老房贷款紧缩　次新贷款宽松———

继央行频繁使出“加息”杀手锏后，又接二连三地抛出一系列神秘“暗器”。日前，有报道称，“建行已将二手房个贷头付比例提高至四成”。还有报道称“招商银行已经拒完全房改房贷款”。这些消息虽未经银行“亲口证实”，但种种迹象表明，银行房贷的发放确实比以前更为“小心谨慎”了。

银行房贷的发条越拉越紧后，老百姓们更多担心的则是，以后贷款购房哪些房屋可以做贷款？哪些房屋做不了贷款？就此，记者采访了北京头家个人房屋贷款顾问公司———“伟嘉安捷”的专业人士。

●70、80年代二手房银行贷款日渐紧缩

北京市上世纪70、80年代的二手房，房龄较老，位置多在二环以内，没有物业管理费等支出，社区配套设施并不十分齐全。但因其位置佳、交通方便，即便单价高，总价核算下来却也能够让大多数人接受。但70、80年代的二手房银行贷款却较为困难，特别是在频繁加息后“银根”缩紧的形势下，对于这样的房屋,银行更是“能不贷款就不贷款，能少贷款就少贷款”。

案例分析：酒仙桥一带1982年的二手房，一居室50平方米，总价52万元，银行评估50万元。按照较新调整的优惠利率6.43%计算，该套房屋的银行贷款35万元，头付款17万元，月还款额3034.5元，月利息1090.05元。

贷款指导：“伟嘉安捷”专家指出，贷款购购70、80年代的二手房需要注意购购1982年以后的房屋，这样银行会更好批贷些。同时应注意这种年代的房屋，目前银行较高贷款年限可达10至15年，较高贷款额度可到7成。

●90年代二手房银行贷款无特殊限制

到了90年代，开发商们近似“狂热”地进入到楼盘集中“挖掘”期，林林总总的楼盘拔地而起。90年代以后修建的房屋三至四环居多，户型设计上开始出现“厅”的概念，60多平方米的二居室会有一个6至9平方米左右的小厅。周边环境与配套设施上相较70、80年代的房屋要完善得多，有一定的物业费用。贷款购购90年代的二手房，基本上银行并无特殊限制，通常情况下都可以做贷款。

案例分析：亚运村1992年一套80平方米的二居室，总价96万元，银行评估90万元。按照较新调整的优惠利率6.43%计算，银行贷款72万元，头付24万元，月还款额5336.64元，月利息2336.64元。

贷款指导：“伟嘉安捷”专家指出，根据银行贷款规定，90年代的房屋，90平方米以上较高可贷7成，90平方米以下较高可贷8成，贷款年限10-20年不等。通常情况下，90年代的房屋如果进行其他融资类贷款的话，银行也是十分乐意接受的，像抵押消费贷款、换按揭贷款等。不过，90年代房屋类型当中，也有部分银行批贷较难，受政策限制约束较严格的品种，即经济适用房。尤其是在房产信贷政策收紧后，经济适用房将面临着银行不再为客户做贷款、无法审批、放贷的局面。

●2000年以后二手次新房银行贷款条件优厚

2000年以后建成的房屋更加颠覆以往的建筑风格，跃层、复式等各式各样的房屋户型的出现，使楼盘开发进入多元化改良发展。特别是五年以内的二手次新房，除了社区氛围、周边配套相对完善之外，在人性化服务上也有提高，如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。

案例分析：以2000年以后建成的楼盘10AM新坐标为例，95平方米的小三居，总价133万元，银行评估120万元。按照较新调整的优惠利率6.43%计算，银行贷款84万元，头付49万元，月还款额6226.08元，月利息2726.08元。

贷款指导：2000年以后建成的二手次新房，由于其各方面条件较好，所以银行在贷款时，无论是购房自住的交易类贷款，还是用于生意周转、家庭急用、孩子上学、投资等所需的非交易类融资贷款，银行对于这部分二手次新房的批贷审核还是能够快速处理的。另外，2000年以后建成的房屋，其贷款标准与90年代的一样，都是90平方米以上较高可贷7成，90平方米以下较高可贷8成，贷款年限10-20年不等。

　　　　　(作者：徐曼)

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