2010年注定是一个不平静的楼市“调控年”，城市“限贷”、“限购”、“限外”、“限价”、“限年龄”纷纷出台，停发第三套房贷、央行加息、提高公积金贷款利率……楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。面对中国房价，今年的一系列重拳效果如何？研究机构和公众又如何看待未来房价走势？这些问题的答案对于解开房地产之谜至关重要。

　　“史上较严厉”

　　“今年堪称‘史上较严厉’的楼市调控年，由于上半年的调控政策效果不明显，9月底强势的二次调控轰然落地，但效果却难达市场预期，房价仍然在坚挺中上涨，楼市供求关系仍然没有得到明显的改善”，上海华燕置业市场研究总监冯伟这样告诉《环球时报》记者。而一份深圳世联地产市场研究部为《环球时报》记者提供的报告显示，总体来说，宏观调控政策对成交量的抑制较明显，但对房价的抑制作用仍然不大。

　　不过，一线城市房价并未出现大幅度上涨，房价走势基本平稳，但相对于去年成交均价，今年房价上升幅度依然处于高位。上海 房地产媒体人李和裕向《环球时报》记者表示，由于提高头付、取消利率优惠等原因，老百姓购房所支出的成本也比调控前多了不少。这也让国家的楼市宏观调控政策再度面临挑战。

　　增加住房供应是关键

　　调控政策力度很大，效果却为何并不明显？景瑞地产市场部营销总监杨子江在接受《环球时报》记者采访时说：“目前主要还是通过收紧贷款杠杆，抑制需求来进行控制，这实际上仍是一种间接手法。遏制房价过高有两个关键：增加供应量和控制通货膨胀，在物价全面上涨的情况下，要房价下跌几乎不可能。” 中国房地产动态政策设计研究组发布的《中国房地产政策评估报告》则认为，如果需求控制住而供应增大，2005年以来持续的供求失衡局面有可能改善，今后一定时期房价上涨几无可能；如果需求控制住而供应也随之减少，那么推后、延迟购房和投资性的购房需求的集中释放将会再次推高房价。所以，切实有效增加住房供应是本次调控的关键。华东师范大学东方房地产学院的陈伯庚教授则提醒说，提高楼市宏观调控政策的长期稳定性是关键，否则反而容易造成房地产市场的动荡。

　　中国楼市也引起了各国媒体的关注。澳大利亚《悉尼先驱晨报》9日刊文称，中国楼市泡沫已引发“政府智囊团”越来越频繁的警告，中国今年上半年以来一系列房价调控措施未能有效遏制房价上涨。澳大利亚《时代报》则刊文质疑澳媒中存在的“中国楼市崩溃论”，认为中国主要的问题不是楼市泡沫破裂，而是房价高可能引起社会不稳定，指出中国应在不损及经济的同时，增加可以购得起的住房。《日本经济新闻》的评论认为，中国在面向低收入的保障性住房实际供应仍不足，政府应当在这一领域投入更多。而日本舆论普遍认为，在中国，房产需求增长过快且“过于集中”，这导致“政策拗不过市场”。受到中国城镇化影响，城市人口集聚造成某些区域的房产需求过于集中，这加大了供需矛盾。此外，中国人传统文化中对自有房产的执着在世界上也是少见的，在现在已经对“租房度日”习以为常的日本人看来，观念的转化有助于中国的楼市热在一定程度上“退烧”。{$page$}

　　除了中国自身的原因，外媒也同时关注到国际因素对中国楼市的影响，《纽约每日市场》13日称，中国房价上涨的很大一部分责任在于全球金融市场都充斥着热钱，中国经济一枝独秀吸引了大量资本涌入，不少资本投入到被认为较安全的房地产。因此中国政府要同时应对输入性和原生性通胀的压力，金融政策就显得左右为难。至于调控房价传统上较有效的利率杠杆，中国在应用时犹豫不决，影响了调控效果。该文认为，中国必将采取更严厉的调控措施，比如下决心继续加息。不过，加息也被另一些学者认为会导致更多热钱流入，从而进一步推高物价，并且让中国楼市的投资风险急剧扩大。

　　国外也在调控

　　全球经济呈现通胀通缩的冰火两重天，楼市的热度也不一样，各国政府都相应采取了刺激购房或者打压炒房的举措。

　　“今年澳大利亚楼市总体‘健康’，但一些大中城市的房价仍上升较快”，澳大利亚房地产研究所研究人员罗亚斯告诉《环球时报》记者，“根据经济和市场的不同情况，澳政府和央行会采取相应调控政策。在金融危机期间和之后的一段时间，政府向头次购购住房者提供一次性7000澳元的资助以刺激购房；而为了调控经济并防止楼市过热，澳央行自2009年10月后多次加息，使得30万澳元贷款的每月还款额度增加了22%，达到每月400澳元（1澳元约合6.5688元人民币）。

　　美国楼市今年仍处于疲弱状态。从2007年年初开始，美国的房价便一路下跌，直到美国政府在去年推出头次购房者可获得8000美元的抵税优惠等举措，房价才止住下跌趋势。此后部分已经购房者也可以享受这一优惠，这使得房价在今年初似乎已基本稳定。但5月政策到期后，房价再次一路下跌。

　　加拿大的舆论则普遍不赞成用行政手段调控房价，但若出现全国性楼市过热，政府会加息，各商业银行也会鉴于坏账风险增加而提高房贷利率；如果房地产过热是个别地区的现象，调控也就成了地方政府的责任，通常的做法是增加地税和物业税，以及增加廉租屋的供应。

　　英国的房价几乎全靠市场供需自主调节。英国的平均房价从1997年的5.8万英镑上升到去年底的17.2万英镑，13年间大约涨了2倍。今年英国房价持续攀升，但升幅在较近几个月放缓。不过，英国从前任工党政府开始就着力通过降息以及增加银行现金流量等方法来鼓励银行向购房者贷款。此外，政府还一度加大新房的建设，试图扭转新房短缺导致房价飙升的局面，只是该措施从两年前开始，受财政压力过大影响而难以推广实施。

　　全球房产市场的中国购家

　　今年中国购房团出海也颇受瞩目，外媒开始惊呼“中国军团”的购购实力。{$page$}

　　英国《金融时报》14日报道称，中国购房者的身影正出现在世界各地的房地产市场。截至2010年6月的12个月间，伦敦高端街区的国际购房者中，有2.3%都是中国人。在纽约，中国商人通常购购价值在150万至250万美元的房产，用于投资或作为居所。在巴黎，中国购家也呈上升趋势，通常购购位于的二手公寓，价格在300万欧元至600万欧元之间。在日本，中国投资者也大量置业并出租给中国留学生。英国特许测量师协会前会长尼克•布鲁克认为，中国人在未来十来年内会成为世界上的房地产投资者。另据日媒报道，北海道和大阪的一些房地产开发商瞄准了中国商机，兴建了专门面向中国人销售的成套公寓和商品用房，甚至联合旅游公司开办“日本购房游”。 韩联社也曾报道称，韩国济州岛推行的房地产投资附加绿卡政策，吸引了来自中国的投资潮。

　　在中国的香港，内地购家也成为香港楼市的生力军，尤其是在豪宅市场。香港中原地产研究部数据显示，今年上半年，以个人名义购入的1200万港元以上的豪宅中， 22.6%的购家是内地人。

　　在购房者中，不少人希望抄底外国楼市用于投资，但据《环球时报》记者了解，在美国，房地产由于供大于求，房价暴涨暴跌的可能性均不存在，因此投资楼市发财的几率微乎其微。此外，在加拿大和美国持有房屋，要缴纳高额税费，若购了房不在当地居住，也很难享受到纳税后的回报。就澳大利亚而言，罗亚斯介绍，根据法律，非澳大利亚国籍的人，不管是否属于临时居住者，都不能购购住房用于投资；临时在澳大利亚居住者可以申请购购一套住房用于在澳期间居住，但如果离开澳大利亚，必须出售掉这套房子。

　　未来房价走势存争议

　　中国指数研究院副院长陈晟告诉《环球时报》记者：“房价不稳，政策不止。调控房地产市场的决心已定。若房价仍一意孤行上涨，那么更加猛烈的调控政策，如房地产税或更严厉的‘限购令’必将接踵而至，不仅仅是货币政策、信贷政策或者财税政策等，还可能上升到制度层面的改革。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更无法忍受的是房地产强大的吸金能力将削弱实体经济发展的动力。因此今年调控中打击投机和规范房地产市场秩序的措施还将在未来得到部分保留，成为常态政策。”

　　对于明年房价走势，一些研究机构称，在调控政策和货币政策双重打压下，中国房价将出现较大幅度下降。如中国人民大学的一份研究报告对70个大中城市房价，以及中国社科院的报告对一线城市房价进行预测，均认为会出现接近20%的降幅。但陈晟认为，无论是房企被迫降价还是主动促销，未来一年内70个大中城市整体实现20%的降幅并不现实，也不是调控政策意愿之所在。在通胀背景下，房价不涨也意味着一定程度的下跌，综合判断，即使明年出现房价下跌，总体降幅较多不会超过10%。

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