顾律师：

今年5月份，我看中了位于南山区某花园某单元面积为llO平方米的801房。在看楼过程中，开发商的代理商告诉我，楼下701房的价格是每平方米4280元，801房的价格比701房每平方米只贵几十元。后来，我与开发商签订了房屋认购协议书规定我交纳定金1万元，房屋价格为4350元／平方米，付款期限与方式为签订认购协议书时付一成，二成2年内付清，七成实行银行按揭。房屋认购协议书签订后，我即付了5．2万元(包括1万元定金)。但是，在正式签订房屋购合同时，我不但发现楼下701房的售价每平方米不到4100元，而且合同文本上多出了一个卖方(实际投资人也作为合同主体)，该卖方并不是预售许可证上载明的开发主体。我感觉受骗上当了，要求开发商退还所交款项，但开发商不同意。请问顾律师，我所交款项能全部退回吗?

赵先生：

《深圳经济物区房地产转让条例》第三十四条规定：“房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：(一)土地使用权已经依法登记，取得房地产权得证书；(二)取得《建筑许可证》和《施工许可证》；(三)除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的25％，并经注册会计师验资；(四)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；(五)土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》"。根据该规定，土地使用权利人和《建筑许可证》、《施工许可证》及《房地产预售许可证》上载明的建设单位或发展商是同一个成分单位。由于本案中的实际投资人既不是土地使用权利人，也不是《建筑许可证》、《施工许可证》和《房地产预售许可证》上载明的建设单位或发展商，根据《深圳经济物区房地产转让条例》第三条“本条例所称房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过购卖、交换、与将房地产转移给他人的法律行为”规定，它无权作为房屋购卖合同(预售)的卖方主体。因此，你可以要求开发商将实际投资人从房屋购卖合同(预售)文本中删除，如果不删，实际投资人即便签了合同也属于无效主体，并不享有和承担合同中约定的权利和义务。
定金是签订合同一方在合同规定应当支付的总数额以内，预先给付对方一定数额的货币，以保证合同义务履行的一种担保形式。定金的法律后果主要有三个方面：一是合同得实际履行以后，定金由给付一方收回或抵作价款；二是给付定金的一方不履行合同的无权要求对方返还定金；三是接受定金的一方不履行合同的应当向对方双倍返还所给付的定金。根据这一规定，如果你交纳了定金后不与开发商签订正式的房屋购卖合同(开发商并不是不把801房卖给你)，你无权要求开发商返还给你l万元定金，而只能要求返还4．2万元头期款。当然，如果你确实能够证明代理商在价格问题上欺骗和诱导了你，你可以要求开发商返还你所交全部款项5．2万元，并解除房屋认购协议书。

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