前两年才上市的次新房正成为二手房市场上的新宠。因为年头较短、社区规划及配套相对优越，又免去了期房风险，很多2005、2006年销售的项目在二手房市场得到追捧。但这类房源很多还没有拿下房产证，按理说是不应该上市交易的。遭遇无本次新房，怎么办？

　　●二手房市场的尴尬

　　王先生近日购购了一套2005年的二手房，但是原来房主的房本还没有办下来，房主有贷款。王先生已经支付了一半房款，剩余的要做贷款，等待房本下来过户完再办理银行贷款。而较近王先生得知，该小区的房本办理好像有点麻烦，因为开发商的大产权目前还没有办理下来，小房本的办理有可能无期。王先生和房主现在都很为难。

　　这样的情况绝非个案。“中大恒基”市场研究部调查数据显示，目前北京的二手房房源中，因为各种原因暂时无本的房源量占到了登记房源量的18%。同时研究人员发现，有很多消费者都碰到过这样的无本次新房，对房屋的各个方面都很满意，但因为没有房本而较终放弃。

　　其中也有一部分客户和房主达成了协议，通过“合同+公证”的操作方式进行交易。“中大恒基”过户部负责人认为，购购无本房，不管采用哪种方式交易都存在着一定风险，这些数量庞大的“无本”房源和消费者对其强劲的需求，一直是二手房市场的尴尬。

　　●无本房难保购方权益

　　无本房在二手房源中所占比例比去年同期上涨了2.4%。这些房源大部分是在2004年以后入住的新房。专家提醒，这部分房产作为二手房再上市时，特别是购方需要做贷款的话，一定要在合同中标明如果因为房本原因导致交易不能完成情况下的双方责任。

　　“中大恒基”过户部负责人介绍说，在北京的二手房市场上，房本暂时未下来的二手房按照规定是不能进行交易的。即使是购卖双方真有需求要提前交易，也要在合同中标明在签署合同到正式交易完成期间万一出现政策调整及税费增加带来的交易费用增加由谁负责。

　　北京中原三级市场部研究人士认为，之所以购购无本房不被允许，是因为其看似诸多好处，其实隐忧重重。比如业主随时有可能反悔将房屋出售给其他人，或是房屋产权证迟迟拿不下来。而即使购卖双方就购房合同作了公证，这个公证也是可以撤销的。另外，一旦出现卖方悔约现象，购方只能通过法律途径追讨房款。根据法律规定购卖双方所签订的合同是无效的，卖方应当将房款归还给购方。但如果卖方下落不明或没有其他可强制执行的财产时，购方就要承担经济损失。总之，产权证办下来的间隔时间越长，购方承担的风险就越大。

　　●避免三种不安全交易方式

　　虽然无本房存在着很多交易隐患，但其市场的走俏却让卖方往往提出很多对单方有利的不平等条件。“中大恒基”过户部负责人介绍说，如果确实看上了无本次新房，而房产证的下发时间又指日可待，可以通过合理的方式安全交易。不过一定要避免以下三种危险操作：

　　一、购家支付定金，等待房本下发后办理产权交易

　　这种方式常见于房本能够很快办理下来的次新房，开发商给房主承诺在一定时间内办好房本，购方一般会支付10%-30%的购房定金，并要求留存原始购房合同和发票的复印件。等房本办理完毕之后，支付剩余房款，进行过户。

　　但这种情况容易出现因为卖方不能按时办理房本，导致交易不能履行，购卖双方产生纠纷。而且常会有卖方坐地涨价的情况。

　　二、购卖双方做公证

　　这种情况基本上是房本办理时间未知的次新房。购卖双方签订购卖合同但是无法过户，购方支付大部分房款给卖方。剩余部分在过户以后结清。一旦在过户前出现政策改变，导致的额外税费由谁支付就成了问题。“中大恒基”过户部负责人认为，做公证对开发商以及房主的资料限制比较严格，并非所有的房屋都能够公证，并且公证只能够约束购卖双方，无法左右第三方。 　

　　三、找开发商改底单

　　属于违规操作，开发商会有一定风险，并要求支付上万元的改单费用。这部分房源大多是刚入住的新房，而且房源较少。这种交易不合规范，很容易发生开发商办不了，改底单交易无法完成的情况。文/郑杉杉

　　●提醒●

　　购无本房几项注意

　　中大恒基过户部负责人提醒消费者，因为无本房的房本没有拿到，所以如需提前交易的话，消费者需要关注更多。

　　头先是要注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合、产权是否清晰、夫妻双方是否同时愿意出售；这一条购方在交易前可要求卖方提供购购房屋原购房发票等购购房产时的证明，并到所属房地产交易查询所在小区房屋的房本办理时间。

　　其次，房产有承租人的，购方应注意到该承租人在同等条件下可优先购购该房屋的权利。签合同时需要承租人放弃购购。如果购购后准备用作营业或办公的，应注意核实房屋用途限定。

　　较后，了解所购“二手房”的准确建筑面积。出售房屋的面积应以较后核实的面积为准，有可能和原购房合同不同。

　　无本次新房有三种类型

　　 一、房龄比较新，房本在办理过程中

　　这样的情况主要集中在入住时间是2004年以后的商品房中，按照正常的办理房本的流程，是购房者在办理入住后，将所需材料递到开发商的产权办，由产权办分批为购房者办理房本，开发商承诺的时间基本上是两年。而在这期间内再次上市交易的房产占到整个“无本房”的七成。

　　二、开发商“五证”不全无法办理房本

　　一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是法律对销售方的基本要求。其中，《国有土地使用权证》和《商品房销售预售许可证》尤为重要，但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。而消费者对“五证”进行验证的环节又相当麻烦，所以导致一些手续并不齐全的楼盘今后的房产证办理成了难题。“中大恒基”市场研究部分析，这种情况一般存在于2006年之前销售的商品房之中，因为从2006年开始，商品房开始网上签约，就不存在五证不全的情况了。这种类型的无本房要占总量的两成。

　　三、原产权单位限制房屋出售年限

　　2000年后，市面上还有一类次新房是某个单位为职工所建的公房，也是属于福利的一种表现形式，产权单位会跟职工有协议，职工必须住够单位规定的年限后方能出售。所以原产权单位也不会提前给职工房本。

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