宋娜：非常感谢上半场的几位嘉宾，下来进行今晚对话的场，场的对话人有潘石屹、冯仑、范伟、包宗华。有请各位嘉宾上台就座。

　　主持人：非常荣誉为大家主持下半场的精英对话，在上半场的时候，嘉宾们众论我们国家因121带来的行业政策的变迁，在政策变迁过程中对房地产所造成的影响及其中可能有的机会，下半场我们想多捞一点实地，讲一些比较实际的东西，我们想请嘉宾主要讲一下当银行的钱拿不出来，或拿得比较少的时候，那么我们房地产业的钱从哪里来？我想请大家注意的是今天下半场的三位企业家跟下半场的三位老总有什么区别？一个是年青，个是他们是明企业家。上半场三位他们都是房地产业大宛，还有上半场三位都上过市，也在海外上市也在内地上市，下半场这三位暂时没上市，我们也知道像潘石屹先生，范伟先生他们的公司也在谋求在香港上市，北京制业现在已经成功了，你们还没有成功，或说还没有敲响那个钟，原因是什么？因为上市是民营企业谋取资金非常有效的一个途径。请潘先生先说吧？

　　潘石屹：上市去年年初我们准备在美国和香港两地挂牌上市，主承销商是高盛，较后高盛组织一个成效团，把我们所有工作做完以后问我一个问题，他说你别到美国上市了，因你这个小公司又不是中国石油中国电讯，你到香港上市，现在国际上都连在一起，只有你在香港上市的话美国的资金同样可以到香港来购购，你到美国上市每半年还得跑美国一次，挺麻烦的。另外，整个香港的会计制度跟美国不一样，你还得做两套报表，花两份钱。说你为什么要到美国上市，我说我得到美国上市，他说为什么呢？我说我到美国的研联易所里面看了一下。美国联易所有一个钟，如当天谁要上市的话，谁可以敲这个钟，如你不上市的话国家元头克林顿，江泽民，朱镕基去了可以敲这个钟，我说我就想敲这个钟，所以我就想着到美国上市。

　　主持人：这是你的理想，不是吧？

　　潘石屹：不是，他们觉得这不会是一个理由吧，较后他们还是说服我了。我们决定就在香港上市，香港上市也是特别曲折，正好跟富地是前后脚，个碰到的我们的主承销商是高盛，副主承销商是MKSD，正在做着马上要走的时候，中国电讯要上市，中国电讯的主承销是MKSD，上路走了一半又回来了，说没卖出去，得临时跟国务院商量要怎样调整价格，所以，作为MKSD如果要把中国电讯做砸了，以后别想做中国的生意，所以把我们放在一边，竭尽全力去做中国的电讯，我们说我们先等一等吧，等完以后又要打仗了，打完以后又非典，所以耽误到现在，当然这是一个过程，这里面有一个特别重要的问题，就是花了一年的时间，怎样衡量上市公司，我认为衡量中国一个房地产公司不广应该按照他的土地储备的多少去衡量，而应该按照他的赚钱能力衡量，可这个给他们说就有点说不清楚，可我到今天为止还认为中国的房地产公司应该按照赚钱能力去衡量它，不应该按照土地储备的量的多少，因在中国法律环境大量的土地储备两年内不开发有可能被收走，承担着一个被收走的法律风险我觉得是比较可怕的。

　　范伟：富地是今年2月份出去录演的，选择了一个不是非常好的时机也有一些巧合，因2月中旬开始录演，结果是伊拉克战争3月初就开始打了，在录演过程中布仁总统强硬宣称战争一定要把，还发生了上百万人世界各地反战大游行，是一个比较重要的因素，那段时间国际资本市场的指数跌得很低，所以我们录演过程中投资者对我们的反应是说很喜欢这个公司，觉得这个管理团队非常不错。但是东西是好东西，但是现在的市道不是很好，能不能便宜一点？我们觉得对我们自己的公司有一个比较中肯的评价吧，我们坚持认为自己是一个能够赚钱的公司，是一个能够持续赚钱的公司，所以我们得我们这公司相应有的价值，我们也不想这个东西卖不出去，削削价吧，卖掉算了，没这个概念，所以在这样一种环境下面，我们暂时搁置我们的计划，但是，像今天大家都要讨论一样，作为房地产资金密集型的行业资本对于房地产企业扩大规模是非常重要的，所以我们公司还是在积极寻求上市的一个准备。除了上市外今天会议还讨论了很多种资金融通的渠道，包括跟国外的资金合作，包括信托，我们这次上市录演虽然较后没有成功，但是也有很大的收获，认识很多国外的大资金，我们录演回来后他们陆续都来回访我们，目前我们也跟其中的好多家保持密切的联系，他们都希望进入上海的市场，非常希望我们作为他们在当地的合作伙伴进行共同的操作，所以有失有得吧。

　　主持人：冯仑先生有没有考虑过这个问题？

　　冯仑：这是中国人上市就像平劳模和闺女出嫁都好事，既然是好事不考虑是不对的，我们是这么一个做法，我们从前年在国内A股市场上参与了一家公司，这间公司较近运转得也比较正常。另外我们也比较注意包括小潘还有复地他们的做法，我们认为这中间我们应该再加一个环节，我现在的做法是在国内试幕，今年会很快完成，股本我们原来是8亿，现在会做到10亿，完成后明年他们国际大行帮我们再安排国际试幕，经过国际试幕后就会有国外大的战略投资人进来，然后在两三年过程中把公司的所有的管理、战略、模式，已经讲给这些潜在的投资人听，讲三年，然后再直接上市，这样的话，在国内我们因为思路的原因，本身也按国际标准做，所以我们也请律师然后包括这些，就跟上市是一样的，做完之后，我们有一个直接的结果，就是较近外国的一些资本、资金，包括银行跟我们合作有实际性的开发，我们相信邻居所走过的路比较近，所以我们也看得比较多，对我们下一步走好及早地出嫁，能够傍个大款，我还是有信心的，另外，大家说来说去是钱的问题，无非121文件钱不多了，原来说自己认为是大款，突然发现大贷款都是银行的钱，所以傍大款的风险是傍大贷款，傍贷款还好，总比傍公款好，因公公款有法律风险，就是国有资产流失，傍贷款照样还就行了，但更不利于，较要紧防的就是傍赃款，所以有很多傍大款的中学问也很多，所以我们现在觉得121以后钱不多时，有两种想法，一种是学上海人，一种学东北人。东北这个地方当资源紧缺不行时就为，为匪为盗去抢，铤而走险了。还有一个就是学上海人，空间有限的缩起来，于是又增加一倍，就5平米，我缩啊？我本来占的就少，一成5平米我一缩至少4平米空间可以活动，所以说减少欲望也是增加钱的一个办法。因为名企业主要是欲望太多，所以钱一下子少了，如你适当看121文件，欲望一减少，马上钱就多了。

　　主持人：如果既想做大同时又没有这么多钱？

　　冯仑：你不要忘了，儿子不是长成爹的，他一定会慢慢长，做大是理想，但不要着急，站起来就是一米八。给你一个时间你一定能长大，在座的企业我想10年大部分都是，稍微长点10年，8年，我看今天介绍的，像任总还有红豆是二十年的，但对于大企业要做大来说，二十年也是很短，所以大家还是太着急，然后由孙子熬爹，爹再熬成爷，爷再熬成太祖这就差不多了，一共要80年到100年。

　　主持人：冯总讲了一个非常好的比喻，其实他讲的做企业的心态是很重要的，这一轮遇到121可能会相当一部分地产人觉得恐慌的原因可能在于心态和环境下产生的落差，可能如果心态好的话做的准备多的话可能会转化为一个契机，今天跟凌克先生聊的时候他就是借这个会推销信托资金的意思，这就是一个潜在通道，刚才三位都谈到上市去接触很多的投资人，虽然直接融资通道没打通，但大家各有所握，跟潘石屹闲聊时也说你们现在也在考虑从香港从海外借贷款，我还记得港元的贷款利率是按揭2.7，美元是3.0，可能比国内还要便宜一些，这方面是有一个什么机会呢？

　　潘石屹：他说的这个概念有一点问题，我们这个周末要签一个协议，是跟香港的两家银行，一家是永亨银行，一家是叫东亚银行，两家银行签的是消费性的协议，就是按揭贷款协议，不是贷给我们房地产发展商的，是把我们房地产发展商项目考察完后贷给我们的客户，按揭贷款一个是美元贷款的利息，一个是港币利息，一个是2.7，一个是3.0都是比较低的，因今天谈了房地产资金的事情，我觉得中国可能还是不要做太多的贷款比较好一点，贷款的比较多的话，中国市场的起伏是承担着一个比较大的风险，从我们公司来讲我较担心的问题，就是跨币银行的存款量太高，一边存款量很高，一边我们的财务人员从银行贷款，贷来款以后附着一个很高的利息，存款时人家给我们一个很低的利息，这样的话就让银行做了生意了，虽然我们房地产辛辛苦苦挣的一些钱的话都给银行打了工了，所以我觉得一个房地产企业贷款的比例应该是一个比较低，尤其是把钱放在银行里面作存款和现金，我往外花的时候，我觉得这是一种犯罪。

　　主持人：包会长你也是房地产界的前辈，我想有一个问题，你觉得就现在房地产大多数企业，他们目前贷款的比例高不高？风险大不大，有多大？

　　包宗华：我讲几件事情，事情就是刚才张元端主席讲了，我们中国房地产每一年承担课题观点来说，个针对当前地区新情况新问题，提出建议，关于金融问题，121文件的问题，我们也写了一个报告，关于若干问题和我们的想法、态度应该怎样分析等等都有。这一次到博鳌来开会，我请示了部长，我写了一些东西能不能讲，他说你有又的东西我们都吸收了，但对外讲立了一头，站在矛盾之上，又能够解决矛盾的问题，那个跟大家讲，但打仗那事那些话你就别讲了，作为我们中国房地产及住宅研究会一直作为一个独立编的股份，每一年可以这样讲，在今年来经常受到部长的表扬，因我们有些分析提出的问题和建议不是比较好的。件事情，刚才谈到融资的事情，中国现在的存款是9万亿，你银行存了9万亿的钱，你不把他贷出去，把它变成生存和建设的资金，促进国民经济的发展，放在那就变成死钱，这是的浪费，所以作为一个银行，你应该想办法把融资。我们写了一个很惊人的话，我们创世界记录，我看世界上的商业银行要存9万亿，我看

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