3·15到来前夕，中消协秘书长母建华对外公布称，2007年全国消协组织受理的商品房投诉达到15023件，其中关于商品房质量不如意的投诉就有7916件，占据投诉量的50%以上。房地产仍为投诉数量比较多的行业。在北京，同样由商品房引发的维权事件数量众多，但随着房地产行业逐渐成熟及相关法规的完善，业主维权均有政策可依，专家倡导购房者理性维权。

从近两年尤其是去年以来的房产纠纷来看，大概集中在三个阶段，或者说三个群体，分别是签约、收房、已入住阶段，这个时期也是政策频繁和调整的时期，每个阶段都有很多案例和政策，在《物权法》实施的大背景下，许多痼疾得以从政策层面清理，趋势是把纠纷消灭在签约的萌芽阶段，并同时给出纠纷的解决方案。

政策频出“整顿”市场秩序

去年以来，北京房地产市场进入政策治理高峰期。3月1日开始实施的《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（以下简称《交付办法》）中规定，教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50％之前同步建设、同步交付使用。

同时，分户验收也提上日程并付诸实施，并在去年年底确定“先验房、后交付”程序，“这是对以前霸王条款的清理，”永同昌地产营销总监肖志刚说。而在今年年初，新版《商品房购卖合同》颁布，将上述政策进一步纳入，力图在签约阶段杜绝纠纷。物业服务方面，也陆续出台了一系列强制性和行业性规范。

政府、购房者、开发商三方互动

“《交付办法》我们已经下发到各项目了，按规定贯彻执行，”京西某开发商告诉记者，他们也在研究新政对于自己的影响，并以此重新界定和购房者的关系；鉴于纠纷产生的可能性，远洋地产近日将质量管理部门独立出来，并建立投诉回馈平台。

购房者和业主也认识到新政的作用，如健翔园小区利用《物权法》成功收回锅炉房产权，京城北部某项目准业主利用“先验房、后交付”和开发商谈判，维护了自己的权益。

市建委物业相关负责人多次表示，今年将加大市场打击力度，促使房产交易、物业服务理性回归。

收房阶段

先验房，后交付，有问题拒收

案例：京北某项目

前年至去年购房的人群将在今年上半年进入收房高峰期，他们将发现，去年到今年的一些新政将有助于收房时问题的解决，京北某项目准业主就在近日借此成功维护了自己的权益。

据该项目业主赵女士说，他们本应在去年10月收房，但部分业主去了之后发现难以达到收房标准，因此向开发商提出延期；到了今年1月初，开发商通知交房，并要求业主承担延期期间的供暖费及物业费，业主们认为这不合理。根据去年11月生效的“先验房、后交付”新政，延期交房的责任应由开发商承担。在朝阳区建委协调之下、双方协商之后，开发商为业主免去了上述费用。

可用“武器”1　《交付办法》

《交付办法》内容已在去年3月正式执行，业主可对照进行房屋验收，并有权对开发商提出疑问，如有问题有权拒绝收房乃至索赔。这正是赵女士等业主祭出的件“武器”。

可用“武器”2　分户验收

北京市住宅工程今年要实现100％分户验收。这意味着所有今年收房的业主在拿到房屋质量保证书的同时，还将拿到一份“住宅工程质量分户验收记录表”。这张“验收表”由建设、施工、监理几个单位签字确认，并加盖验收专用章。收房时业主应索取和保留此表，作为以后出现纠纷寻找责任方的凭证。

可用“武器”3　先验房、后交付

这个只是对收房次序做了调整，关键在于是否先验房了就可以交付，对此业主和开发商存在分歧，业主认为验房有问题就不能交付，开发商认为只要验房了就可以交付，而朝阳区建委的调解令人称道：验房有问题当然不能交付，责任在开发商。

案例：京西某项目

今年1月5日，京西某项目的业主终于可以收房了，这时距离约定的交房日期已经过了1年多。在收房前团验时，因为发现房屋质量和小区配套、环境等诸多问题，业主拒绝收房。在1个多月的维权过程中，业主与开发商进行了多次会面和交涉，目前供暖等一些问题已经得到了初步处理。3月6日，开发商再次向业主承诺了解决小区诸多问题的办法和时限。

可用“武器”　建筑工程质量司法鉴定／建委建筑质量鉴定管理处等

本案例中，开发商答应由北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定对小区质量进行检测，目前仍在继续沟通中。建委的质量鉴定管理处也可受理类似投诉。

入住阶段

物权界定依据《物权法》

案例：新天第

去年以来，涉及到共有部位产权及管理权的纠纷越来越多，如绿地\车库\会所\物业管理用房等。朝阳新天第小区经测算后发现绿化率与原小区售楼广告极不相符，经业主大会授权业委会代表全体业主向开发商提起诉讼。目前正在法庭调解中。

可用“武器” 　《物权法》

小区共有部位产权属全体业主，去年多个已成立业主大会的小区，由业委会代表业主提起了多项诉讼或行政复议，如美丽园诉海淀区建委更改物业管理用房、九龙山庄收回幼儿园产权、健翔园收回锅炉房产权等，无不是依据《物权法》，其中有两点很重要，一是成立业主大会，二是共同决议。

案例：天鹅湾

去年5月入住的郑女士对小区物业服务有诸多不满，“其实都不是特别大的问题，”她说，因为是精 子，所以难免出现一些瑕疵，这些就需要物业不断整改和提供相关服务。另外，像施工噪音、水电报修等，也不能令人满意。

可用“武器”　物业服务一级规范

1月1日开始执行的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》，对报修、停车、电梯、清洁等11个方面详细列出了较低物业服务标准。其中，水、电、气等急迫性报修20时辰内、其他报修按双方约定时间到达现场。建立共用设施设备清册档案。电梯工夜间值班、主梯6时至24时不间断运行并公布呼叫电话等。

市建委为此专设了热线投诉电话，业主可随时反映情况，他们负责监管和查实。

签约阶段

签约前了解合同条款

北京市盛廷律师事务所律师张志同说，许多消费者不了解《商品房购卖合同示范文本》为何物，开发商单方提供的合同，消费者往往不作任何改动，审阅后签上名字就达成协议。

所以他提醒，如果开发商提供的购房合同上声明“此合同文本非格式文本”，购房人就有权对合同进行修改。如果开发商不同意购房人修改合同，购房人必须要求把“此合同文本非格式文本”的字样删掉。因为，由于合同是由卖方提供的，而且可以通过对照其他购房人的购房合同的方式，认定该合同是否为格式文本，这种情况下，一旦出现纠纷，则有利于购房人。

在签合同前尤其应注意以下几个方面：

头先，房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。还要约定房子面积，建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。应将楼层分布图、房屋户型结构图作为合同附件。

其次，交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。

一般来说，迟交房或迟办产权证，购卖双方都会约定开发商赔付违约金或者退房两种方式，但有些开发商不愿支付违约金，购房者如果退房经济损失也很大。所以，为保障购房人的权利，建议签约前应在合同中约定如果违约，应按照当时商品房的市场价计算差价，进行补偿。

较后，要明确房子的保修期限和范围。依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件做出约定。

■“维权”关键词

1、“抱团”，从个体维权到集体维权，《物权法》给出了强有力的支持，准业主也能做出共同决定处分物业及其管理权。

2、证据，任何主张都需要证据支持，比如规划许可证\广告要约\录音等。

3、协商，对抗是消极的方式，诉讼是高成本的解决方式，在有利证据的支持下，组织起来与对方协商，取得双赢。

■ 记者手记：“用”好自己的权利

房产和社区研究人士舒可心和北野很早就说过，目前的法律法规政策是比较完善的，关键是购房者、业主们不知道怎么去维护自己的权益；房地产律师孟宪生也认为，权利是放在那里的，用好了就是自己的，他提出不应该说“维权”，而是提倡大家要用好自己的权利。

《物权法》实施后，可以感觉到，市场和业内发生了一些明显的变化，包括政府部门工作人员、开发商、购房者、业主都在研究由此引发的一系列政策，并改变或调整自己的工作和“维权”方式。

在一个规范的市场环境中，房产纠纷无非就是合约问题，在自愿和公平的前提下，签订一个购房合同，然后大家都按合同办事就行了。但是中国10多年来特殊的房地产市场造成了购房者的弱势，以及他们较初对权利的忽视和后来维护权利手段的过激，让房产“维权”似乎显得悲壮而无奈。

我们始终倡导理性“维权”，因为像早些年堵路（现在也还有）、写标语批判开发商、拒交物业费等非理性、激烈的方式往往不仅损害物业的价值，也收不到好的效果。而现在，作为一名普通的购房者或业主，要用好自己的权利，就要先了解政策才行，或者，去咨询专业人士。

目前还有一个问题在于，当所有理性的方式和救济的渠道都用尽，受损的权利依然得不到补偿，大家该怎么办？这就涉及到政府部门监管和执法的问题，希望在今年，可以看到这方面的突破性进展。（张晓玲 李宛霖）