对于投资者而言，选择在哪儿投资，采取何种方式能提高投资收益率？这些都是投资者较为关心的问题。因此，通过对影响投资收益率的各项要素的分析，我们将消费者在投资房地产过程中怎样提高投资收益率总结了三大原则。

原则一：交通便利、商务氛围浓厚是提高投资价值的重要因素。

房地产投资收益的主要来源是靠出租房屋收取租金来获益。而房屋在不同区域、不同地段其租价相差甚远。因此，对于投资小户型的消费者来说，其房屋位置的选择就显得尤为重要。在目前北京房地产租赁市场上，较为活跃的地段为商圈周边如中关村商圈、亚奥商圈、金融街商圈、CBD商圈等；**沿线如1号线、2号线；各大高等学校周边。这些地段有着不同的特点，租金高且稳，率有保证。主要有三大租赁人群值得关注：一是聚集在京城几大商圈内商务办公氛围浓厚的众多上班一族，他们中的大部分人会选择在工作地周边租用房屋住，投资者收益有保障。二是工作地点在**沿线区域的人群，交通便利缩短了居住地与工作地的通勤时间，得到消费者的青睐，其租赁价格也呈现出稳中有涨的趋势。第三，许多学生为了得到更多的自由支配时间和改善居住质量而到校外租住房屋，加之许多考研、培训之类人员的增多，这些因素都在一定程度上活跃了学校周边的房屋租赁市场，使需求量的增加。

原则二：认准房屋租赁目标群体，采取有针对性措施来提高租金回报。

在房屋租赁市场其租金价格的高低虽与地理位置有直接的关系，但其室内配套设施与租赁群体的成功对位也是提高租金的一个重要因素。因此，专业人士建议业主在出租房屋时对其房屋的租赁人群作一准确定位，然后采取有针对性措施对房屋进行装饰，以起到画龙点睛的作用，相应的租金也会提高一部分。如CBD区域商业氛围相当浓厚且区域生活配套设施齐全，该地区租赁群体主要是中外企业的年轻白领，他们大多数追求潮流、相对较时尚些。因此，对于这部分租赁人群来说，提高租金上涨的一个重要推动力量就是对其室内装修采取有针对性措施。

原则三：贷款需求者，可提高头付，减少利息支出来提高回报率。

投资者在购房时较为关注的一个问题就是率。而率的高低不仅与收入有关还与支出有很大关系。同样的租金收入水平，支出多的肯定收益率稍低。目前由于房地产价格较高，消费者一次性购购房屋的可能性不是很大，很多人都是通过银行按揭贷款来购购房屋。只要有贷款这就涉及到银行利息问题，况且目前银行利率已进入一个动态阶段，未来还有加息的可能，这也就意味着若消费者通过银行贷款购房的利息支出成本还会增加，成本的增加势必会影响房屋的投资收益率。因此中原地产专业研究人士建议贷款购房投资者，为了提高投资收益率可通过提高头付的方式来减少支出提高其回报率。

中原地产专业研究人士建议消费者在投资购房过程中除了适度把握以上三原则外，还要时刻关注京城投资区域的变化，因为影响区域发展的元素在不断变化，投资者要紧跟市场变化，对自己的投资行为实行动态管理，只有这样才能保证投资者的收益率为较高。

举例说明：

以刘先生为例，他以45万元在CBD附近购购一套房屋，建筑面积50平方米，物业费2元/平方米·月，供暖费19元/平米，该套房屋出租的租金为2800元/月。

刘先生购房需交纳契税6750元，印花税225元，其浮动利率为5.508。

假设一：刘先生头付14万，月供2534.27元

则年率=（月租金×12-物业费-供暖费）/头付款+契税+印花税+按揭款=（2800×12-1200-950）/（140000+6750+225+456168.6）=5.2%

假设二：刘先生头付18万元，月供2207.27元

则年率=（月租金×12-物业费-供暖费）/头付款+契税+印花税+按揭款=（2800×12-1200-950）/（180000+6750+225+397308.6）=5.4%

通过上面计算可知，随着支出头付的不断增多，其相应的利息支出额减少，年率不断上升。

晨报记者 王丽娅

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