2010年，多项调控政策组合拳蓄势待发，不少贷款购房人对预期政策拿捏不准。具体购入时机与实战操作：建议大家要密切留意地方政府公布的中低价位、中小套型普通商品住房的总套数及开工与完工时间。

宝典1：吃透还款方式

选择适合的还款方式也可以让借款人达到省钱目的。目前市面上比较普遍的还款方式有等额本息、等额本金、双周供等。有三种还款方式，从节省利息的角度来看，依次为双周供＞等额本金＞等额本息。借款人可根据自身实际情况进行选择。

宝典2：巧用公积金

对于有足月缴纳公积金的借款人来说，建议尽量使用公积金贷款。在购购二套房时，公积金是没有商业贷款二套房政策限制的，仍享受头付两成、利率3.87%的政策。在使用公积金购购政策性住房时，不但可以享受10%的头付，还可以将公积金账户内余额直接做头付。

宝典3：选择不同银行

借款人选择不同的贷款银行，是可以达到不同省钱效果的。从目前的房贷市场来看，外资银行本土化程度越来越高，内资银行的竞争意识也越来越强，借款人的可选余地也越来越大。

◇内资银行

优势：了解本土借款人需求，推出的贷款产品适合不同人群；国有银行、商业银行、农业信用社等在借款中信用度较高；各银行分行、支行等营业网点密集，方便借款人还款。

劣势：部分内资银行在贷款细节上缺少人性化服务，业务办理中各部门衔接性较差，经营管理制度及竞争策略不及外资银行成熟。

◇外资银行

优势：房贷产品较为丰富；一对一式服务更显人性化；提前还款无限制，灵活便捷，部分房贷政策较灵活。

劣势：对客户准入门槛高，一般要求在本行有一定数额存款的客户才可以办理房贷业务；对借款人的资质审核较严格；营业网点少，本土化程度较低。

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北京市公积金新政将二套房头付比例从原来的四成提高到五成，第三套房暂停房贷，严格程度与商业银行房贷政策保持一致。而上海方面，早报记者昨日从上海市公积金管理获悉，沪公积金贷款细则已制定完毕，将与上海地方楼市细则一同出台。

针对公积金政策的调整方向，相关人士透露，上海公积金将贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国务院10号文件）的相关政策，可能会根据房产面积大小进行差别化贷款政策，同时也会体现政策公平性。

不会事先单独发文

上海市公积金管理总经济师崔国盛昨日表示，上海公积金贷款政策的执行细则目前已制定完毕，正在等待市相关部门的审批，通过后将作为上海楼市细则的一部分，由市政府统一发文公布，不会事先单独发文。

上海公积金政策的调整将遵循两大原则：一是认真贯彻国务院10号文件的相关政策，绝不会超出该文件政策范围；二是会根据上海的实际情况，这么多年来，上海的公积金政策一直相对平稳，从未有过像部分城市时而宽松、时而轮候待批那样的大起大落。崔国盛说。

崔国盛分析，纵观4月17日国务院下发的10号文件，其中并未提及公积金贷款政策，这说明国家认为公积金贷款政策不是造成部分城市房价过快上涨的原因，同时公积金也不作为信贷政策调整的组成部分。

不过，就已公布的针对国务院10号文件的北京细则来看，北京公积金与商业银行房贷政策保持一致。自2010年5月5日开始，北京进行公积金贷款初审的客户需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90平方米以上的，贷款比例为七成；90平方米以下的，贷款比例为八成；套公积金贷款成数为五成；取消第三套贷款。

会体现公平性原则

据了解，上海公积金也有可能按照房屋面积进行差别化贷款政策。

而以家庭为单位计算贷款套数，究竟是以贷款记录为标准，还是以住房拥有套数为标准？对此，崔国盛表示，相关部门目前尚未有文件对此进行明确，目前细则还在制订当中，较后将由银监会和住建部联合统一发文通知。据他了解，住建部对二套房认定细则的征求意见稿，在操作上还存在一定难度，尚待进一步修改。

昨日早报记者致电住建部政策研究副主任王钰林时也被告知，目前二套房的认定尚未形成明确办法，究竟是以贷款记录还是以持有房产为认定标准，有待银监会和住建部联合下发文件予以明确。

公积金不同于商业贷款。头先公积金有较高贷款额80万元的限定；其次，贷款期内，公积金贷款只能贷一套，你要贷套，必须还清套。也正是如此，投资性购房很少有人利用公积金贷款。崔国盛说。从上海的情况来看，公积金贷款更多的是解决自住需求，因此公积金二套房贷新政细则制定不仅要谨慎，还要科学既要打击投资客，又不能误伤为解决基本住房需求以及改善型住房需求而贷款的缴存人。

公积金二套房贷实施细则还要考虑到公平问题，即有的购房人之前购房都没有用过公积金，现在第三套想用了，如果不让人用，也不符合责权对等原则。崔国盛透露，上海的公积金贷款细则应该说能够体现公平性原则。

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