楼市调控松紧与否的混沌僵局终于被打破。

7月12日，针对目前业内关注的有关“房地产市场调控政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，住建部、银监会、国资委分别作出回应，一致表明“现有楼市调控政策没有变化”。

被称为“史上较严”的“新国10条”出台已有3个月，楼市出现了积极的现象。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，信贷投资增速回落。但百姓较为关注的重要指标——新房的价格仍没有下降，只是在局部地区出现折扣不大的优惠活动，观望情绪仍然浓厚。

在楼市调控逐渐步入深幅调整的敏感时期，国内外的经济形势则面临着复杂的局面，由此引发继续调控是否导致国内经济“二次探底”的担忧，自去年底“泡沫论”和“支柱论”的争论如今演变成对楼市调控的存废、松紧之争。但业内人士认为，楼市调控引发经济再次触底的可能性很小，短期来看今年保障房投资的加大，将继续保持房地产投资对经济增长的拉动作用；而长期来看，新兴产业规划的出台将使房地产业的支柱地位逐步退化。

楼市多项指标下滑

楼市调控新政颁布已近3个月，调控效果引起业界关注。国家统计局日前公布的数据显示，6月份，大中城市环比房价、成交量、新开工面积以及国房景气指数等一系列房地产指标出现回落。6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1个百分点；而更能反映当期趋势的环比价格下降0.1%，近16个月以来头度出现回落。

因调控而产生变化的楼市数据在北京也更为明显。据亚豪机构统计数据显示，北京6月累计成交期房商品住宅4241套，成交面积为41.5万平方米。环比5月，期房商品住宅成交套数下降了24.9%，成交面积下降了20.4%。同比去年6月，楼市成交下降速度更加迅猛，其中实际成交的期房成交套数仅相当于去年同期的1/4。

在成交持续低迷的情况下，北京目前已有上百个项目推出了不同形式的价格优惠，打折促销成为或明或暗的降价手段。从打折力度看，大部分为全款九八折，按揭九九折；少量项目出现较大的折扣，全款较低可达九折；按揭较低可达九五折。如海淀的西山国际城，全款打九折，相当于较原价格直降3200元/平方米；中国山水醉全款九折，按揭九五折。

二手房方面，根据北京房地产交易管理网数据显示，7月上旬北京二手房成交量继续萎缩，总成交量仅为3161套，其中住宅成交仅为2910套，环比6月下旬分别下跌31.4%及32.5%，同比下降幅度则超过六成。7月上旬的成交均价为1.815万元/平方米，环比6月下旬仅下调了0.1%，价格下降幅度相比新政前两个月明显放缓。

除商品房市场外，北京楼市成交下滑态势已经传导到了土地市场，6月土地市场成交显著减少。亚豪机构统计显示，与5月份相比，6月份北京仅成交3宗住宅及含住宅性质用地，出让面积环比下降了82.1%，规划建筑面积下降70%，成交金额环比减少59.9亿元。从全国来看，根据中国指数研究院的监测数据显示，2010年上半年，虽然全国103个城市的住宅用地供应量持续增长，但成交量并没有出现大规模增加，仍然处于低位徘徊阶段。在累计新增用地同比增加100%的基础上，累计成交量同比仅增加85%。从月度分布来看，成交量有逐月下降的趋势，6月成交量环比下降28%，同比下降37%。同时，但由于受到宏观调控政策影响，监测城市平均楼面地价较去年下半年下跌9%至1863元/平方米，成交供应的比值跌至0.4。总体来看，由于6月土地市场热度明显下降，部分城市出现流拍流标现象。

业内人士分析认为，6月楼市成交仍然一路下挫，虽然交投清淡，但房价并未出现下降，购卖双方进入深度博弈阶段。从目前情况看，开发商的资金尚未紧张到影响企业运营安全的程度，不会盲目降价，而调控政策也将保持延续性和稳定性，不会轻易转向，因此楼市成交的冷清局势仍将持续。

而对于未来楼市的走向，观望趋降的预期正逐步显现。近期央行营业管理部公布了2010年二季度对北京市城镇居民购房状况问卷调查，结果显示：居民对未来一年房价的下跌预期大幅上升，一年来头次超过上涨预期，而居民预期下季度房价跌幅集中在10%至30%之间。本季一年内有购房意愿的居民占比为16.4%，比上季下降0.5个百分点。国家统计局的数据也显示，6月份国房景气指数为105.06，比5月份回落0.01点，连续3个月出现回落。这意味着，受严厉调控政策影响，未来数月开发商的投资热情将会逐步降温。

楼市调控无碍经济增长

但就在楼市进入深幅调整、房价出现下行拐点的时候，有关房产调控是否会影响到我国的宏观经济走势，由此引发对当前楼市政策存废、松紧的争议。

全国工商联房地产商会会长聂梅生近期表示，楼市新政调控后，销售额下降了60%，遏制部分城市房价过快上涨的步已经实现了。此轮调控可以持续多长时间暂不知道，但应该注意到产生的负效应。原全国人大常委会副委员长成思危也指出，房地产是中国的支柱产业，它联系上下游60个产业，对拉动经济的作用非常重要，房价下跌很多对谁都没好处。

尽管“房地产业经济支柱说”再出江湖，但是政府在调控上的步伐依旧坚定且明晰。除了日前住建部、银监会、国资委分别表态“当前楼市政策没有变化”外，政策还有进一步趋严的迹象。国土资源部近期表示将严格规范土地出让制度，拟提高土地出让较低保证金至30%，相比3个月前20%的比例再提高一成，而且将在下半年积极参与房地产调控。

但高层表态执行政策的决心，仍难以遏制地方有关部门对楼市的“青睐”。“新国10条”明确规定“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购购第三套及以上住房贷款”。据媒体报道，像杭州、南京、大连等地的商业银行则根本没有停止对三套房的贷款，甚至在去年房价上涨较快的深圳，仍有部分银行在做三套房的贷款。而近期辽宁出台“旨在保护购房者合法权益”的“一免一降”政策，这种减免住房手续费的做法被业内解读为地方政府的“救市”行为。

当前楼市调控中出现种种迹象的背后，折射出对国内外复杂经济形势的担忧。国务院总理 日前表示，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。数据显示，我国6月份PMI指数为52.4，环比回落1.8个百分点，连续两个月下滑。此外，规模以上工业企业增加值、央企利润及各主要行业的产销量，自4月以来增速均出现下降。而近期高盛等众多投行也纷纷下调对2010年中国经济增长的预期。

这轮房地产的调控是否会引发中国经济的“二次探底”？国务院发展研究研究员巴曙松认为，这种可能性出现的机率极小，中国房地产市场并不存在全国性的泡沫，这轮调控的指向就是房价上涨过快的四个核心一线城市，而不是一刀切地打压整个行业，考虑到2010年的经济增长在未来第三季度会平稳回落，因此，经济周期本身也决定了这次调控将以不影响经济增长为底线。

“目前新政打击对象主要为‘房价上涨过快的一些城市’，而不是全国范围。在全国范围内，今年经济发展的一个重要基调是推进中小城镇的城镇化发展，尤其是内地省份。”巴曙松的观点也得到瑞银证券高端经济学家汪涛认同。

但房地产投资对经济增长的拉动效应仍不能忽视。国家统计局的数据显示，上半年，全国房地产开发投资1.9747万亿元，同比增长38.1%，增幅比1-5月回落0.1个百分点。商品房投资的增速呈下滑趋势，但专家认为，保障房建设的提速将成为保持房地产业拉动经济增长的重要引擎。巴曙松表示，今年保障性住房的大规模开工将冲销商品房投资的减少，总体上房地产新增固定资产投资增速不会减慢，对经济增长的贡献将至少和2009年持平。据住建部年初制定的目标，今年保障房开工建设套(户)数比去年增加1/3，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比去年增加1倍。而2009年房地产新开工面积为11.5亿平方米，房地产新增固定资产投资为1.8万亿元，按照同样的比例，那么2010年房地产新增固定资产投资将为2.3万亿元。仅以北京为例，今年保障房建设的任务目标已经上升至1250公顷，比去年600公顷的目标提高1倍还多，而且计划投资于保障房建设的资金也将达到400亿元。“地方政府问责机制以及住建部与各地方政府签订保障性住房建设目标责任书，将确保今年保障性住房的开工目标被严格执行。”

除了通过对保障房建设的投资拉动经济外，新兴产业规划的出炉也被寄予厚望。今年初， 总理在《政府工作报告》中指出，要大力发展新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络和高端制造业，加大战略性新兴产业的投入和政策支持。而近日，生物产业、软件业、多硅晶这3个领域分别传出将出新政策扶持发展的消息，其涉及生物产业、信息产业、新能源3个战略新兴产业。“随着全球经济结构的转型，我国的经济增长方式正处于转型的关键，而现在正好是一个过渡期，政府正在大力发展新兴产业，就是为了建立新的经济增长点。虽然目前的新兴产业占国民经济的比重只有8%，但是随着发展，在未来的3-5年，有可能达到20%-30%，而此消彼长，房地产行业将逐步淡出核心支柱产业。”华东师范大学国际关系与地区发展研究院研究员余南平表示，“这是一个渐进的过程。让房地产行业软性退出核心区，因此未来10年，房地产业的支柱地位将逐步退化。”

(作者：石俊)