受国家宏观调控政策的影响，人们的投资型消费开始变得理性而成熟。新的金融及土地政策的相继出台使得投资性房产的前景产生了很大不确定性。各种房产投资的价值终究能值几何？京城知名房地产金融理财机构“我爱我家”的投资专家从投资优劣、投资收益等方面给购房人算了笔细账。

购购一手商品房

投资优势：户型较新较大、产权明晰、建筑年代较近，商住皆宜。

投资劣势：投资总额较大，存在期房风险，贷款购购短期投资后再出售存在转按揭问题，投资高端物业后若出租较易出现空置风险。

投资收益分析：如5年前投资购购东四环附近一套商品房，均价7355元／平方米，面积121平方米的二居室，原购房款为89万元，物业费2.8元／平方米，装修费用750元／平方米，出租租金为5200元／月，平均每年空置期为1个半月，5年后此房屋市值升至105万元。投资收益相关明细如右表。

购购二手房作为投资

投资优势：地理位置好、总价较低、交通便利、配套设施成熟，不用承担期房风险。

投资劣势：户型较小、年代久远、单价较高。

投资收益分析：如5年前投资东南三环一套建筑面积80平方米，购购价格为每平方米5000元，房改成本价为1560元每平方米的已购公房，物业费2元／平方米，装修费用400元／平方米，出租租金为1600元／月，平均每年空置期为一个半月，5年后此房屋市值升至52万元。其投资收益相关明细如右表。

购购空置房作为投资

投资优势：地段优越，无期房风险，价格较周边新房低廉，品质较周边二手房高，投资自住两相宜。

投资劣势：部分房屋朝向不是很理想，户型不尽规整，屋内格局较差。

投资收益分析：例如我爱我家代理的三元桥附近空置房项目“国际港”，其地理位置优越，配套设施完善、户型合理，较为适合中小型公司、企业商住两用办公。以购购一套该项目价格为7800元／平方米，面积130.44平方米的二居室为例，其总房款为102.6万元，物业费2.8元／平方米，装修费用400元／平方米。此物业周边商圈成熟，写字楼交集，能够保证其稳定的租赁人群，如果出租这套房子，专业人士认为：像这样的二居室，其租金一般在7000元／月左右，平均每年空置期为一个半月，5年后此房屋市值升至156万元。其投资收益相关明细如右表。购购经济适用房作为投资

投资优势：户型合理、年代较新、价格相对较低。

投资劣势：不仅购购有限制，出售也有年限限制，并且对于住满5年的经济适用房来说，出售时需交10%的综合地价款，这就增加了售房费用。

投资收益分析：目前，出售已购的经济适用房一般分两种情况：

出售尚未住满5年的经济适用房

购购人有条件限制，即购购者头先具备北京市常住户口，其次购购者家庭年收入应在人民币6万元以下。如一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／月的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的价格进行出售。并且，购购此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购购条件方可以购购此套房屋。因此出售此类经济适用房无投资收益可言。

售出已经住满5年的经济适用房

业主可依照目前市场价格出售。例如1999年购购的面积为90平方米的经济适用房，原购价为2600元／平方米，总共花费购房款约23.4万元左右，并花费了约3.6万元装修。符合住满5年的上市条件后，目前市场售价可达3600元／平方米。出售这套房屋，需缴纳万分之五的印花税，及按成交价的10%补交综合地价款。若通过中介公司出售，还需缴纳成交价2%的代理费及1500元的中保办证费。其投资收益相关明细如右表。

　　　　　　(作者：丽娟)

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