背景资料

王克健律师简介东方昆仑律师事务所上海所高端商事、涉外律师。中国高等法律学院中国政法大学法学博士。已有12年执业经验，担任6家大型和4家中型房地产开发企业常年法律顾问。担任四家银行（光大、民生、浦发、建设银行）在上海的支行或者分行常年法律顾问，已经和正在操作3家企业上市法律事务。担任9家国内企业、外商独资企业、中外合资合作企业常年法律顾问或头席律师。事务所介绍东方昆仑律师事务所是中国的较高端较专业的律师事务所之一，下辖上海所、广州所等5个机构；高端、涉外律师均为法学硕士以上，且多人具有欧、美留学经历。昆仑所与欧盟法律顾问团重要成员比利时布鲁塞尔JCA律师集团及美国旧金山ThomasAdd律师集团紧密合作，是中国办理涉外事务尤其是投资融资项目、公司企业法律事务、金融法律事务、房地产法律事务较专业以及专业化分工较深、较杰出的律师事务所之一。

12月10日下午2点半，东方大讲堂期活动如期展开，虽然外面阴雨绵绵，但是仍然有不少热心读者前来参加活动，有些还是参加过期活动的“回头客”。这次东方大讲堂请来的是东方昆仑律师事务所上海所高端律师王克健博士，给大家讲有关购房合同如何签的问题。王律师从售楼广告讲到到购房中出现的各种典型案例，都是具有实际操作意义的注意事项，读者感觉受益匪浅。而现场问答气氛也十分活跃，读者提出各种问题，王律师一一作答，较后由他抽出了幸运读者，期东方大讲堂活动随之划上句号。

用好独立购房者的权力

一、如果作为购房者购的商品房没有预收许可证的合同效力怎么办？开发商未取得商品房预收许可证明，与购卖人订立的商品房预收合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预收许可证明的，可以认定有效。所以你动作一定要快，只要在立案之前，开发商没有取得预收许可证在开庭的时候取得了，没有用。

特别在目前这个时候，如果你们购的预收房想毁约赶快起诉，开发商正在通过各种关系办预收许可证。这就是游戏规则，谁拿到了制高点，就不会吃亏。

二、哪些情况下导致合同无效，或者被撤销解除可以对开发商主张惩罚性赔偿？，开发商故意隐瞒没有取得商品房预收许可证明的事实，或者提供虚假商品房预收许可证明。种，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。第三，故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人，或者是拆迁补偿安置房屋的事实。

三、建筑面积不符的，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。个是面积误差的完全值在3％以内，按照合同约定的价格据实结算，购受人请求解除合同的，不予支持。

，如果面积误差比完全值超出3％，购受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内的房价款，购受人按照约定的价格不足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归购受人；如果房屋实际面积小于不同规定面积的，面积误差比在3％以内的，房价款及利息由出卖人返还购受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还购受人。作者:文图 陶晓君