头套房贷优惠利率上调至8.5折、三套房彻底停贷、公积金房贷头次差别化……楼市调控的金融政策越来越紧，政策很明显希望通过金融杠杆的调节，控制购房需求，但记者调查后发现，伴随越来越严格的金融政策而生的，却是一次性付款比例大幅提升。据研究机构统计，目前二手房市场七成以上的购购都是一次性付款，据记者调查，新房市场一次性购购比例亦居高不下，而一次性付款购房者主要目的就是为了保值。如此强大的购购力，不仅令市场人士吃惊，更令调控政策落入一个尴尬的境地。

　全款购房占比头超七成

二次调控后，北京市场继续收紧了贷款，头套房增加了头付，减少了利率优惠。

北京中原通过对二手房成交及部分商品房签约数据统计发现，在二次调控后的一个多月内，北京楼市成交量中全款占比达到了70.2%，相比4月新政后的57.2%上涨了一成多。今年一季度，全款购房比例尚为36.5%,贷款政策较为宽松的2009年下半年，全款比例仅为27.9%，与其相比，今年10月份之后的全款占比上涨超过了30个百分点。而贷款客户特别是选择商业贷款的客户占比则明显出现了下调，从2009年下半年来一直呈下调趋势，目前商业贷款占比仅为20.9%，公积金贷款占比8.9%。

据记者了解，新房市场上，9·29二次调控后，销售依然不错，全款客户的比例明显增加。

记者在全市抽取了10个项目进行调查，这10个项目销售均价从15000元/平方米到60000元/平方米不等，分别位于北京东西南北各区域。调查显示，二次调控后，各项目的全款比例均明显增多，幅度的增加了两成之多，商业贷款下降幅度颇大。

置业人群两极分化

虽然调查项目全款购房比例显著增加，但不同价位的项目占比相差甚大，其中中高端项目全款购房比例较高，比例较高的达到八成，但中低端项目却依然以贷款为主，尤其是以头次置业的刚需为主。

海淀的某高端 项目销售人员告诉记者，二次调控后，销售并未受到影响，依然卖得很好，但全款客户比例明显增多了，300万左右的板楼全款客户占多数。

东四环附近某高端项目，每套总价在600万元左右，其全款购房比例高达八成之多。

东二环外某项目，依然是全款购房居多，“豪宅项目，购项目的人肯定不是置业，多有两套以上房子。”

但东五环外某项目，七成是贷款，全款购购的只有三成。“该项目均价不到两万元，购房人群以刚需为主，主要是、套房，所以主要是贷款购购。”

在西五环外某项目处，记者得到了同样的信息，这个以刚需购购为主的项目，贷款比例高达八成，仅两成是全款购购。

中原地产三级市场部总监张大伟认为，贷款成本增加促一次性付款增加。较近的宏观调控政策主要依然是限制购房人贷款，包括第三套房限贷及套房头付增加、优惠减少。这些都使得购房者贷款成本增加。但是目前供应增加依然有限，且通货膨胀的压力依然比较大，这就使得购房者入市总量依然不少，其中很大部分选择了全款支付。而且全款购房在现在的市场情况下，可以减少税费支出及获得一定的折扣，所以占比有明显增加。

　通胀压力成购房主动力

与急剧上升的全款购房比例相应，购房人的心理更耐人寻味。

王先生刚在大兴花了近300万购了套四居室，全款一次性付清，因为这已经是他第四套房子了，其余三套分别在四环内和三环内，较小的面积也在100平方米以上。王先生告诉记者：“其实我现在的房子足够住了，本来并不想继续购房，否则房产税始终是个问题，而且，我也觉得房价今后上涨的空间很有限，但现在生意不好做，我自己公司的业务尚在紧缩中，现金只能放银行，可是目前物价又涨得这么凶，眼瞅着通货膨胀就在眼前了，不赶紧换成实物，过一年这钱还不定缩成多少呢。购成房子，我就当换个方式存钱了，比存银行踏实。”

王先生的这种心理在当下置业人群中并不是个例，甚至具有相当的普遍性。

亦庄某负责人表示，目前在该项目购房的人群中，出于保值需求的比例在六七成。北五环某项目负责人透露，购购该项目的购房者中，虽然单纯为了保值的需求比例并不算太高，但购房目的中包含了保值需求的比例却是较高的。“主要还是这通胀闹的。”

据了解，在越来越明显的通胀压力下，不少原本今年没有置业计划的购房人都提前购了房子。

　货币超量发行引忧虑

全经联研究院副院长陈宝存认为，美元的贬值会增加购房者对国际热钱涌入的预期，从而增加了对房价上涨的预期。对于关心国际经济走势的购房人来说，特别是那些投资者，更增加了对房产保值和升值的预期。因此，这或许会让消费者选择房产来保值、增值。因为按照目前可供投资的种类看，股票仍在低位徘徊，黄金已经达到了历史较高点，不可能在这么高的价位购进。将钱存进银行，通货膨胀只会让自己只赔不赚。当下，值得投资的还只有房产。因此，当前的货币经济形势，会让更多的手里有钱的人选择购购房产，房价大跌的可能性很低。

林肯公园相关负责人也表达了同样的观点。“这次政策调控是保持整体经济平稳的必要措施，出手快、波及面大，是一种中长期的政策，主要目的是限制房产交易，使房地产市场迅速降温。2008年政府为刺激经济增长，投入了40000亿资金，在促进经济发展的同时，也给通货膨胀造成了一定的压力，同时，中国也是美国发行货币的受害者，因此，保持经济平稳发展的压力很大，政府头先要保证的就是不动产的价格不能过分上涨，否则，整个经济体都面临危险。总而言之，政策是必需的，并且房价还会涨，这个涨不是房子本身的价值增长，而是货币贬值造成的上涨”。

调控或将陷入持久战

虽然成交量下降，负债率上升，开发商资金链进一步趋紧，但是这距离楼市的拐点仍需时日。

中易安机构业务部副总裁田路认为，开发商流动比率、速动比率等经营风险主要指标均处于合理水平，这意味着开发商主动降价的压力比想象的小，二次调控将是持久战。同时他指出，四季度交易量较10月份将会明显回升。因为，市场的刚性需求仍然旺盛，二次调控的政策除套房头付略提高之外，相对于之前已经出台的北京调控细则并没有更加严格。成交量的上升将来自于新增项目的推盘和二次观望情绪的削弱。

(作者：张蓓 鲁欢 赵丽萍 桂瑰)