楼市“限外令”让不少在青岛生活工作多年，但却没有当地纳税证明、社会保险证明的外地购房者面临新的难题。

为了获取尽量准确的数字，本报记者联合索亚调查公司，对岛城外地人购房比例情况进行了调查。

　-个例一

　一张纳税单卡住购房路

10月31日，在黄岛区一家服装厂上班的刘昌平请了假，找到早已约好的房产中介。

27日，他在黄岛区定下了一套新房，但一直没有办下贷款，因为他是淄博张店人 ，刚来黄岛打工不到两年，没法提供银行贷款所需的纳税证明和社保证明。

“尽管中介说他们可以帮着办理下正规的手续，但手续费要8000多元钱。”刘昌平说，钱交了，如果仍然不能贷下款来 ，他将陷入“鸡飞蛋打”的境地：不仅赔上手续费，定好的房子黄了，两万元的定金恐怕也要不回来了。

“购房子这么大的事，想采取按揭的方式，还要靠‘造’一份证明才能办成。”刘昌平一脸无奈。

今年4月26日，市政府颁布岛城房地产新政：为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购购住房贷款。

但国土资源和房屋管理局以及几家商业银行的相关负责人表示，采取这种方式规避政策存在很大风险。

　-个例二

　自住需求被误伤了

采访中，同样在为办理贷款手续而烦恼还有别瑞忠，“在圈子里大家都叫我‘老青岛’，市区的上千条道路我都熟透了，怎么一到了银行和售楼处办手续时我就成了外地人了呢？”别瑞忠说。

别瑞忠较忌讳别人称他为“外地人 ”，他今年41岁，2001年就在李沧区一家物流公司上班，此前一家三口一直住在当地亲戚留下的一个平房里。但在刚刚新添了一个女儿后，坚定了购房子的念头。

“到青岛打工的这几年，我们一家的梦想就是购上套自己的房子，成为地地道道的青岛人。”别瑞忠说。

但从10月份开始，他几乎问遍了李沧区的所有在售新盘，得到的答案几乎都一样：在青岛购房子的外地人只有两种选择，要么全额付款，要么在当地纳税1年后拿到证明或提供社保缴纳证明，才能向银行申请房贷。

摆在他面前的似乎还有一个选择，他在老家潍坊郊区还有一套平房，如果把这套房子卖了，在李沧区选一套户型小一点的房子，他勉勉强强可以凑够全款。但对他来说，那是老家父辈留下来的产业，所以这是一个很难作出的决定。

　-调查数据

　岛城外来购房者占3成

像刘昌平这样的外来自住型购房者比例有多大？市房地产交易并没有做过统计。但青岛索亚调查公司曾做过专门针对外来购房人群的调查，调查结果显示，综合市辖七区的24份调查结果来看，整个青岛外地人购房的比例在3成以上。

“从市辖七区范围内来看，外地人购房比例并不尽相同，甚至差距很大。”索亚调查公司的张经理说，李沧区抽取的两家位于金水路上的楼盘，外地人购房比例为30%，四方区抽取的两家楼盘，外地人购房比例则仅为7% 多一点，而胶南、胶州和城阳抽取的6家楼盘，外地人购房的比例均高达70%。

　李沧一项目3成外地客

外地人购房比例的增加是否助涨了楼市需求，导致房价走高？外地购房者当中，投资性和自住性的比例各自有多大？对于这样的数据，几乎每个新建商品房项目都会进行相关的统计。

“统计的范围不仅 于购房者，连前期参与认筹的购房客户的购房到底是投资性还是投机性的，我们也可以掌握。”无界行地产顾问有限公司策划总监范文静说，她曾统计李沧区的春和景明项目，该项目的外地购房者占3成的比例，李沧本地区域的购房者占4成比例，而来自市南区、市北区和四方区的购房者则占3成比例。

记者随机调查春和景明、蓝山湾、伟东幸福之城等三家项目的情况发现，外地购房者均属自住性需求。

　外地客5成表示长居岛城

在索亚调查公司所作的“您是否长居青岛”的专项调查中，有50%的外地购房者表示长居青岛，而另有50%的购房者则属于“候鸟族”，购下的房子只是供来青岛度假时的短期居住使用。

城阳星城项目位于胶州市，索亚调查公司专门针对该项目的调查资料显示，30%的购房者为来自五市七区的本地人 ，而20%的购房者则为山东省以内的客户，50%的为山东省外的购房者，合计来看，外地购房客户占了70%的比例 。

“限制外地人购房的政策还是影响到了不少的客户。”城阳星城的营销人员说，调控政策出台前，总价在20万元到30万元之间的房子卖得非常好，几乎全是外地来的购房需求，特别是从外地来青岛工作两年到三年的年轻夫妻非常多见。

　-数字

　购房外地客5年翻两番

据索亚调查公司工作人员介绍，在调查前界定“外地人”这个概念时，“一开始我们想从购房者的身份证号码来判断作出区分，但后来发现这并不科学。”索亚调查公司工作人员说，因为有不少人是外地身份证，但实际上早已在青岛落户。

索亚调查公司所作的调查显示，在外地购房者当中，约有19%的人在青岛生活的时间已经有了5年到10年的时间；48%以上的人则已在青岛生活了1年到5年的时间；不到33%的人仅在青岛待了1年以下。

青岛市房地产交易的统计显示，2005年的时候，岛城外地人购房比例大约为总成交量的7% ，目前如果按照外地购房比例占据3成的比例来算，5年之间，来青购房的外地人已经翻了两番。

截至11月8日，岛城新建商品房共成交81326套，其中市内四区成交30780套，而以黄岛、胶南和胶州为代表的西海岸楼市共成交25129套。按照全市外来购房者比例占3成计算，一共有24397套房子被外地人购走；其中西海岸外来购房者按照7成的比例来算，共有17590套新房被外地人购走。

-声音

　商品房市场“破界”有多难？

对像刘昌平这样的外来购房者来说 ，购上套房子落户青岛，成为地地道道的青岛人是他们的梦想 ，但是信贷门槛的提高让他们融入青岛的路走得并不平坦。

一个不容忽视的事实是 ，作为一个日益走向国际化的大城市，青岛必然会面对越来越多的外来居住需求。

“商品房作为一种特殊的商品，对消费者(无论是外地人还是本地人)的炒房行为可以通过信贷等政策的调整进行限制，但对完全出于自住性居住需求的消费行为，不应该进行限制。”清泰律师事务所的朱维栋律师说。

在采访中，不少业内人士用“户口情节”四个字来概括目前房地产市场的限制外地人购房政策。

“如果要打击楼市当中的投机性行为，就不必去区分外地人还是本地人。”于湫说。“真正需要去做的是，如何明确区分投资性需求和自住性需求，而对真正的自住性需求，可以在信贷政策方面做出适度的倾斜。”岛城一家商业银行的相关负责人说。

(作者：王爱科)