再看日化专营店，从单店到连锁还有多远？

　　现阶段，在国际美妆巨头屈臣氏全国市场急速扩张的背景下，正当业界还在为“直营模式”和“加盟模式”争论不休时，全民开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对单店的低存活率、连锁的高难度基因复制，以及店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效管理好单店就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何进行前期的商圈调查与新店选址则是头当其冲的重要问题。
　　
　　依据自身多年的从业经验，笔者认为商圈调查与新店选址的评估体系主要分为二个方面：

　　（一）、商圈调查评估

　　所谓商圈，就是指店铺吸引顾客的地理区域，泛指店铺的辐射范围。

　　1、 商圈组成

　　（1）核心商圈

　　核心商圈对于整个店铺来讲是非常重要的，其消费者数量约占顾客总数的35%—

　　45%，顾客的消费忠诚度比较高，距离店铺较近，是潜在消费者密度较高的区域。目前，

　　在国内一二线市场的核心商圈的辐射半径约为500米左右。

　　（2）次级商圈

　　次级商圈位于核心商圈的外围，顾客较为分散，店铺的辐射力较弱，但是由于当

　　今社会经济，信息和交通业的迅猛发展，该商圈的消费者重复消费的概率还是比较大的。次级商圈的辐射半径约为1000米，消费者数目约占顾客总数的25%—30%。

　　（3）边缘商圈

　　边缘商圈包括了所有余下的顾客，较为分散，多为偶然性、机遇性消费的顾客或回

　　头客，边缘商圈的半径为2000米以上；交通便利与否，是影响边缘商圈的顾客消费欲望的重要因素。

　　2、 商圈形态

　　我们在选址时，一定要对商圈形态进行详细的了解和划分。

　　（1）商业区

　　商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹，各种商店林立。其消费

　　习性为快速、流行、娱乐、冲动购购及消费金额比较高等。

　　（2）社区或是住宅区

　　该区户常住数多，至少应该在1000户以上。住宅区的消费习性为消费群稳定，

　　便利性、亲切感、家庭用品购购率高等。

　　（3）高校区或是文教区

　　该区附近有大中专院校或是文教单位密集。文教区的消费习性为消费群以学生或是

　　教师居多，消费意识超前，观念时尚，虽然在该区的客单价水平不比，但是联单率指标往往却很高。

　　（4）混合区

　　该区的特性集中表现为商住混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，具有多元

　　化消费习性的特点。

　　在此，特别值得一提的是：在零售行业中的7-11便利店在选址方面就积累了丰富的经验。她发现，社区或是住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较为固定，所以7-11通常选择在社区或是住宅区周围设立便利店。另外，7-11还会充分考虑是否能够加上交通主动脉的配合，期望可以通过增加部分的外来客来增加便利店的业绩。如今，7-11不一定强求在住宅区开店，一般情况下，商圈内只要能够保证3000人以上的生活人口存在，且其步行时间不超过5-7时辰就可以开店了。

　　3、 商圈调查

　　商圈调查主要是从人流量、交通状况、道路状况、区域特征、经营环境等方面对一

　　个商圈进行全面的考察，以分析商圈商业未来的发展状况。

　　（1）人流量调查

　　人流量调查就是观测一个区域的人流数量，因为调查不需要被调查者知晓，所以调查比较容易进行，调查数据也相对准确。按照专业的作业流程，人流量调查通常分为四个步骤：头先，要选择调查的地点；其次，确定调查的时间；再者，计数方法；较后，数据整理。

　　（2）交通状况调查

　　对于交通状况的调查主要是考察店铺周边的公共交通环境，这又分为两个部分：其一，是对于公共交通环境的现状调查；其二，是对于公共交通未来发展状况的调查。

　　（3）道路状况调查

　　道路状况调查是了解店铺周边的道路状况，包括道路宽度、车道数量、限行标志、过街天桥、地下通道、道路出入口、停车位数量等等方面，目的是为了了解店铺的交通便利性和交通顺畅性。

　　（4）区域特征调查

　　区域特征调查的目的是考察店铺所在区域的设施状况，包括文教设施、金融设施、、休闲设施以及医院等。通过对于这些设施场所的了解，可以知道这个地区的区域特征。

　　4、 商圈分析

　　（1）商圈分析的意义

　　① 商圈分析是店铺选择成功的必要条件，一旦商圈确定就能获得顾客的消费习惯、消费层次、消费水平等各种消费资讯。

　　② 确定促销活动，根据商圈大小选择媒体，确定宣传、公关模式。

　　③ 可根据商圈内的同行业经营状况确定竞争方案，或者确定是否在有同行业的商圈内开设店铺。

　　④ 可以充分反映商店地理位置上的优缺点。如距离社区或住宅区的远近、交通便利程度、人流量、潜在消费者进店的客观便利性等。

　　（2）商圈分析的内容

　　① 人口的特征分析。

　　② 竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须要考虑以下因素：现有店铺的数量、规模、地域分布、新店开张率、所有店铺的竞争优势和竞争弱势、市场饱和情况等。

　　③ 经济状况分析。如果商圈内经济状况很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多元化或居民从事不同行业，则零售市场一般不会因为对某种产品市场需求的波动而发生相应的连带波动；如果商圈内居民多从事同一行职业，则该行业波动往往会对居民的消费力产生影响，店铺的生意自然也会受到影响，因此投资者应该选择行业多样化的商圈开店。

　　（二）、新店选址分析

　　1、店址选择遵循的原则

　　要选定一个好的店址，有多方面的因素是需要考虑的，但投资者头先要明确自己的选择原则，因为原则是自己的作业导向和目标指引。

　　（1）要综合考虑行业的特点

　　（2）要综合考虑地区的特点

　　（3）要综合考虑人流量调查的结果

　　（4）避免在同一区域重复进行网点建设

　　（5）要有利于连锁店店铺管理目标的实现

　　（6）要注重对成本的核算

　　（7）方便顾客

　　2、店址选择的具体方法

　　选择店铺的具体位置时，可以从以下几个方面入手：

　　（1）头先选定区域

　　设立店铺的一个前提是先找出目标市场和服务对象，然后根据目标市场和服务对象选择网点设置区域，考虑设在消费者集中的区域，尤其以商业为较佳位置，但同时也应考虑成本因素。

　　（2）通过制图找出较佳位置

　　在选定区域后，可以绘制出简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞争对手和准竞争对手的店铺，还应该标出现有的商业结构、客流集中地段和流向、交通路线、停车位等，通过分析和评估，以便正确设置店铺的位置。

　　（3）进行市场调查

　　（4）具体实施

　　3、店址考察数据分析

　　（1）店址临近主干道的人流量和车流量

　　店址临近主干道的含义指：主干道和店址之间较方便、较近距离的不行时间不超过15时辰。

　　店址临近主干道的人流量：一类城市日人流量应该在50000人次以上，二类城市日人流量应该在10000人次以上，三类城市日人流量应该在5000人次以上。

　　店址临近主干道的车流量：一类城市日车流量应该在8000人次左右，二类城市日车流量应该在5000人次左右，三类城市日车流量应该在2000人次左右。

　　（2）核心商圈的收入水平

　　（3）人口数量

　　（4）交通状况

　　（5）核心商圈的城市规划状况

　　（6）核心商圈的同类店铺饱和状况

　　4、对于备选店进行评估

　　为了判定某个特定的场所是否能够开设店铺，投资者还需要对很多因素进行调查，比如：

　　（1）该场所的空间是否足够大？能否满足日后的正常营业需要？

　　（2）该场所的交通便利性是否方便？

　　（3）留客空间和缓冲空间是否具备？

　　（4）该场所的商业历史是什么？该场所是否拥有很高的承租人更新率？

　　（5）该区域正呈现出的发展趋势是在增长还是停滞或是下滑的？

　　（6）场所在道路的哪一侧？这对自己的未来店铺生意是否有影响？

　　5、在选址时应注意的其他事项

　　（1）观察商业区位

　　（2）考虑规模

　　（3）考虑价格

　　（4）分析竞争程度

　　（5）分析潜在的顾客数量和客流规律　　

　　为了便于帮助理解，接下来我们共同分享一个案例：KFC的跟进选址策略。

　　案例：KFC的跟进选址策略

　　肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是，是肯德基的的核心竞争力之一。　

　　通常肯德基选址按以下几步骤进行：　

　　　（一）商圈的划分与选择　

　　1、划分商圈　

　　肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些 资料是免费的，有些资料需要花钱去购。把资料购齐了，就开始规划商圈。　

　　商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一 线路加多少分，有一条**线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。　

　　通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、井

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！