三年前，这个由20多人组成的小分队前来天津探路，欲用其屡试不爽的招数开辟新的战场。

“一过来就傻眼了。像他们先前都是靠贷款来赚钱，可是在这里有20个人就必须要找20个当地的人来担保才能贷到款，这是天津独有的。”天津地产界一业内人士向记者回忆说。而此小分队另一个名号可能更广为人知，即——温州炒房团。

顶着直辖市的帽子，却过着类似小城镇生活的天津，在当地房企富森地产总经理吴刚的眼里具有保守、安逸、开拓性较差的特点，而它的城市建设与地产建设也就相应地与此适应，多少年来波澜不惊。

只是2003年之后在市场、政策、人文、习惯等多种因素交织作用下的天津地产开发市场，在长期重复那一种平淡无奇的旋律之后，突然奏出一段大开大合、张力十足的交响乐。

悠然夜曲

“你看这周边一圈的高楼，几乎全都是2003年之后才建的”，站在繁华的友谊路，自视为土地掮客的阎行舞动着双臂，身后是颇为现代的天津博物馆，“2003年之前，天津开发的速度很慢，并且几乎全是本地开发商”。

作为曾经的北洋军阀起家之地、北方历来的工业与军事重镇，这些年来，天津在国内的四大直辖市中却一直默默无名，使得不少人都将天津获得直辖市之名完全归功于“离北京太近，保护北京用的”，而它的城市建设也是非常缓慢。

“开发商几乎都是本地的，以天房为头的几个大国企占完全主导地位，然后还有很多的小民企。像天津泰达，完全就是一个后起之秀，之前根本就不算什么。”阎行向记者介绍说。

然而如此这般介绍之前天津房地产行业的特点，在吴刚看来却有失偏颇，在他的眼里，当时并没有完全的大企业，也没有完全的小企业。

“那个时候企业的开发量都不大，小企业开发个七八万平方米，大的开发个十几二十万平方米的，都不大，发展非常缓慢。其间的特例就是顺驰。”吴刚介绍说。

异类只有一个，现在看来也很难长久。更多的开发商就在天津市区的狭小空间内干着拆迁建房的事情，“活都不大，但也都卖得出去”，每平方米2000多元的价格，着实与这座城市的名声不符。

“天津就像东北的老工业城市，制造业发达，先前就定位是制造基地，然后都是国营企业，人们也大都在国企上班。后来国企普遍不景气，收入上不去，房价肯定也上不去。”曾当过七年工人的阎行向记者介绍说。

于是在其他城市的地产发展开始步入红火之初，天津好似走的却是“拆迁托市”的路。那个阶段在上海一家大型地产上市集团天津区负责人江彦眼里则是一个急功近利的年代，“政府急功近利，开发商急功近利，购房者急功近利”，没有好好地经营这座城市，死啃着拆迁改造这一刚性需求。

“当时来天津的印象就是这里没有什么高质量的房子，并且本地地产市场竞争很不充分，市场没有被挖掘。”天津国民地产发展公司总经理侯昱伟向记者回忆说。

据业内人士透露，那时地产商的拿地行为也并不是很规范，协议协商的比较多，并且彼此之间因为土地而生的纷争很少，“很像是你做初一，我做十五的感觉，这块地你拿去了，下面一块就归我了”，开发商彼此之间相安无事。

然而，这样的城市建设规模与地产开发速度严重制约了天津的城市发展与城市形象，使其被外界诟病颇多，即使是本地人也常以自嘲自己的城市为乐。

“不过说句公道话，其实那几年天津市政府在建设上是花了很大精力的。原来天津有9个国家的租界，地下管道的规格都不一样，前几年花了很大的精力搞这个事情。不过因为都在地下，人们看不到。”江彦告诉记者。

醒时做梦

“这就好比自己好不容易从一百块捂到两百块、三百块，突然从外地一下子涌进来很多揣着几万、几十万的，本地很多的企业立马就懵了。”一位天津地产商如此向记者形容自2003年之后天津本地房企的心态。

2003年之前天津的地产市场一直不好，本地企业固守天津，并没有积累下多大的资本，然而2003年之后政府给了天津一系列的政策倾斜，使得天津一下子火了，引来国内外众多的地产企业前来探究。

而此时本地房企则显得有些不知所措：好消息来得太快了，不知道该如何是好。

截至2007年8月，和记黄埔、嘉里集团、新世界、恒隆地产、信德集团、新加坡仁恒集团等在津投资总额已累计达到200亿元，而内地的万科、中粮、金地、富力、华润等一大批知名开发商也不断进入天津市场大举拿地。外地的开发商占全市房地产投资总量的比例也从2000年的5％增长到如今的接近50%。

与此相伴的则是地价爆发式的上涨。

“当时地产开发的特点是盲目乐观。政府也并不是很清楚如何利用滨海新区这个概念。对土地实行一刀切的招拍挂，开发商疯狂拿地，比起拍价翻番的现象经常发生。”江彦表示。

而较经典的一幕则是出现在2007年10月天津津南区的天嘉湖地块的拍卖现场。

起拍价格从13亿开始不停往上抬。15亿，18亿，20亿。“叫到30个亿的时候，就明显感觉到大家似乎已经失去理智了”。

而当叫到40亿的时候，“政府也慌了，不敢再叫了”，于是停止叫价，让参与竞拍的开发商背对着背，写下自己愿意承受的价格，较高者获得。

较后来自昆明的星耀集团以62.9亿元的价格摘得此地。“地卖贵了，政府更害怕，担心弄得这么高，星耀集团不一定有钱给，但很快星耀就把钱给打来了。”疯狂的历史让江彦记忆犹新。

“大家都很看好天津这座城市，也是大势所趋，并且那时候是有钱就拿地，拿地就能赚钱的感觉，确实有点盲目。”吴刚表示。

然而江彦却告诉了记者这样一个现象。“疯狂的都是外地的开发商，本地的开发商没有一个疯狂的。他们觉得玩不起就不玩了，到现在有很多本地中小型房企将自己的地都转让了。”

等待黎明

“在2007年拿地的都面临着关口，有的拿地的楼面价每平方米就有8000多元，比周边房价都高。现在一个个都不敢动，开工肯定死，不开工两年之后土地又要被收回。”吴刚表示。

“去年下半年拿地的确实拿在短期内的顶峰，实力强的可以挺过去，就看每家发展商的实力状况了。”侯昱伟如此总结。

2007年年底至今市场的不景气，也极大地影响了拥有众多政策优势的天津。虽然在不少人眼里天津的地产市场并没有多少泡沫，不过据吴刚介绍，现在的天津地产市场已游离在市场之外。

“好的企业现在每个月卖个十套八套，差的企业卖个三到五套，差别不大。”吴刚向记者透露。

记者采访的多家开发商都对天津未来十年的地产发展非常看好，只是在目前的现状之下，他们对政府对政策有着更多的期待。

将上报国务院的土地改革方案在一些地产商眼里将成为一大利好。

“给地方政府很大的灵活性，城市发展、地产发展受土地制约的可能性就比较少。”侯昱伟认为。

“好的政策要会用才有价值，我们要静看天津市政府如何运用这个土改政策。给了不少政策，天津都没有用足”，江彦向记者表示，“像港股直通车以及OTC，都批了，天津却没有充分利用，不然可以吸引大量的高端人群到天津来。既然国家允许天津搞创新，天津就应该合理运用，像购房的贷款比例，‘90/70政策’，都可以寻求突破”。

现如今，当地的地产商们除了期待政策转变之外，也慢慢调整起自己的开发方式。先前所拿的大幅土地，如今则到处找发展商合作开发，走化整为零的道路。

“我们公司也和别的企业谈过合作开发的事情。至于拿地，今年是完全不可能了”，江彦顿了顿，“明年再说”。

这里是前半夜还是后半夜，似乎没人能知道答案。但可以预料的是，坚持下去就一定能看见黎明。

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