小王和小郭刚从上海财经大学毕业，目前就职于一家知名传媒机构。小王昨天向《财经日报》描述了她俩目前租借的一套群租房：“房子160平方米左右，二房东出具的原始凭证显示当时租赁下来的租金是3300元/月，现在房子被二房东分割成9个小房间，较小的房间4个平方米左右，而月租却要750元左右。如果出租率高的话，二房东赚大了！”

一套公寓的大门打开，十来名年轻的男男女女在被隔成“房中房”的“小盒子”里各自忙碌，共用两个洗手间。有的房间没有窗户，只有狭小缝隙可以透风，面积不超过8平方米，仅能容下一张1米宽小床和一个1米宽写字台。夏季天热，想要乘凉，同一屋子的十多人同时从房间内跑出来，还真有些容纳不下。

上述令人瞠目结舌的“群租乱象”发生在沪上规模的楼盘之一中远两湾城。中远物业公司副总经理杜恩毅在此前举办的“群租现象”研讨会上也坦言：“中远两湾城前三期业主基本自住，但是四期的4071户业主中，有12%办理了出租手续，其中有部分就演变成了群租。”

业内人士分析，如今的“群租乱象”其实祸起于2003、2004年楼市火爆期，当时大量投机、投资者踊跃炒房。然而，自去年5月至今，国家连续出台宏观调控政策，使未及时离场的部分投机者被迫由售转租。市场上租赁房源大量增加，又进一步提高了房屋的出租难度。

面对愈演愈烈的“群租”现象，上海市3名律师杜跃平、孙加锋、谢学锋，共同发起起草《关于规范群租行为的上海市地方立法的民间建议书》（下称“建议书”）。建议书认为，就“群租”而言，既有投资理财获得经济效益的一面，也有电力超负荷使用存在的重大隐患，更有在消防、安全、卫生等方面发生重大事故的一面，还严重影响了相邻业主的权利。

上海市跃平律师事务所主任杜跃平昨天告诉《财经日报》，建议书已经呈交给市房地局，预计专门的立法规范或将不久出台，对群租行为进行严格管理。

群租乱象

发生群租问题的楼盘远不止中远两湾城。据记者了解，“一套两房一厅的房子内较多住了二三十人。”、“高端小区有高空抛物”、“白色一次性饭盒占据走道”、“晚上20多个人轮流洗澡，半夜声控灯一亮一闪”，基本是每个遭遇群租的小区存在的普遍现象。浦东新区锦和路的知名大盘——绿城小区也难以幸免于难。

据绿城小区居委会统计，今年6月小区业主自住房700余户，出租住房205户，出租房中的80％为群租。与之相对应的数字是，小区常住居民有1600余人，而租房客已经达到了1200余人。房东或二房东把包括厨房、卫生间在内的房间用木板隔开，以500元左右的价格出租，一间100多平方米的房子较多住了18人，一些二房东每月获利约3000元。

绿城小区已入住的900多户中，有200多户面积约100平方米的房子被分割后出租，消防、治安隐患令其他业主担忧。群租客往往来自各地，素质不一、文化和生活习惯有差异，加上年轻人作息缺乏规律，容易引发矛盾。

绿城小区居委会书记蔡志兴介绍，不少业主为此向居委会和物业反映，但由于目前房屋群租没有被任何法规禁止，他们接到业主投诉后也很难处理。目前他们能做的是对租赁户登记后发放出入证件，同时通过各种方式联络业主，通过业主与二房东交涉，禁止其转租行为。

负责该小区物业的上海绿宇物业管理有限公司上海绿城物业管理，已经向业主发放整治转租户、群租户管理措施的征询表，希望通过业主表决形成业主公约，解决房屋可否群租的问题。

根据有关调查，目前仅徐汇、卢湾、黄浦、浦东四区，就有数十个新建小区存在“群租”现象，有些150平方米的三房二厅内居住人口甚至超过了30人，平均每间房住6人。

借助于“分割出租”，投资者渡过了还贷“难关”。陈先生是一位楼市的长期投资者，他算了这样一笔账：一套淮海路四房两厅的房子，全装全配整租的价格大概在15000元/月左右，但是如果分间出租，按每天180元至250元的价格出租，一个月的租金就达24000元，即使加上50%的空置率，一个月也能有12000元的租金收入，这笔租金收入与其每月还贷额持平。

上海大学社会学院教授顾峻表示，“分割出租”现象的流行反映了楼市在房价和租赁价格之间的巨大落差，正常的情况下，房价应该相当于100～150个月的房租收入总和，但目前上海楼市中，很多新房的价格相当于50年房租的总和。另一方面，因为无法承担交通和时间成本，普通收入群体需要居住在市，但市的房价是他们无法承受的。在这样的情况下，“群租”出现了巨大的市场空间，而且越来越受到投资者和普通收入群体的欢迎。但不容忽视的是，这一租赁方式导致很多新建小区在管理方面遇到了挑战。

立法呼吁

此前不久，闸北区已在北方佳苑楼盘试点开展取缔非法群租行动，这在全市尚属头次。市房地局有关人士透露，他们已针对群租现象起草专门法规，等待相关部门批准。根据这份法规，将由房地、公安、工商、税务等多个部门联动管理群租行为，而且小区业委会应在业主公约中对租赁作出限制。

上海信利律师事务所刘福元律师表示，目前虽然法律没有针对“群租”作出特别规定，例如强制性规定一间房间可以容纳居住的人数范围，因此小区物业、居委会存在管理上的困惑。

但他同时认为，民法、物业管理条例中的相关规定仍对“群租”进行了一些限制。“群租房里10个人发出的噪音和一般住户发出的噪音肯定不同，因此，生活受到妨碍的业主基于相邻关系可以向法院提起诉讼。”

此外，虽然每户居民都支付物业管理费，可群租房客的垃圾产生、电梯使用、公用设施的损耗也明显高于一般住户，因此物业部门基于物业管理条例也能加以限制。

而事实上，《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的第八条对于人均承租进行了面积规定：人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。“按照这一规定，‘群租’就违规。”然而，实施办法是上海市政府在2004年颁布的，那时候上海没有那么多高价新楼盘，也没有“群租”现象，只是对集体宿舍作出了规定，而且在这些法规后面也没有处罚办法。

上述提及的建议书中，3位律师力陈“群租”存在的各种弊端，并认为现有的管辖、规范群租行为的法规、政府规章——《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理实施办法》存在不足和盲点。他们呼吁，上海市人大常委会可以创立《上海市房屋租赁群租条例》，明确出租条件的禁止和承租人的权利义务，明确对违反“群租”条例行为设置可操作的制裁措施。

在9月28日上海市12届人大常委会第30次会议上，市房地资源局将部分群租房认定为一种新型的“居改非”，市政府还将出台相关的管理规定，对“群租房”现象予以规范和处理。

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各界声音

租客小王：上海房子太贵，购不大起，所以只能租了。群租有规模效应，也是不得已为之。

二房东陈先生：分割租赁达到收支平衡，也是合理的嘛。

邻居刘先生：“这么多人混租，有时候住一个月就换人，业主生活得提心吊胆。”

申大物管公司副总经理张红军：与其有时间与业主纠缠，处理投诉，还不如花时间和费用自己去管理。在操作过程中，物业公司只能“摸着石头过河”，一边自己找法规，一边应急处理问题。

上海申达律师事务所的律师周知明：如果群租的人数和方式没有与现行的法律、法规相违背，业主公约制订的管理措施对房东没有强制性效力，即使一些业主因对群租有意见而向法院提起诉讼，也应当引用国家的相关法律。业主公约不具有法律效应，较多是对现有法规的归类和总结。

上海市物业管理协会会长蔡兴发：改变房屋使用功能，将房屋当作旅馆使用，获取经营性利润，涉嫌违反《上海市居住物业管理条例》有关规定。

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