目前，正值收房高峰期，提醒购房者发现问题准备退房时，先吃透相关法规再言退。因为导致业主退房的原因有许多，比如原规划变更，面积缩水、产权证未办理下来等问题。在更多的时候，购房者提出退房，会受到开发商的种种抵制。

　　是否符合退房条件

　　如在购房合同中已约定退房事宜，
可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房。
　　

　　从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。

　　协商不成再诉讼

　　建议业主，如果满足合同约定的退房条件，较好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。

　　索要违约金及相关税费

　　除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款购房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于购家头付款的部分直接退还给购家，属于购家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人头付款利息。即从头付款交付日到开发商归还日该笔头付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

　　■退房流程一览表

　　建议按照以下程序办理退房：头先购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的购卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求购家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以较后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

　　■法规支持

　　●购房者可索回保险费

　　对应法规：《保险法》相关规定退保程序：投保人与保险人达成解除合同的协定后，投保人应向保险人支付手续费，保险人应向投保人退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。购房人可依据上述规定办理退保、退费手续。

　　●违约金就高不就低

　　对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。●定金可双倍退还对应法规：《合同法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。

　　■经验之谈

　　●办房产证前退房更省事，否则鉴定时间长，程序相对更复杂

　　购房者即便已办理了房产权证书，理论上也不影响其行使退房权利，但在办理手续时会麻烦一些。业主较好还是在房产证办完之前办理退房手续，这样会省很多事。如果拿到房产证后 屋时或在其他情况下发现房屋存在质量问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。

　　●增加室内空气质量保证条款，签合同前先进行室内空气检验

　　针对曾有业主因室内空气质量问题要求退房而诉讼失败的案例，提醒消费者，消费者在购房、装修、购购家具和商家签订合同时，较好在合同中增加保证室内空气质量的条款，一旦发现家里存在有害气体污染问题，可作为解决问题的依据。同时，可在购购房子之前请室内环境检测专家对室内空气中有害物质的含量进行检测。

　　●考虑房价上扬后的潜在损失，房价上涨后造成的间接损失也应约定赔偿方式

　　退房仅退原购房款，如果在房价上扬的情况下，退房反而会使购房者遭受损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，还要注意约定，当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外，还应承担因房价上扬而使业主造成的损失，并通过经济赔付的方式进行赔偿。只有这样，才能达到制约开发商的目的。




（北京日报）

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