“打地基的大坑还没挖好，房子就已卖出大半。”相对于预售商品房开发商的“得意”而言，众多花费大半生积蓄的购房者却要承担不少风险：房屋质量不合格怎么办？交房时间一推再推怎么办？基础设施、公用设施条件和较初承诺不一样了怎么办……从昨天开始，新版《北京市商品房预售合同》和《北京市

商品房认购书》正式在全市推行使用，今后，再遇到这样的问题，消费者可以依照合同的约定维护自己的权益了。

新合同专“治”老纠纷

因为商品房预售交易是期房性质的购卖，合同的签订要早于商品房的建成，所以，在合同的履行过程中会面临很多不可知因素和很大的不确定性，容易引发各类纠纷。此外，还有一些开发商利用强势地位，在预售合同中单方加入一些不公平、不合理的格式条款，进一步破坏了购卖双方之间平等的交易关系。同时，在商品房的认购环节中，过去由于没有合同示范文本，在开发商自制的商品房认购合同中，关于定金使用等问题的规定过于简单、含混，也引发了不少歧义和纠纷，急需规范。

新版《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本，希望通过示范文本的推行使用，引导消费者和房地产开发商、销售商依法签约和履约，并期望在商品房认购和预售两个重要环节中，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等造成的利益失衡问题，减少交易纠纷，并便利纠纷的解决。

4种情况消费者可退房

针对以往购房者“购房容易退房难”的状况，《北京市商品房预售合同》中规定了当购房消费者遇到4种情况时，可以选择退房：一是商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的；二是商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，购房者有权退房，而且，开发商不仅应在约定日期内退还消费者全部已付款，还要支付利息，并承担检测费用以及由此给消费者造成的损失；三是当商品房建筑面积、套内建筑面积误差比完全值其中有一项超出3%时；四是经规划主管部门同意变更了商品房的结构、户型、朝向、采暖方式等，开发商应在10日内书面通知购房者，否则消费者有权退房。

市政公用设施须按约定时间完成

以往，在购房者向工商、消协等部门的投诉中，经常会听到这样的反映：原先开发商承诺的楼前绿地改成了停车场；承诺的学校不但没建成，在学校的位置竟然又盖出了一幢楼……在新出台的《北京市商品房预售合同》中，增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示。要求开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。同时要求开发商在合同中签订这些设施完成的时间和达到的标准。消费者与开发商还须事先约定，如果开发商没有兑现承诺，双方同意以何种方式进行处理。

交纳税费不得作为交房条件

以往很多开发商强行规定，购房者入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费、供暖费等税费之后才可以“拿钥匙”，这在购房者中存在较大争执，甚至引起集体上访。而今后，开发商“不得将购受人交纳税费作为交接该商品房的条件”。《北京市商品房预售合同》示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人须按有关规定自行依法缴纳。当事双方就交费的具体事宜应进行约定。

“一房许二主”双倍返定金

《北京市商品房认购书》还对购房“定金”做出了明确约定：认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方；认购人未在约定期限内与出卖人协商商品房购卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方；对商品房购卖合同相关条款未达成一致意见的，在约定期限内认购书自动解除，双方也可以协商解除认购书，出卖人应当在约定期限内将已收取的定金退还认购人；出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。

三项“创新”条款

《北京市商品房预售合同》中还出现了3项针对节能、施工进度和前期物业的“创新”条款。

据介绍，随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈，节能建筑造价高，采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗问题越来越严重。通过合同来对节能措施做出约定，可以提高人们的节能意识，同时对居民居住能源成本的节约大有益处。因此规定住宅商品房应符合《居民建筑节能设计标准》的要求，未达到标准的，开发商须补做节能措施，并承担全部费用及赔偿责任。

延误交房是让购房者较为头疼的问题之一。为此新出台的合同中特别对所售商品房的建设进度作出了具体规定，签订合同时要求开发商标明签约时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况，为购房者提供一个明确的时间表。

另外，新合同对前期物业管理的有关内容也进行了规范。要求开发商须写明所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。

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