为获面积缩水证据，国际友谊花园业委会请来上海房地局测绘，获得权威报告。业主生存有道、房屋面积缩水；矛盾焦点：房屋面积缩水，一块土地被汽修厂占用；解决之道：请来上海房地局测绘，借助媒体、中消协力量；遭遇困惑：没有证据时，遭遇败诉；2005年11月11日，开发商同意赔偿国际友谊花园业主959万元作为1370平米被占用土地的补偿金，这块地被汽修五厂所占用。
　　■事件回放

　　楼层面积误差2800平米

　　●2000年底，北京国际友谊花园一位业主头先发现自家房屋的实际面积“缩水”，但个人又无法测量出其建筑面积及整个小区的公摊面积。

　　●2003年初业主请来上海房地局测绘重测整个小区的面积，测绘显示不仅楼层面积误差达2800平米，且本属于业主的1370平米的土地不见踪迹。

　　●2003年2月，北京市房地局出面协调，原测绘单位面对实际测绘报告，承认原测绘有误，多测了2000多平米；开发商北京友谊辉志房地产开发有限公司同意退回业主2000多万元的多收房款。

　　●2005年11月，经过努力，业主就1370平米被占用土地和开发商达成协议：按照每平米100元的补偿标准，乘以70年的使用权，一次性给予补偿959万元。友谊花园400多户业主，每户根据不同的房屋面积，获得几千元至2万多元不等的赔偿金。

　　回访小区：北京国际友谊花园

　　回访时间：3月7日

　　回访人：国际友谊花园原业委会成员于亚菲、现业委会成员苏德凤

　　业委会在给业主办补偿金退款手续

　　2006年3月7日，记者来到了北京国际友谊花园小区会所二层的业委会，见到了成功帮助小区业主争取近3000万元多收房款的业委会成员苏德凤。

　　业委会委员正在给业主办理补偿金退款手续。根据每户房屋面积的不同，他们将领到不同额度的补偿金，一切都在有条不紊地进行着。

　　业委会成员苏德凤对记者说：“这次维权的胜利，表面上看结果似乎只是业主拿回开发商退的钱，实际上，是消费者持之以恒理性抗争的结果。这个斗争我们持续了三年，我们不仅拿回了应得的权益，而且小区的面积，包括被汽车修理五厂占用的土地，通过经济赔偿重新得到了明确，业主心中原来老大一个结得到了解决。”

　　“小区样子没变，但业主心态不一样了”

　　记者走在园子里，看着园子外面的汽修厂在忙碌地运转，园子里面排布着四栋高层塔楼，绿地少得可怜。现在纠纷是解决了，可小区仍然和以前一样没什么变化，没有广告宣传中称的商务酒店、休闲广场、露天游泳池。

　　换句话说，如果纠纷不解决，小区也会是现在这个样子，面貌上没什么变化，但业主的心态肯定不一样。

　　前任业委会主任于亚菲说：“如果真是那样的话，就意味着业主的权益根本得不到保障。我们的维权实际上是一种为推动社会进步和正义的斗争，如果我们不斗争，就会出现更多的不法开发商，房地产市场就会法律缺失、不规范。今天的房地产市场已经开始规范化，我看到这些变化，感到欣慰，因为我也贡献了一份力量。”

　　现在正就虚假广告问题起诉开发商

　　如今，该事件的维权专业于亚菲已不任业委会主任，现在的园子由业委会负责，苏德凤和李子章牵头。

　　他们告诉记者，开发商刚刚赔偿完的959万元还不是较终的结果，友谊花园还有很多未尽的事。比如，房地局至今也不承认二、三号楼设备层不足2.2米不能计入公摊的事实，一号楼地下人防面积也没有解决，还有虚假广告等问题。“我们会将维权进行到底！”他们现在正在做的，是就虚假广告问题起诉开发商。

　　苏德凤告诉记者：“目前法院已经判业主一方胜诉，要求开发商赔偿1%的赔偿金，但这与我们要求的20%有很大差距，且诉讼费是业主与开发商各自承担一半。”她表示这个结果业主并不接受，还将继续打官司。
■维权心得

　　证据＋媒体＝和平解决

　　运用公关策略联系媒体，紧紧依靠中消协
没有证据，败诉

　　较初，是园子里一位业主沈青发现自家房屋的实际面积不像房产证上写得那么大，而多位业主也表示家里有这种情况，他们就将开发商告上了法庭。可是，这涉及到整个小区的公摊面积，沈先生无法提供有效的证据，被判败诉。于是，在往后的维权行动中，我们明白仅凭目测就判定面积缩水是站不住脚的，需要的是证据。

　　头先，我和业主们实实在在转了一圈园子，连设备间都不放过，就是想找出一些明显的证据。其中，我们发现房产证上标注的楼层是22层、19层、17层，并按此来计算总建筑面积的，但实际楼层是21层、18层、16层，一下子就差了整整三层面积。

　　我们感到：开发商提供的测绘报告有误。

　　秘密请来上海房地局测绘

　　但在中国房地产历史上，从来没有个人测量小区整体面积的先例；我们在北京找了好几家测绘队都不愿意为我们重测。这是我们面临的难题！

　　后来，我们秘密请来了上海房地局测绘重新测量了小区面积，结果显示不仅楼层面积误差达2800平米，而且本属于业主的1370平米的土地也被汽车修理五厂占用了。

　　联系媒体，紧紧依靠中消协

　　我是一名公关人，还真是用上了公关的策略。

　　有了这份权威的测绘报告后，我们马上联络了中国消费者协会和各大媒体，该事件曝光后取得了社会的广泛支持。我们既紧紧依靠中国消费者协会，又发挥媒体舆论的监督作用，还有数十家北京的业主委员会，甚至外省市的业主委员会都与我们联络过。

　　面对充分的证据，面对中消协、媒体、律师，原测绘单位承认测绘有误，开发商同意赔偿面积误差款和土地款，业主获得了胜诉。

　　未采取任何暴力手段

　　总而言之，在这起长达三年的维权事件中，我们走了一条和平解决、理性维权的道路，没有采用任何的暴力手段。我们业主方是弱势群体，只是努力把自己的损失减到较小，而不是和开发商无休止地纠缠甚至发生暴力冲突，毕竟赔偿契约需建立在双方都认可的情况下。成功的根本原因在于我们是有证据、有数据、有依据地去维护业主的合法权益。

　　■案例对比

　　1业主楼顶拉横幅讨购房款

　　2005年9月3日上午，广安门内大街东华金座项目工地22层顶层，一块“开发商退还血汗钱”的横幅悬挂在上，旁边站着数名业主，大厦底层有30余位业主与其遥相呼应。这是东华金座项目自2003年五六月停工以后，业主的又一次维权行动。

　　业主王娟说，在他们的购房合同上，规定2004年3月底交房，但该楼盘自2003月5月份停工后至今无复工迹象。

　　据业主邓女士、刘先生等人称，负责该楼开发和销售的两家公司均未能给出明确说法。

　　2公共绿地变成坐拥花园

　　2005年11月，北京人家小区的业主们也正在为一场“面积缩水事件”折腾。“我当初购房时，和开发商约定的花园宽度是两米九，现在测量下来实际宽度只有两米，所以我们才自行扩建，维护自己的权益。”一位业主如是说。因此，2005年下半年，开始有业主将花园的栅栏外移，把原来的公共绿地改造成了自家花园。看到“先行者”纷纷扩大地盘，其他一层的业主也开始纷纷效仿，用铁栅栏把一块块公共绿地封存了起来。

　　但是，他们这种“维护自己的权益”的做法引起了部分高层住户的不满，“公共绿地是小区所有业主的，一层业主怎么能侵占呢？这实际上是少数业主侵占大多数业主的利益”，一位高层业主这样讲。

　　■法规扫描

　　商品房测绘走向市场化

　　2003年6月18日，北京市国土房管局出台了《关于推进商品房测绘市场化有关试行规定的通知》，其中规定：“商品房测绘推行挂牌招标制度。商品房测绘项目可以在测绘服务大厅登记，通过挂牌招标方式选择公示的测绘单位；委托方也可以自行选择公示的测绘单位。”国家测绘局政策法规司司长张建国接受《中国消费者报》记者采访时曾说，“目前，商品房测绘大都实行‘属地主义’，造成房产测绘部门既当裁判员又当运动员，为开发商与管理部门个别人内外勾结，制造‘注水房’或‘缩水房’提供了可乘之机。”此次出台的新法规，规定了房管系统之外的有资质的测绘单位可以进行面积测量，标志着多年来由国土房管系统垄断房产测绘市场的局面被改变。随后，全国多个省市陆续宣布了放开房产测绘市场。

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