李小姐准备购房结婚，在房产中介公司的撮合下，与王先生签署了《房屋购卖合同》。合同约定：王先生将其位于朝阳区的一套房屋，以80万元出售给李小姐，头付款24万元于合同签署之日支付(用于结清王先生就该房屋的按揭款)，合同签署后10日内交房，逾期一日支付房款1%的违约金。

　　李小姐当天支付了头付款。双方去银行办妥了结清王先生按揭尾款、解除抵押等手续，以及配合李小姐向拟贷款的银行提交了贷款申请手续。各方只等银行放款以结清购房余款56万元后，房屋过户给李小姐，她再将房抵押给银行即可。

　　不料次日中介公司将房本原件丢失，银行无法批贷。中介公司道歉，希望王先生配合补办房本，费用由中介公司承担。王先生于是刊登了补办新房本的报纸公告。但两天后王先生突然表示：“收不到全款，不卖房了！除非她另加10万元。”李小姐和中介公司不同意，但王先生已委托其他房产中介公司售房，总价提升至100万元！

　　经协商无果，李小姐将王先生和中介公司告上法庭，要求两被告交房并办理过户。在曹恒民律师的帮助下，李小姐委托金太阳国际投资担保(北京)有限公司向法院提供担保，在起诉前查封了涉案房屋。“既然签了合同，也交了头付款，办理了贷款手续，王先生应将房卖给我！”

　　而王先生认为是李小姐违约；中介公司则表示“同意继续履行合同，同意支付因房本丢失发生的公告费用”，但“不同意赔偿其他损失”。

　　法院一审判决：继续履行《房屋购卖合同》，王先生必须继续将房屋以80万元价格卖给李小姐，交付房屋，并将房屋产权过户到李小姐的名下，否则法院强制办理过户手续。

　　(文中当事人为化名)

　　北京市国联

　　律师事务所

　　曹恒民律师

　　王先生自愿售房，且《房屋购卖合同》是购卖双方公开、平等、自愿达成的。根据我国《合同法》的规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

　　购房采用贷款方式，是该合同中约定的。而李小姐未支付余款，是因中介公司丢失房本、银行无法批贷所致，购卖双方对丢失房本及未能获得贷款都无过错。王先生应履行交房和办理过户手续的合同义务。

　　交房和过户是不同的概念。本案中，双方约定合同签署后10日内王先生将房屋交付给李小姐，王先生未交房系违约，根据合约应支付违约金，即每日需向李小姐支付违约金8000元，直至实际交房之日止。当然，根据《合同法》百一十四条规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。这里存在对“过分高于”的判断。

　　王先生因未能按时收到房款余款，其利益也受到了侵害，王先生可要求丢房本的中介公司赔偿，包括应收房款的利息损失、报纸公告费等。

　　本案中李小姐即使拿到了生效的胜诉判决书，如果在诉讼中没有通过保全的方式阻止善意第三人购房并办理过户，那么只能就损失要求王先生赔偿。假如王先生拿到善意第三人支付的全款后消失，李小姐很可能房钱两空。因此，财产保全，是李小姐主张王先生继续卖房或主张王先生返还购房头付款的重要保障。

　　无论是主张返还购房款还是要房，得到了胜诉的判决书，并不代表能拿到钱或房。对于房屋购卖合同纠纷，对涉诉房屋进行保全(查封)特别重要。财产保全要快，因为一旦被申请人的财产被转移或隐匿，就保全不住财产了。

　　另外，申请财产保全时，法院一般会要求申请人提供现金或实物的担保。曹律师建议申请人找专业担保机构，由其出具担保书以代替现金或实物担保。“北京的各家法院对担保的要求不尽相同，同一家法院对诉前保全和诉讼中保全的担保要求也不完全一样，申请人应详细咨询专业担保公司。”

　　曹恒民律师认为，近几年北京房价高速增长，出现了许多卖房人收到头付款、甚至收到全款后又撕毁合同，将房屋再卖他人的现象，目的是非法获取因房价上涨的利益。本案中，虽然房本丢失是造成纠纷的直接原因，但也透出了一点儿这种“一房二卖”的本质。为维护购房人的合法利益，曹律师提出5点建议：

　　1.上网查询拟购购房屋是否已被签约售出。北京现已推行二手房购卖网上签约，购房人可先行查询要购的房屋是否已出售给他人。

　　2.调查标的房屋是否已被查封或抵押。在曹律师办的一起案件中，当事人交了100多万元头付款后才得知，那房屋已被查封了5次，存在债权债务纠纷至少7起。

　　3.在较高人民法院网站上查询卖方是否有债务在身。一起债务纠纷，在法院判决生效后如未得到履行，可在较高人民法院网站上查到。如果查到的是重名或模糊的结果，还可委托律师调查。如果卖房人信誉较差，则需非常谨慎与其交易。

　　4.发生纠纷协商不成时应立即向法院申请财产保全，较好采取诉前保全。房屋购卖合同纠纷涉及金额大，但因为是不动产，很容易查封到。且即使败诉也基本不会造成对方损失，这样也就不易给自己造成风险。因为法院查封房屋时基本都是到房屋管理部门要求做个登记，很少在房屋上贴封条。这种“软查封”基本不影响居住或出租。

　　5.要重视定金条款。房屋涉及金额较大，定金数额也较大，一旦一方违约，将适用定金罚则，即：购方违约的，定金不退还；卖方违约的，双倍返还定金。当事人要根据自己违约的可能性的大小和支付能力来确定对自己有利的定金条款。 (记者林靖)

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