近日，新版《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》正式在全市推行使用，其中较值得关注的有几点。

新合同专“治”老纠纷

因为商品房预售交易是期房性质的购卖，合同的签订要早于商品房的建成，所以，在合同的履行过程中会面临很多不可知因素和很大的不确定性，容易引发各类纠纷。此外，还有一些开发商利用强势地位，在预售合同中单方加入一些不公平、不合理的格式条款，进一步破坏了购卖双方之间平等的交易关系。同时，在商品房的认购环节中，过去由于没有合同示范文本，在开发商自制的商品房认购合同中，关于定金使用等问题的规定过于简单、含混，也引发了不少歧义和纠纷，急需规范。

新版《合同》和《认购书》示范文本，希望通过示范文本的推行使用，引导消费者和房地产开发商、销售商依法签约和履约，并期望在商品房认购和预售两个重要环节中，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等造成的利益失衡问题，减少交易纠纷，并便利纠纷的解决。

4种情况消费者可退房

针对以往购房者“购房容易退房难”的状况，《北京市商品房预售合同》中规定了当购房消费者遇到4种情况时，可以选择退房：一是商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的；二是商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，购房者有权退房，而且，开发商不仅应在约定日期内退还消费者全部已付款，还要支付利息，并承担检测费用以及由此给消费者造成的损失；三是当商品房建筑面积、套内建筑面积误差比完全值其中有一项超出3%时；四是经规划主管部门同意变更了商品房的结构、户型、朝向、采暖方式等，开发商应在10日内书面通知购房者，否则消费者有权退房。

三项“创新”条款

《北京市商品房预售合同》中还出现了3项针对节能、施工进度和前期物业的“创新”条款。

据介绍，随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈，节能建筑造价高，采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗问题越来越严重。通过合同来对节能措施做出约定，可以提高人们的节能意识，同时对居民居住能源成本的节约大有益处。因此规定住宅商品房应符合《居民建筑节能设计标准》的要求，未达到标准的，开发商须补做节能措施，并承担全部费用及赔偿责任。

延误交房是让购房者较为头疼的问题之一。为此新出台的合同中特别对所售商品房的建设进度作出了具体规定，签订合同时要求开发商标明签约时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况，为购房者提供一个明确的时间表。

另外，新合同对前期物业管理的有关内容也进行了规范。要求开发商须写明所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。

总的来说，新版《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》开始正式推行使用，给广大购房者带来了福音。但在高兴的同时，也应该保持谨慎和清醒。尤其是在签合同的时候更加应该冷静地对待。

相关人士提醒购房人在签订新版《商品房购卖合同》时有三大注意事项。

空格空行别留白

合同文本有很多供开发商和购房人自行约定或补充约定的空格和空白行，签合同时一定要注意在这样的空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。

仔细核实出卖人

签合同前头先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，上网查一下出卖人的营业执照注册号和企业资质证书号的真伪，不要接受代理人或代理机构将自己的名字代替预售许可证上的售房单位填写在出卖人栏目中，以避免购房人付了钱，房地产商却说没收到钱的情况出现。如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时较好要求把该授权书作为合同的附件。

“五证”较好看“正本”

所谓“五证”即：《土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》以及《建设用地规划许可证》。购房人看“五证”较好能够要求看“正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。

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