没有预售合同，没有定金协议，只有一张写着“房款”二字的收据，购房者就敢把2万元钱交给开发商，开发商就可以凭此认定购房行为，进行网上备案。“这在十年前的房地产市场上也是很少见的。”专门为房地产销售做法律顾问的陈律师这样评价。

上周，消费者罗小姐向本报记者反映了她在浦东“锦绣华城”的购房与退房经历。

6月底，罗小姐的家人代其在浦东选房，看中了上海大华集团旗下楼盘“锦绣华城”。初步认可后，罗家人交付给销售人员2万元钱，收到一张写着“房款”二字的收据。并得到承诺，如果在开盘前改变购房意愿，可以随时退还这2万元“房款”。

罗小姐出差回沪后改变想法，不想在这一时间购房，再找开发商要求退房，却被告知已经被网上备案，2万元基本上无法退还。购房者可以先写一张退房申请，但是能否批复，不能确定。

目前，受房地产新政影响，上海各楼盘的销售进度不同程度地打了折扣，以往排队购房的景象早已不再，开发商承诺无理由退房、不收取任何违约金退房的慷慨姿态也急转180度。购房者退房难，开发商强圈购房者的做法在市场上愈演愈烈。

据陈律师介绍，一般而言，商品房销售的预付款确实是有不退之说的。比如“定金”和“订金”两种协议就有不同的法律解释。定金在《合同法》中是一种担保概念，如果受定方(比如开发商)违约，需要双倍返还定金，如果是支付方(如购房者)违约则由开发商没收定金。这是平时说的不退的预定款。而订金是带有预定意义的一般性法律概念，是否返还可以参考合同中的其他条款，比如有的合同规定，一周内没有付清头付款，则扣除订金的50%作为违约赔偿。

“但是，罗小姐的退房事件中显然还不涉及定金与订金的区别，因为即使是这二种性质的预付款，收支双方也要签署相关协议。”显然，罗小姐家人得到的“房款”收据是无法证明购购行为的。

在锦绣华城售楼处，记者以购房者身份向销售人员了解了商品房销售的前期交易流程。

“如果这套房源的预售许可证还没有下来，我们是无法进行网上备案的，这种情况下，在交了预付款到预售许可证下来这一段时间里，消费者可以退房。”销售人员解释。但是，预售许可证下来以后，但仍然没有和消费者签订预售合同，消费者究竟能否要求退款呢？

“如果购房者情况比较特殊，比如一定要打官司什么的，我们也不是一定不退给他。”前述销售人员表示。

那么，开发商的软肋到底在哪里呢？

原来，在开发商预售许可证拿到后，网上楼盘才可以进入备案流程，备案时，虽然不需要以预售合同原件为依据，但是同样需要购房者以密码形式给予认可。

如果锦绣华城在没有得到购房者认可的情况下将房源进行了网上备案，显然，开发商大华集团是违反了网上备案规则的。

对此，大华集团营销策划副经理张静懿的解释是，可能购房者与销售人员在流程沟通上出现了误差。“这种情况，我们是可以退钱的。”采访较后，张静懿做出了如上表示。

大华集团是上海宝山区大场镇政府属下的集团所有制企业，在业界素有“上海大国企开发商”之称。其在浦东新区的楼盘“锦绣华城”共四期，总占地330万平方米，比目前浦东占地楼盘“证大家园”多230平方米。

网上房地产信息显示，从去年七月开始至今年年初，锦绣华城开盘的平均单价由7800元左右升至11000元左右。“较高价卖过13000元。”销售人员介绍。而较高价位时开盘的楼盘，其目前的待售房源都不超过十套。三月至今，锦绣华城共推出房源400套，售出64套，销售率仅为16%。单价也已经回落至每平方米9000至9500元。　　　　　(作者：于兵兵)