商品房的购卖不同于其他日常生活消费品的购卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是购房者违约；二是卖方违约；三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见；四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在购卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。北京汉卓律师事务所的姜涛、刘桂林(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师介绍了在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。

　　一、订金(定金或认购金)阶段

　　当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

　　如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果购卖双方就《商品房购卖合同》达不成一致意见，较终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》十二条对这种约定似乎是认同的。

　　二、已做预售登记阶段

　　购卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房头先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋购卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

　　如果购卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

　　三、入住阶段

　　在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

　　四、房产证办理完毕阶段

　　房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

　　北京市汉卓律师事务所姜涛、刘桂林律师

　　退房教程ABC

　　律师热线 退房前后差价谁来赔

　　读者郑先生：

　　2007年7月我在朝阳区购了一套房，当时的价格是9800元/平方米，前段时间开发商交楼，发现房子的实际面积比合同上写的小了3.2平方米，超过了总面积的3%。现在这个项目的二手房价格超过了15000元/平方米，后期价格也在16000元/平方米。请问，如果我要退房，开发商是否应该按照现在的价格给我补偿？

　　律师答疑：

　　北京汉卓律师事务所刘桂林律师认为，几年来北京楼价有较大幅度上涨，如果开发商仅按照合同签订时的价格给予补偿，有违公平原则。但刘律师提醒读者，如果开发商没有过错，而是购房者单方面提出解除购房合同，在这种情况下，法院可能不会支持购房者按照当前价格给予补偿的请求。如果是因为开发商过错，提出退房，则可以向法院提出按照当下价格补偿。可以提出退房的开发商常见过错有：开发商擅自变更规划设计，商品房面积误差超过3%，开发商迟延交楼，商品房发生质量问题等。

　　相关专家指出，购房者退房的情况多发生在与开发商签订《北京市商品房预售合同》之后，如果遇到以下七种情形，购房人有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、头付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。

　　一、 开发商擅自变更规划设计

　　在商品房预售之后，开发商未经规划部门批准，变更规划设计，影响房屋结构的，购房者有权退房并由开发商承担违约责任。

　　二、开发商隐瞒房屋抵押状况

　　指商品房购卖合同订立后，开发商未告知购购房者又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房购卖合同目的不能实现的，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失；另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房购卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。

　　提示

　　此处所说的种情况经常表现为开发商将房屋抵押给银行或其他机构，所以购房者在购房之前，应该到“北京市房地产交易管理网”上查明所购房屋的抵押登记情况；种情况就是平常所说的“一房两卖”，该情形在实行期房预售网上登记后已经较为少见。

　　三、无证售房

　　开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证明；购受人可请求返还已付购房款及利息。

　　提示

　　这种情形在早期的北京市场时有发生，但在相关部门加强管理，尤其是使用统一的《商品房预售合同》文本之后，该情况已较少发生。

　　四、商品房发生质量问题

　　开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。

　　提示

　　这里需要注意的是，所谓房屋主体结构不合格，需要经工程质量监督单位核验，不能仅凭购房者主观判断。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。

　　五、商品房面积误差过大

　　当商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时，依据《商品房销售管理办法》十条的规定，面积误差比完全值超出3%时，购房者有权选择退房。

　　提示

　　购房者选择退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

　　六、 开发商迟延交楼

　　若开发商未能按照合同约定期限交付时，应按照合同约定处理，如未约定，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。

　　七、开发商延迟办理房产证

　　按照商品房购卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人（开发商）的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，购受人有权请求解除合同和赔偿损失的。（编辑：凝水）

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