近日，盐田区翠景花园一期2栋、5栋业主向本报反映，该楼盘的开发商卖楼时曾承诺一期业主，二期较多只建8层，而实际建楼时其规划悄然间变成了22层；而早已入住的一期业主直到二期大规模挖地基时，才发现这一多层变高层的“变脸”。同时，一期业主由此也陷入了消防通道堵塞、小区绿化面积缩减、停车位不足、公共空间不够的窘境。针对这些情况，记者日前进行了多方调查，而其间开发商始终回避采访。二期楼房规划悄然“长高”

　　记者拿到的楼书显示，翠景花园属深圳市莲塘房地产开发公司开发，位于盐田区沙头角梧桐山下，临近海山路与深盐路交会处。建成的一期包括4栋多层，业主2000年入住。目前二期正在施工，正是二期被更改的规划，引来一期业主颇多投诉。

　　“我们当初购楼时，开发商承诺将来的二期只建8层以下的楼。”一位侯姓业主指着当时开发商用来展示整体规划的总平面图和楼书对记者表示，他1999年购购了翠景花园一期一套单位，当时开发商承诺以后几期楼房高度都不会超过8层。记者看到，翠景花园当时的楼书上的确印有小区全部规划完成后的模拟图，其上标明的二期位置的几栋楼房，与一期的楼房高度基本相平。

　　在翠景花园一期管理处，一位林姓和一位温姓工作人员也证实，当初开发商的确承诺过以后都是建8层以下的楼房。林姓工作人员称：“我们物业管理处与开发商都曾对业主承诺过，以后统一建7-8层的楼。”

　　“直到上个月我们才发现，开发商把二期规划改成了22层，之前没有任何人通知业主。”另一位吴姓老业主表示，他在2000年购购了一期2栋一套单位。他说，去年底，二期用地被围起来施工，当时居民以为是建多层，没有留意。“上个月二期动工挖地基，有业主看到建筑物指标，才知道原来是要建22层！大家这才发现开发商把规划改了。”

　　通道被堵塞，消防车难进

　　“小区北面是梧桐山，二期几栋20多层的楼建成后，山景看不见了，还要影响通风、采光。”侯姓业主无奈地表示。另一位业主则有其他担忧。“现在工地围墙把一个消防通道给堵了，消防车不容易进到小区里来。”一位2栋的陈姓业主表示，翠景花园原本在北面梧桐路有两个大门可供消防车出入，沿消防通道，消防车可直达2栋、5栋楼下。但现在二期围墙把路堵住了。在几位业主带领下，记者来到施工现场。记者看到，业主所指的消防通道已经被施工围墙封死。吴姓老业主指着通道说：“这边的路被占了一半多。”

　　“去年，小区一栋楼发生火警，受二期施工影响，消防车到不了楼下，只好停在远处，接了很长的管子才把水引进去。”侯姓业主心有余悸地说，“幸好火势不大，不然可能就来不及了。”

　　绿化带多次被挪用

　　翠景花园一期管理处此次也成为业主投诉的对象。侯姓业主称其原因是“因为他们不能帮我们争取到应得的利益”。

　　“去年底，开发商把工地用围墙围起来，挤占了道路，自行车和人都过不去。我们找管理处去评理，但他们什么都没争取到。”侯姓业主表示，“较后，物业管理处把道路边的绿化带割掉一条，拓宽成一条路。路是有了，但绿化带少了不少，我们的利益还是损失了。”侯姓业主说。

　　此外，据吴姓老业主和陈姓业主介绍，2栋与5栋间的空地，开发商曾承诺作为停车场和公用设施用地，这几年来该空地一直用来停车，也是小孩玩耍、业主散步的场所。自去年变成工地后，小区的停车位就不够了。管理处只好将各栋楼下的一部分绿化带改成停车位，这样一来，绿化面积又减少了。

　　记者在小区内看到，原本住宅楼前的绿化带足有七八米长，被停车位占用后缩减到仅2米左右。而5栋与其东边的工地围墙之间，仅余一条1米多宽的小路，很少见有居民从中通过，大部分人选择绕道而行。

　　“我们想问问开发商，如此规划二期，停车、消防、绿化、公共设施怎么办。”陈姓业主发出了质问。他认为，开发商的做法是将一期完全甩开，只考虑二期卖个好价钱。“以前的承诺，如配套、公共设施，都给二期了。”

　　在吴姓业主看来，开发商采取的是“化整为零”的办法。“先整块拿地，等我们购了房子后，再从中单独拿出一块地去报批。”该吴姓业主称，“开发商卖房时是一整个地块进行规划，也是拿着图纸给大家承诺了的，现在不应该再切成一块一块来分开考虑，一定要保证整个地块的整体安排。”

　　湖北平合律师事务所深圳分所律师胡勤春给记者出示的相关材料显示：深圳沙头角林场、深圳莲塘房地产开发公司与深圳市罗湖区国土局三家单位，于1993年1月18日签订《土地使用合同书》，从而获得了J233-6地块的使用权，该合同书明确写明：建筑层数为8层。

　　“1999年10月，J233-6号地块分为J233-0029和J233-0028号两宗地块，分宗时没有另外签订土地使用合同书，沿用J233-6地块土地使用合同，楼层不变、用途不变。”广东晟典律师事务所律师秦家才对记者肯定地说。记者就此事专程去深圳市国土资源与房产管理局三楼档案室进行查询，工作人员表示，如果要查询当时土地分宗时的相关资料，需要开发商的授权。而记者多次与开发商联系，均得不到回应。

　　据秦家才律师介绍，翠景花园一期2栋、5栋与二期用地，同属于宗地号为J233-0028的地块，记者从深圳市规划局的查询结果也证实了这一点。

　　胡勤春律师提供的资料显示，2004年7月28日颁发的深规土规许字第07-2004-0049号《建设用地规划许可证》上，翠景花园二期楼层规划突然变为“等于或少于50米。”而此时，一期业主早已入住。其后，2005年8月16日，深圳市规划局滨海分局又同意了莲塘房地产公司“关于变更翠景花园二期《建设用地规划许可证》”的函件要求，将翠景花园地块用地建筑物限高调整为65米。

　　记者从深圳市规划局咨询得知，如果翠景花园一期和二期是一宗地，那么，开发商如果要修改较初该宗地的整体规划，必须征得已有业主的同意。而记者所采访到的业主均表示，他们是今年才知道二期楼层“变高”的事，对之前开发商如何顺利实现建筑物限高增加，业主们均表示疑惑。

　　□各方反应

　　<开发商态度> 不便接受采访

　　在对翠景花园多位业主进行了采访和实地调查后，5月30日下午，记者来到翠景花园的开发商——深圳市莲塘房地产开发公司，试图采访其对该事件的回应。在进入大门时，记者被保安阻挡。记者表明了身份后，保安拨通了莲塘房地产公司办公室的内线电话，通报了记者来意。挂下电话，保安要求记者稍等片刻。之后，保安接到办公室来电，随后向记者表示，办公室李主任称，马上要外出，无法接受采访。记者设法拨通了莲塘房地产公司办公室电话，与李主任进行了10余时辰的通话，要求采访。李主任表示不了解相关情况，要记者去工地找其他负责人，但不肯提供工地负责人的电话与姓名。当记者说明业主非常不满、希望能够得到回应等情况时，李主任说：“回应事情会越闹越大，我们不接受采访，随他们闹去。”

　　当天下午5点20分左右，记者再次联系上李主任，再次表示希望开发商能够给予回应，遭到婉拒。

　　5月31日下午4点，记者仍未接到回应，于是再次拨通了莲塘房地产公司办公室电话。此次，李主任称：“业主投诉自然有他们的理由，我们建房也有自己的道理，对此，公司不便接受采访。”同时，她否认了业主提出的堵塞消防通道的质疑。

　　<律师意见> 业主可申请撤消修改后的规划

　　胡勤春 湖北平合律师事务所深圳分所律师

　　这一事件属于开发商在没有通知业主的情况下，修改《建设用地规划许可证》。按我国相关法律法规规定，改建、扩建涉及2个或者2个以上权利人的，开发商必须征得权利人同意，并且要提供权利人同意改建、扩建的相关证明文件，规划部门才能颁发《建设用地规划许可证》。翠景花园一期2、5栋与二期用地，属于同一宗土地，2、5栋的业主是权利共有人，开发商要修改规划，改变绿化面积、容积率、楼高，必须征得同宗土地众多权利人同意。

　　根据我国《行政许可法》规定，行政许可事项关系他人重大利益的应当告知利害关系人；利害关系人享有听证的权利；否则，根据利害关系人的申请或上级行政机关依职权，可撤销该行政许可。也就是说，在业主事先对规划修改完全不知情的情况下，业主可申请撤消修改后的规划。

　　另外，改变原规划涉及业主重大利益。目前，小区内基本没有绿化面积，不符合《深圳经济特区绿化管理办法》规定；修建高层，提高容积率后，将严重影响到小区居民的采光权、景观权，居民的活动空间严重受限，车辆无法停泊，整个楼盘在二次交易时将会因此贬值，全体业主的合法权益都受到损害。

　　<规划局意见> 业主有权否决更改同宗地规划

　　谭姓工作人员 深圳市规划局

　　5月31日，记者就翠景花园纠纷涉及的相关问题向深圳市规划局进行了咨询。在深圳市规划局，一位谭姓工作人员向记者表示，一般说来，业主对小区规划修改的权利，分为否决权和建议权。如果一期是一宗地，二期是另外一宗地，那么，开发商可以在不征得一期业主同意的情况下，对规划进行修改、报建。此时，业主只有建议权，可以对开发商提出合理建议，但开发商没有遵循的义务。如果二期规划的确影响了一期的通风、采光、日照等，业主也可以采取诉讼、信访的方式。种权利就是否决权，如果一期和二期是一宗地，那么，开发商有义务按照较初这一宗地整个地块的规划进行建设；当然开发商也可以对规划进行修改，但是修改必须征得已有业主的同意。这种情况下，业主是有否决权的。

　　另外，2003年6月1日起，《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行，根据这一司法解释，开放商售楼广告和宣传中的说明和允诺，即使没有载入商品房购卖合同，也应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。因此可以据此控告其商业欺诈。

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