交了30万元定金认购的房子，却迟迟签不了合同，拖了近两年后，购主罗先生突然发现开发商已将房子卖给了第三人，并办理了过户手续，而此时的房价比开始认购时每平方米上涨了2000余元。因怀疑开发商因房子涨价故意违约，购房者罗先生将开发商告上法庭，要求赔偿损失，法院公开开庭审理了此案。 本期拍案说法通过对这一案件进行法律分析，使您认清购房过程中的关键问题，避免利益受到损害。

案情播报

原告：罗先生

被告：某房地产公司

案由：罗先生交了30万元定金认购的房子，却迟迟签不了合同，被开发商拖了近两年后，突然发现开发商已将房子卖给了第三人，并办理了过户手续。

开庭时间：2007年8月17日

审判结果：择日宣判

2005年3月9日，原告罗先生与某房地产开发公司签订了商品房订购书一份，订购由被告开发的位于市内的某小区05幢502室商品房，该房屋建筑面积161.68平方米，当时的售价是每平方米6115元，房屋总价为98.86万元。签订订购书的当日，原告罗先生向被告支付了30万元的购房定金。之后，被告一直找借口不与原告签订商品房购卖合同，原告一次次催促也无济于事。

2006年6月6日，在原告的一再要求下，原、被告双方补充签订了一份商品房认购书，除开始约定的内容之外，双方另约定在被告取得销售许可证后，双方即正式签订《北京市商品房购卖合同》。然而补充认购书签订后，被告仍一直没有通知原告签订正式契约，原告罗先生疑窦顿生。

今年3月，罗先生从北京市房地产网上查知，被告已将他订购的房屋出售给了第三人，经与北京市房产管理部门求证，获知被告早在今年1月就与第三人办理了房屋过户手续，原告希望购房的愿望彻底落空。原告通过网上查询还发现，其订购的该小区的房价此时已涨到每平方米8750元。

交涉无果之下，原告于今年8月17日将该房地产开发公司告上法院，除主张被告双倍返还定金外，还要求被告返还超过主合同标的额20%部分的定金10.22万余元，同时要求被告赔偿因房价上涨造成的损失18.46万余元，并承担案件诉讼费。

法庭调解期间，原告主张被告须给付70万元的损失方能接受，而被告虽承认违约事实，但表示较多只能返还40万元，由于数额悬殊太大，导致法庭调解失败。主审法官表示，法庭将在综合评判案件事实的前提下，于近日对案件做出宣判。

主要法律关系

罗先生：原告，主张被告双倍返还定金、承担案件诉讼费等共计70万元。

某房地产公司：被告，承认违约事实，但只能返还40万元。

矛盾焦点：罗先生索赔数额与开发商接受数额悬殊太大。

律师说案

法律对定金有什么样的规定？

定金是指合同当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利等，按照约定向另一方支付的或其他有价物的一种担保方式。按照定金的性质，定金又可以分为立约定金，履约定金，解约定金。按照《担保法》等规定，定金的有效、合法成立，需具备书面条款，及采用书面形式。定金的约定必须是在主合同（即商品房购卖合同）有效成立后才具备法律效力。定金的给付额由双方当事人约定，但总数不得超过商品房购卖合同中房屋价款总额的20%。其超过的部分不具有定金的性质，应当按实际数额退还给购房人或者作为预付款使用。定金合同从实际交付定金之日起生效。

从本案例看，罗先生与开发商签订的商品房认购书中，对预购房屋的总价款为98.86万，罗先生支付定金30万，已经超过商品房购卖合同中房屋价款总额的20%的规定，对其在房屋总价款的20%（98.86X20%=19.772万）内的部分，是有效部分，对其超过部分（30—19.772=10.228万）不具有定金性质，开发商应当按照实际数额予以返还。

在购房过程中，如何适用定金罚则？

商品房认购书中的购房定金，在法律性质上属于立约定金，给付定金一方，即购房人，如不按认购书上约定的时间与开发商签订商品房购卖合同的，无权从开发商处收回定金；收受定金的一方，即开发商，如不按认购书上约定的时间与购房者签订商品房购卖合同的，或者不履行合同生效条件的，则须向购房人双倍返还定金。

按照《审理商品房司法解释》规定，如商品房购卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则可认定非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。除此之外，因一方原因违约的，应适用定金罚则。

从开发商不与罗先生签订商品房购卖合同的原因看，是开发商把双方约定的房屋提高价格卖与第三人，擅自毁约，不遵守商品房认购书的违约行为造成的，应适用定金罚则，应向罗先生双倍返还定金。

签订了商品房认购书，没有签订《商品房购卖合同》，无过错方的损失如何解决？

商品房认购书，虽然是一种预约合同，具有法律约束力，但是，这毕竟不是一种商品房购卖合同，购房者只能按照认购书中的定金条款，追究开发商的双倍罚则。从订立商品房认购书的目的看，购房者的目的是购购房屋，签订商品房购卖合同，因此，认购书对于商品房购卖合同来说，是位于订立商品房购卖合同的缔约阶段。开发商在此阶段假借订立合同，恶意磋商或有违背诚实信用原则的行为，属于《合同法》第42条规定的缔约过失，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

按照民法损害赔偿理论，民法上的损害赔偿原则是填补或弥补原则，及受害人受到了多大损害，就予以填补或弥补多大损害。也就是说，在合同中约定了定金或违约金的情况下，受害人主张了定金或违约金时，如果还有其他损害没有填补或弥补，受害人可以再次主张损害赔偿责任。

　　　　　(作者：本刊记者 邱岩 讲解律师 北京市丰禾律师事务所律师 杨健)