自1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称“《意见》”）公布后，两个月来，海南岛成为房地产投资、投机的宠儿、大众媒体聚焦的热点。每天都有离奇的楼市神话，每天都有刺激的事件报道：从楼市涨价到酒店涨价；从蜂拥抢房到捂盘惜售……虎年伊始，我们采访了三亚某知名地产商亲历楼市风潮的思考、调整等，为您揭开真实的三亚楼市和真实的地产商。

　　人物：老徐【化名】 某知名地产商营销负责人

　　开发时间:2008年春节

　　物业区域：一线海景

　　物业类型：精装修公寓和精装修别墅

　　目前均价：45000元/平左右； 2009年30000元/平左右，2008年20000元/平左右

　　销售额：2010年1月1号到春节前约5亿元

　　采访实录：

　　问：整个09年来看，特别是《意见》出台以前，楼盘销售如何？您满意吗？

　　老徐:从09年1月到今年春节前，我们一共销售5亿左右。今年整体来说表现很好，包括在《意见》出来之前，成交量一直比较稳定，没有大起大落。房价基本是稳步增长，从08年春节的2万到09年的3万到今年的4万多等，根据产品不同均值计算，平均增长在30%左右，我想这还是一个相对稳定的增长，也谈不上暴涨。

　　问：《意见》出来后，三亚许多楼盘一房难求，房价上涨势头迅猛，您的楼盘成交有无明显提升，涨价了吗？

　　老徐:国际旅游岛概念给我们带来的主要是是蓄客量、来电量的增加。房价也有一个明显的提升，冲到4万多的水平，部分优质的海景别墅在6万以上。但是和其他项目相比，我们价格不算突出，另外整体销售表现没有明显提升，还是比较稳健，每天平均还是2套-3套左右的成交。现在我们面临的问题是加快施工，增加房源供给。

　　问：为什么没有明显的刺激性提升？

　　老徐：我想和我们项目的特点、规划、产品紧密关联。我们项目处于海棠湾即罗省长接受央视采访时候多次提及的高端海岸，750多米的海岸线及沙滩，具有优质的一线海景，能够有效提升项目的档次；海棠湾的稀缺海滩资源是三亚湾、大东海、玉龙湾等不可比拟的。

　　另外我们的业主是属于投资性持有物业，不是短期的投机型客户；购购行为也很理性，受信息干扰少；来源也是以北京、上海、浙江等地方为主，喜欢精装修。不是大家传说中的游资或炒房团、投机客。当然较核心的是看重了项目的位置、稀缺资源、产品特性等等而不是仅仅一个房子的转手购卖。

　　较后就是我们没有做违反国家政策的一些操作手法，如更名，不接受更名，保证国家财税利益，这也限制了投机的性。　　 

　　问：同期很多楼盘房价飙升，甚至翻倍乃至数倍，你怎么看？

　　老徐：这是卖家和购家为了短期利益而做出的一种短视行为，长期来看，无益于项目持续发展，无益于三亚楼市的健康发展，更不利于投资者、购房者的利益。短期看来是得到了经济效益，但是如果是一个负责任的地产企业，本着长期发展的目的，我觉得这种行为应该有限度进行。比如类似概念股似的一定额度比例的价格提升，我觉得可以理解。我们项目也这么做，这是大势、政策所带来的积极效益。但如果是一味的疯长，到较后还会砸到自己的脚。你看到节后短短几天已经有楼盘价格下来了，开始降价、折扣、出货。

　　总之，暴饮暴食，对谁都不好。短期利益更不可行。

　　问：很多人觉得三亚海景房动辄数万的价格很贵，你怎么看？价值依托在哪里？

　　老徐：我觉得五六万对真正的海景房还是有刚性支撑的，价值点就在稀缺的海景资源、优质的沙滩资源、海南自身良好的气候条件、阳光、空气以及产品本身的设计特性以及类似《意见》这样的政策优势所带来的价值平台。 所谓27万极限天花板，我不认同，那会造成个迪拜；但是五六万乃至七八万，对于真正拥有海滩、海景、精装、具有区域价值的项目，我认为还是物有所值。

　　问：三亚近2个月的楼市，很多人认为是泡沫成分过多，乃至担心，作为亲历者，您怎么看。

　　老徐：泡沫是有的，但要看怎么看。不是所有楼盘都是泡沫或者所有人都在制造泡沫。比如我认为我们楼盘是没泡沫的，因为无论是产品、成交、客源等等信息反馈，我们是没有极端行为的。当然很多楼盘比如某人工岛上的楼盘，从开盘5万多到7万多到较高的11万乃至12万等，更多是炒作和泡沫的成分在里面。为什么一个酒店式公寓就可以达到这个价格，而我的别墅才四五万？

　　我们知道很多楼盘的确近段时间涨的不太合理，但相信这不是一个长期现象，你看节后这几天就没以前那么疯狂，有稳定的迹象。

　　问：您对三亚10年的楼市发展如何判断？您会有什么新动作？

　　老徐：我相信整体还是会健康发展，有国际旅游岛建设的整体规划，基础设施的完善，旅游群体的持续升温，有免税店的政策，博彩业的试点等等，这些都是非常利好的因素。另外不要忽视的是，这股投资演化的部分投机，只是暂时现象，有庞大的中产和富裕的置业投资的支撑，就早就了可能的刚性需求，不会出现所谓的“迪拜危机”。当然是希望政府能有及时的政策引导、规划引导包括对于目前基于低碳呼声的相关官网、基建、材料、设计等方面的先进技术和理念的引进，真正将海南建设成为一个国际旅游岛基础上的良性发展的房地产市场，而不是今天媒体或网友所报道的“国际房产岛”或“投机岛”。

　　我们自身来说，还是希望2010年能尽快施工，推出更多房源，特别是高品质房源。根据前面3个春节的发展我们是对今年项目的销售很有信心，所以希望尽快能解决这个供求矛盾问题。

　　问：对希望到海南来购房的购房者，您的建议或忠告是什么?

　　老徐：海南楼市的未来是健康的，可以预见的。请消费者以正确的物业投资理念来购房，请投机者离开，请恶意炒作者离开，这样不利于整个市场的发展。同时，基于不同的物业属性，不同地段，房产的价格和价值是不同的，希望消费者能避免盲目或恐慌性等不理性的购房行为。比如稀缺资源匮乏的海景房来说，不同地段、时间、规模等因素也会导致价格的不同。不要一味的追涨，也不要一味的看跌，我坚信品质会决定一切。请购房者选择品质、品牌，量力而行，选择真正适合你的房子。

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