●一场预售制产生的纠纷，一审黄鹤年胜诉，二审海南鑫溢胜诉，两审判决迥异。但其背后的一些问题，有关部门如何规范值得重视。

"签订了《内部购房协议》，定金也交了，可开发商却反悔，认为协议无效，工程完工后房子也没了。"８月９日下午４时许，刚刚到海口市中级人民法院完《民事再审申请书》的上海客商黄鹤年的代理律师吴雄在接受《证券导报》"财经海南"记者采访时说，"一审胜诉，二审败诉，只能提请再审了。"

这场让吴律师头疼了两年的官司是备受争议的房屋预售制引起的。

预售制惹纠纷　　

２００３年９月３０日，上海客商黄鹤年委托朋友与海南鑫溢实业有限公司（以下简称海南鑫溢）签订了五份《海韵公寓内部认购单》（以下简称《认购单》），购购其开发建设的海韵公寓（现更名为北海岸８８号）期房５套，房号分别为１００５、１１０４、１３０４、１３０６、１２０６，并在２００３年９月３０日和１０月８日每房预付定金２万元，共计１０万元。

双方在《认购单》中约定，海韵公寓工程进度达到正负零时，黄先生应在２００４年１月１０日签订正式购房合同并预交房款（不少于总房贷的３０％）。

与此同时，双方也约定了购房的面积、价格。据《认购单》，黄鹤年所购的１００５、１００５、１１０４、１３０４、１３０６、１２０６等五套房的建筑面积分别为１３１．９８、１３１．９８、９１．１８、１３１．９８、９１．１８平方米，每平方米价格分别为２１４０、２１９０、２２４０、２２９０、２２９０元，总价共计１２８万多元。

然而事情突然起了变化。２００４年３月２０日，海南鑫溢在《海南日报》上刊登《通知》，"黄鹤年：您与我司２００３年９月３０日签订的《海韵公寓内部认购单》，由于您未按规定预交房款，特此通知您，双方所签订的上述认购单自通知之日起解除并终止。"

得知详情后，黄鹤年认为，当时海南房地产行情看好，房价大幅上涨，巨额的利润差使得开发商收回了房权，违反了当初的认购协议。据当年（２００３年１１月）海韵公寓售价表，十楼毛坏房售价为３７３８元／平方米，十楼以上每楼层增加１００元／平方米，相比当初签订《认购单》时的２０００多元／平方米，价格高出了１／３。

同时，黄鹤年也表示，海南鑫溢是单方面解除认购协议的，他并没有接到相关通知。于是将海南鑫溢诉至海口市美兰区人民法院。

但海南鑫溢却认为，虽然双方签订了认购协议，但黄先生并未依约在２００４年１月１０日到公司签订正式合同，而且黄先生是委托朋友购房的，没有留下联系方式，无法与黄先生取得联系，在等待两个月后，无奈登报解除合约，《认购单》已无履行必要。

两审判决迥异　　

一场纠葛由此产生。

在调查审理后，海口市美兰区人民法院认为：《认购单》是在双方当事人平等自愿基础上签订的，虽然双方签订《认购单》时，海南鑫溢尚未取得房屋预售许可证，依法无权销售房屋，但海南鑫溢在事后已补办了房屋预售许可证，取得了售房资格，并收取了黄鹤年交付的部分购房款定金，因此，认定《认购单》是有效的，受法律保护。

同时，双方在《认购单》中约定黄鹤年必须在２００４年１月１０日之前（工程达到正负零）签订正式购房合同并预交房款（不少于总房贷的３０％），但海南鑫溢未能证明该工程在１月１０日时已达到正负零，签订正式合同必须同时具备的两个条件尚未达到，所以黄鹤年未在２００４年１月１０日之前与海南鑫溢签订正式合同不属违约。

且海南鑫溢在取得房屋预售许可证之前无权销售房屋、收取购房款，所以海南鑫溢在取得房屋预售许可证之前就以黄鹤年未预交购房款为由登报解除与黄鹤年签订的认购单的行为无效，不受法律保护。

海口市美兰区人民法院一审判决：海南鑫溢履行《认购单》中协议，与黄鹤年签订购购海韵公寓五套房屋的正式合同。

海南鑫溢不服一审判决，上诉至海口市中级人民法院，称，海南鑫溢自双方签订《认购单》至海南鑫溢刊登《通知》解除《认购单》期间未取得商品房预售许可证。所以，《认购单》是无效的。

海口市中级人民法院审理认为：《认购单》中双方约定２００４年１月１０日之前（工程达到正负零）签订正式购房合同，但海南鑫溢尚未取得房屋预售许可证，依法无权销售房屋，双方不具备签订正式合同的法定条件。在此情况下，海南溢鑫于２００４年３月２０日在《海南日报》上刊登《通知》解除并终止双方签订的《认购单》，该行为合法有效。后海南鑫溢虽于２００４年４月２０日取得《海口市房产预售许可证》，但海南鑫溢已解除并终止《认购单》，双方签订正式购房合同没有法律依据。

也就是说，黄鹤年依据已终止的五份《认购单》要求海南鑫溢签订５套房屋的正式合同没有法律依据。海口市中级人民法院二审判决：撤销海口市美兰区人民法院一审判决中关于"海南鑫溢履行《认购单》中协议，与黄鹤年签订购购海韵公寓五套房屋的正式合同"的条款。

一审黄鹤年胜诉，二审海南鑫溢胜诉，两份判决结果迥异。

目前，黄鹤年已提请《民事再审申请书》，焦点也转移到《认购单》是否有效。黄鹤年代理律师吴雄认为，根据《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释２００３７号，２００３年６月１日施行）中条规定，"出卖人未取得商品房预售许可证明，与购受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"海南鑫溢在黄鹤年起诉前已经取得房屋预售许可证，所以，依据司法解释，双方签订的《认购单》应该是有效的。

预售制背后　　

在预售制官司背后，是一笔经济账。２００６年８月２０日，记者从北海岸８８号（原海韵公寓）销售部门了解到，目前房屋的售价为头层３６５０元／平方米，依次每上一层，增加７０元／平方米，算下来，十楼及以上售价已达４２００元／平方米以上，按黄鹤年当年的总购房面积５７８．３平方米来计算，总价达到２４２万多元，即使是按２００３年１１月海韵公寓所发布的售价表，以十楼３７３８／平方米来计算，总价也达到２１６万多元，相比黄鹤年当初协定的总价１２８万多元，价钱差距不小。

与此同时，记者从相关法律法规查到，《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房购卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实等三种情况导致合同无效或者被撤销、解除的，购受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

业内人士认为，但由于其中对什么才是"故意隐瞒"没有解析，也未明确规定"如果楼盘没有拿到预售许可证，开发商却采取内部认购等方式变相预售房屋"这种行为应如何处置，这就给开发商堂而皇之以"没有拿到预售许可证之前的《内部认购协议》是无效的"对薄公堂。

事实上，早在去年８月，就房屋预售制是否取消已闹得沸沸扬扬。２００５年８月１５日央行在《２００４年中国房地产金融报告》中提出"建议取消现行房屋预售制度"，是年８月２４日，建设部新闻发言人表态"国家近期不会取消商品房预售制度"，预售制一时备受争议。

尽管事后不了了之，但预售制所惹的纠纷并不少。据业内一律师透露，仅他一个人，这些年就已经接手了６件类似的官司。

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