2003年，中共十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”中国人民银行行长周小川也曾有过类似提法。

19日，国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”上表示，“十一五”期间，我国将稳步推行物业税，并相应取消相关收费。

在税收领域较有发言权的东北财经大学安福仁教授说，物业税非物业费，而是：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

这样，原本算在开发成本中的各种税费，被按照每年1／70的比例由购房者缴纳，开发商将节省大量的开发成本。

理论上能降三成

如果实行物业税征收，那么购房者在购房时一次性交齐的各种税费将逐年缴纳，大部分为70年限期。

“在理论上房价是会下降的。”辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司负责营销的牟先生这样表示。

举例来说，如果分期交纳的相关税费和土地成本占整个房产成本的4成。那么，以土地使用年限为70年来计算，这部分费用购房时缴纳1／70，其余在剩余的69年中分别缴纳（70－1）／70＝98.57％，表现在房价中，成本就下降了40％×98.57％＝39.43％。如果开发商在其中扣除的成本为10％，那么降价幅度为29.43％，几乎达到总房款的3成。

现实中，部分开发商表示房价受物业税征收的影响将非常小。开发商不会因为任何原因自行降低利润。

现实中很难实现

沈阳新湖地产总经理赵伟卿就表示，房价的涨跌是要看供给和需求关系的，这是市场规律。而且在房价构成中，税费及开发商利润与单纯的建筑成本所占的比例也并不一样。可能是四六开，也可能是三七开，这样不好估算开发商开发成本会下降多少，从而推算出房价降多少。

2003年杭州房价在5000元左右，当时开发商的利润在3500元，到了2004年，在土地、建材等基本开发成本不变的情况下，杭州的房价涨到10000元，多出的5000元都被开发商装到了腰包。赵伟卿表示，即使开发商降低了一些开发成本，并不会体现在房价上。

辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司营销总监牟启玮表示，征收物业税后，有可能出现购房门槛降低、可之后养房难的现象。

购房容易养房难

辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司营销总监牟启玮表示，即使房价门槛降下来，可平购贵养也将是个问题。

因为购房者在购房时，不但要考虑当时的房价自己能否承受，还要考虑每年需要缴纳的物业税能否承受，而且一旦房产增值，物业税额度还要提高，对于以居住为目的的购房者而言，这种征收方式肯定会影响一部分购房者的心理。如果购房家庭的经济实力不强，即使购房门槛降低了他们也会望而却步。

一旦这种情况成为普遍现象，将很可能导致一部分房产滞销。

风大雨小 房子降价？！

单是这个提法，就足以让数以万计的市民绿了眼睛。所以，从2003年至今，物业税的提法就没有消停过，直到11月19日，国税总局局长出来告诉大家：它已经在“十一五”计划内了。

山雨欲来风满楼，一时间，攒房本的小伙子、还房贷的夫妻们脱口而出：当真便宜？能省几折？我是购还是等？我是咋个还法……

也有泼冷水的专家说，物业税是个风声大雨点小的气象，在人家市场经济成熟的国家玩得转的东西，未必适应咱们国内规则欠详的风水，所以理论上能打几折的门槛价，经历了百转千回后，不一定能真正省上多少钱；即使门槛价飞入了寻常百姓家，也不知道它究竟是不是只省钱的燕子，可能伙食标准还提高了呢。毕竟，分散薅羊毛的代价是每次要多薅一些……

不过，一切向前看，房价改革未必每次都成功，但房产历史终归不能倒退。

至于还贷的家庭就不要忐忑了，新规终究不会愚蠢到收你们双份钱的。

【答疑】

不为“杀富”为公平

物业税如何征收也将成为难点。

新房 V S旧房

沈阳建筑大学教授刘亚臣表示，在物业税征收之前购购的房产，已经一次性支付了地价和相关税费，这样的房产再征收物业税的话肯定有失公平。

而且我国与外国不同，土地不是归个人所有，所购购的只是一定年限的使用权，在70年或50年使用权满之后，物业税将如何征收也是一个问题。

居住 VS投资

牟启玮认为，对只有先进住房的房主和有两套、三套住房的有投资目的的房主征收统一的税费也是不公平的。

因为如果只有一套住房用来居住的，即使房产增值很快，可住户居住在这里得不到任何的实际收益，却还要多缴纳物业税。

而有套住房用来租赁的房主，他可能因为房产增值得到了较高的资金回报。所以为了公平起见的话，应该区别对待。

民宅 V S豪宅

对于别墅的房主和普通住宅的房主，如果征收税率一致也将有失公平。

高端别墅的面积可能要几百平方米，普通住宅的面积几十平方米，别墅的总房价可能是普通住宅的十几倍甚至几十倍，如果采用统一税率，对普通购房者似乎不太公平。

沈阳欠税户一半做房产

征收物业税遏止偷逃税。沈阳市地方税务局公布的截至今年9月末的欠税名单显示，沈阳50家欠税企业中，共有房地产企业25家，占一半，25家房地产企业合计欠税约8954.52万元，欠缴社保金1.06万元，其中一家房地产开发有限公司欠税2192.8万元。

“除了房地产企业追求利润的化外，涉及房地产领域的诸多税种也是造成上述现象的一个主要原因，如果将各税种统一为物业税，并按照保有年限征收，将有利于房地产税收的征管。”税收领域一位专业人士这样认为。

征税悬念初解

连线人物：东北财经大学安福仁教授

■久未开征为哪般？

发达国家中，对房地产领域均统一征收物业税。但物业税的开征并不是单一的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的问题，物业税的起征收一定要在各种条件具备的情况下，比如税率的测算等方面的准备工作都准备好后才能开始。

■具体征收该怎样？

政策未出台之前，一切都在探讨阶段。个人认为，物业税开征后，应把开发企业的经营过程与购房者对物业的保有过程分开。比如开发商拿到土地后，政府将给予一定开发周转期，期限过后，售出的房地产部分由购房者逐年缴纳物业税，未售出部分则应由开发商缴纳物业税。

■征收标准是多少？

物业税的税赋水平尚未确定，但基本原则应该是：物业税与现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模相当。