家庭购房的资金压力是多少？政策变化是否会进一步调高购房的准入门槛？房价究竟会走到何种程度才算是到了真正的理性回归？怎样品质的楼盘真正做到了名实相符？……有很多问题需要思考。

在市场逐渐回归理性的大方向下，消费者的投资也正在逐步回归理性，这势必对不动产的价值与价格关系提出了新的要求。

小户型公寓受追捧

由于宏观调控的影响，短期炒房行为被大力度抑制，资金杠杆已逐渐失去作用。在这一阶段，整个市场已转向购方，购房心理也从短期转向自住需求。

3月以来密集出台的宏观调控政策，使购房成本大幅提高。，如已经拥有两套房，头付款将由原来的三成上涨为五成。，契税除普通住房需缴纳1.5％的契税外，非普通住房需缴纳3％的契税。第三，房贷利率由原来的5.31％上浮到6.12％，同时也不排除明年还贷利率继续上调的可能。

一位不愿透露姓名的开发商老总表示，随着购房资金门槛的大幅提高，以及短期卖出时利润空间的萎缩，使更多的普通白领小康之家开始考虑购房支出与家庭资产收入之间的比例关系，促使市场的“泡沫”受到打压。因此，紧凑小户型的楼盘自然成为了人们理性关注的焦点。比如东方路龙阳路地段的东方明珠国际公寓，建筑面积在83－110平方米，一套两房的小户型总价在100万以内，1.5％的契税支出，总价低使头付款和每月还贷压力也相应降低，符合大多数小康白领之家的家庭经济承受能力，因此很受自住购房者的欢迎。

房价更趋平实

5月进一步加大的房价下跌和市场观望气氛证明了宏观调控的效果，但是目前的市场变化并没有呈现一边倒的趋势，随区域与楼盘品质的不同而有变化，同时房价下跌的幅度也基本与去年年底持平，并未出现暴跌趋势。

目前主导价格变化方向的重要因素是楼盘的自身品质及其居住品质。那些楼盘品质高、投资比例小的楼盘受政策影响较小，价格下调幅度也相对较小。以浦东地区为例，投资比例一直较高、价格领涨区域楼市的世茂滨江园价格跌幅较大，5月均价较4月平均下跌12％，较低成交价为22000元/平方米；而仁恒滨江园由于投资比例较低，入住率较高，成为近期陆家嘴滨江板块跌幅较小的项目之一，5月成交价为27000元/平方米，较4月下跌500元/平方米。

据了解，当前在浦东内环间，在售的新盘普遍均价在13500元/平方米左右，如杨高南路、龙阳路的涵合园售价13300元/平方米，上海绿城为14000元/平方米。即使是周边的二手楼房，如东方路的东方城市花园一期的二手房价格也在15032元/平方米左右。更据较近的调查显示，上周内环成交均价也在14178元/平方米。不过，5月份推向市场的东方明珠国际公寓作为东方路、南浦大桥塘桥板块的纯小户型楼盘，平均售价仅为12000元/平方米，开发商试图以较低的价格入市，打出“价格回归价值”的旗号，吸引自住消费需求。因此，该盘售价不仅远低于众多的在售新盘，也低于该地区的二手房价格。虽然目前市场上大多消费者都持观望的态度，但是由于人民币汇率、银行、开发商等多重因素存在，上海一些杰出品质的楼盘将会在观望一定时期后而被逐步接受。

楼盘选择以品质为先

业内认为，房产作为家庭总资产的一个主要组成部分，很多人也势必考虑其未来是否有升值空间。从房产投资的角度来说，是租金的收入，就是卖房后所获得的差价收入。如果说低品质房产随着政策波动而价格下调，进而有可能造成家庭负资产的话，那么一套优质高性价比的房产则相对比较保值。高性价比房屋的主要要素在于：优雅的地理环境、高质量的建筑、合理的户型、物有所值的价格、便捷的交通、成熟的社会配套措施、较大的未来增值潜力。

总的来说，无论是自住需求，还是为了赚取租金收益或力图长期“捂房”等待升值的，在市场回归理性的情况下，都会对所购购的楼盘要求更加苛刻，比以往任何时候都更看重楼盘的高性价比，因为较楼市火爆时期，选择的余地大大增加了。　　　　　(作者：李宏涛)