投资城市：北京

地域样本：望京商圈，中关村商圈

投铺攻略：三里屯、秀水街等北京的老商圈，都是花费了10年，甚至几十年的时间才形成成熟的商圈氛围。如今即使各种营销方式繁多，一个商圈的成熟时间至少也需要3年～5年的时间。实际上，考察一个商圈的潜质，不仅仅是考察那里的商铺是不是够多，而是看相应的区域内，是否有较好的商业架构和规划。投资者要有前瞻性眼光，不一定是位置好的项目就一定好。

如今，在北京原有以长安街为轴线的传统商圈以外，逐级发展形成了更多的外围商圈，如望京、亚运村等。北京城市商业“多”的发展态势明显，而这些商圈兴起都对原有位于城市的商圈形成了竞争。

新商圈崛起对峙老商圈

随着北京城逐渐往外围发展，望京和亚运村这些新兴商圈也逐渐成熟起来，这些新崛起的商圈能够比老商圈更具活力吗？

戴德梁行商铺部高端助理董事、商业地产项目策划顾问张家鹏认为，一个区域点的商业氛围，取决于区域内人口的稳定度，如周围是否有住宅、办公楼。而要想持续有人气，还应该有一些产业存在。由于缺乏一定的产业链，逐渐兴起的望京商圈在人气上还不如中关村具有持续性；同样，由于以前的商业并不完备，亚运村的产业基础薄弱，就业机会少，很多人往亚运村外寻求就业。因此，这个区域的商业氛围波动性明显，而一些以居住为主的业态，则比较受欢迎，如餐饮、休闲、SPA等。

由于目前北京正处于消费升级的阶段，许多以前生活基础性的需求，开始往享受型发展。一些诸如娱乐类、餐饮类、健康类的业态，增长迅速，如一些健身等等。另外，精神性需求也在增长，这也带动了一些主题概念性较强的餐厅，或服装类品牌店的增长。

“如今，新的商业热点集中在通州、大兴、亦庄等，包括新**沿线。”北京百世嘉投资有限公司冯德焰认为，以前那些商业设施的稀缺地，如西南三环、万柳、六里桥、菜户营桥、草桥、花乡附近，也将随着城市外扩，填补北京城市区外分布不均的商业设施。

尽管新商圈不断涌现，张家鹏也强调，即使北京的新商圈不断涌现，那些老商圈，诸如中关村这类已经走向成熟的商业板块也会更为稳定。

商业氛围需要长期培育

回望三里屯、秀水街等北京的老商圈，都是花费了10年，甚至几十年的时间才形成成熟的商圈氛围。如今即使各种营销方式繁多，一个商圈的成熟时间至少也需要3年～5年的时间。实际上，考察一个商圈的潜质，不仅仅是考察那里的商铺是不是够多，而是看相应的区域内，是否有较好的商业架构和规划。投资者要有前瞻性眼光，不一定是位置好的项目就一定好。

某中式快餐连锁店区域主管王先生告诉记者：“对于我们这种餐饮品牌，进驻一个商圈，一般需要半年到一年的时间培养人气。而在一年之后，店铺才会有一定的集客力。”

即使是迅速崛起的新商圈，对于那些四处选址的品牌商，他们的选择也是现实的，要挑选那些成熟的商圈，不会白白帮开发商培养商业氛围。而开发商也同样，希望快速收回成本，加快招商的速度。

“就现阶段而言，进行店铺扩张的品牌零售商头先考虑的还是传统成熟商圈，其次考虑新近形成的外围商圈，所以更多招商压力还是在新兴商圈的项目上。”张家鹏表示。

选址需要综合考量

陈先生所供职的国际品牌家居连锁店，对于选址的考虑则更有针对性。他们青睐那些500平方米～800平方米，有独立店面、成规模的商业设施。在北京，他们更倾向于选择东部和北部，那些居住人群较多、对消费敏感的商业密集区。由于家居饰品的消费人群不同，他们更希望能够和一些实力比较强的开发商合作，也对那些可以与其住宅销售进行联动合作的项目更感兴趣。

张家鹏建议投资者，观察哪些板块更有前景，应多关注其细节，如兼容了较多的业态，建筑的层高和可见度等因素。如果要用于开设餐饮或展示性的店铺，则是层高越高越好用，而店内的形状则以方正为好。在可见度上，要避开死角，如广州常见的骑楼下面的商铺，可见度就很差。当然，挑选合适的商铺，难以用一言以概之，它也关乎很多方面的考量。

选址时，不仅仅要考察项目的位置、设计，还包括开发商的实力、背景等因素。实际上，那些真正实力雄厚的项目是不愁嫁的。较近，王先生所在的餐饮品牌就相上了中粮集团在东单所建的一家新购物，而台湾零售霸主新光三越开设的新光天地，也让他们有些向往。

实际上，参看综合的指标，一些地级城市反而会比城市的业绩更好。虽然并非经济繁华的都市，但是很多地级城市的房租压力不大，人口的消费能力却未必低，在这些城市开店，更容易存活。王先生所在公司的快餐品牌在山东烟台，短短7年内就开出了8家店。

(注：应被采访者要求，本文隐去了部分公司名称)

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