地产，负债总额就不要超过５０万，根据个人情况可以在２０％以内调整。

精品视角

１．如果房产不出手，新政和你没关系。日前七部委的文件和现在北京市建委的规定，其初衷都是打击投机、抑制投资需求，因此所提到的营业税的征收及优惠，都是在住房转手出售时才发生，不打算卖旧购新的，暂不必深究政策了。

２．莫衷一是的两年期限。低于两年出手的房子，无论普通不普通，都要全额交纳５％的营业税，但是两年的认定，却以房产证或契税交纳发票的日期为准，这正是北京房地产市场的一个痼疾——办事部门的低效率，使房产证难以按正常时限办理，而开发商代收代缴契税，又使得完税日期和产权证办理一样不可控制。因此，有戏言称：多数人想减免税转手住房，基本应在四年后。

３．尴尬的改善型置业者。普通住宅的标准及税收优惠政策，使一部分人比较不爽——住着大于１４０平米的房子，或者容积率低于１．０的“低密度房子”，或者价格高于地段平均交易价格１．２倍的高价房的人，基本列为被政策抛弃的对象。要想卖旧购新改善居住，就得掏营业税，这就有点杀富济贫的意思了。

链 接 北京市2005年不同级别土地上住房享受优惠政策价格表

一级地段 平均交易价格：１１０６８ 优惠政策底线１．２倍价格：１３２８２

区域范围：西单北大街－西四南大街－西四北大街－地安门西大街－地安门东大街－张自忠路－东四北大街－东四南大街－东单北大街－崇文门内大街－崇文门西大街－前门东大街－前门西大街－宣武门东大街－宣武门内大街－西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。

二级地段 平均交易价格：９５５５ 优惠政策底线１．２倍价格：１１４６６

区域范围：广安门内大街－广安门北滨河路－西二环护城河引水渠－三里河路－西直门外大街－北二环路－东直门北大街－东直门外斜街－东三环北路－东三环中路－通惠河－广渠门北滨河路－广渠门内大街－珠市口东大街－珠市口西大街－骡马市大街－广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

三级地段 平均交易价格：８０４０ 优惠政策底线１．２倍价格：９６４８

区域范围：劲松路－广渠门南滨河路－方庄路－群星路－蒲黄榆路－永定门东滨河路－永定门西滨河路－右安门东滨河路－右安门西滨河路－丽泽路－莲花河－西三环中路－太平东路－万寿路－永定河引水渠－西翠路－八里庄路－蓝靛厂路－蓝靛厂北路－北四环西路－万泉河路－圆明园路－清华西路－中关村北大街－成府路－志新路－八达岭高速路－北四环中路－北辰东路－大屯路－北苑路－北四环东路－惠新西街－樱花园西街－北三环东路－西坝河－霄云里南街延长线至亮马桥路－枣营路－朝阳公园西路－农展馆南路－甜水园西街－金台路－西大望路－建国路－金台西路南延长线－京秦铁路－东三环中路－东三环南路－劲松路；所围地区除一二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

四级地段 平均交易价格：６８８６ 优惠政策底线１．２倍价格：８２６３

区域范围：西四环中路－北太平路－永定路及其北延长线－杏石口路－旱河路－闵庄路－西五环北路－香山路－北五环西路－中关村北大街－林业大学北路西延长线－双清路－清华东路－大屯路－北小河－小营路北延长线－小营北路－关庄路－北四环东路－东四环北路－东四环中路－朝阳路－十里堡路南侧延长线－通惠河－西大望路－松榆南路－武圣路南延长线－周庄路－南三环东路－南三环中路－南三环西路－菜户营南路－莲花河－凉水河西延线－西三环南路－西三环中路－莲花池西路－莲花河－西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

望京地区（望京西路－湖光北街－宏泰西街－宏泰东街）。

酒仙桥地区。

五级地段 平均交易价格：５４６２ 优惠政策底线１．２倍价格：６５５４

区域范围：北五环中路－北五环东路－东五环北路－东五环中路－京秦铁路－东四环中路－东四环南路－南四环东路－南四环中路－南四环西路－西四环南路－丰台西路－程庄路－小屯路－吴家村路－八宝山南路－鲁谷路西段－西五环中路－香山南路－香山脚下－东马连洼北路－上地三街－小营西路－北五环中路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

清河居住小区。

上地高科技园区、高端软件园区。

北苑居住小区。

六～十级地段 平均交易价格：４５２６ 优惠政策底线１．２倍价格：５４３１

区域范围：其他剩余区域