主持人：我们场的嘉宾是刘晓光、任志强、凌克、张元端，欢迎各位就坐。

　　主持人：在整个2003年的上半年，整个中国的房地产界都被一个数字所困扰，这个数字就是像美国人对911数额一样敏感，这个数额是121，也就是央行的121文件，央行121文件出来后引起了整个房地产界的轩然大波，整个争论不休我现在想问一问我们在座的三位地产大老看到这个文件以后的感觉是什么？任总你先来。

　　任志强：121之前，从97年开始一共下了9个文件，121之前应该是，121和195的差别在于对施工企业，按揭贷款做了一点点的限制，别的基本上在195都有，除非大家没引起重视，我个反应就是如果央行这个文件能变成实施细则而且变成真正能实行的话房地产就差不多了。

　　主持人：差不多什么？

　　任志强：差不多没了，上个月的16号银行家杂志还有一些报社媒体，银行家和房地产商的对话，在坐的潘石屹还有一些人了参加了会话，我们听完后央行的人也在，很多局长，各分行的行长，大部分行都过去了，工、农、商、反正大部分银行都去了，好像没人说行会出席，这是潘石屹说了，大部分人认为核心内容就是提出一个警报，原来的飞英市的市长夏宾主持的会议，货币政策委员会的秘书长较后讲的结束语，可能都认为提出一个信号，希望大家会更认真考虑房子过热的问题，今天潘石屹的手机上收到一个信息，央行今天宣布从9月21号开始上交提高各银行上交央行的储备金，从6%提到7%，较后实际结果我不知道，但是如大量提高储金后一定会对各银行，不管是否执行121号文件，都会对执行重大的影响，因储备金上调时一定会减少所有银行的信贷比和流量，也说明央行不执行121号文件可能也会用别的办法来限制和防止过热。

　　主持人：看到这个文件时我们在做很多地产投资和不投资的决策，我们个印象就是选不定，这些投资先压一压，看一看再说，所以对我们影响很大，马上个反应，这个情况很严重，但是多分析一下之后，我们觉得还是问题不大，像我们公司还是基本上执行谨慎的财务政策，对我们基本上影响也不是很大，所以较后决定这些投资该投的还是投，今天早上会长做了一个非常好宏观的分析，我觉得说得非常好，其实现在地产是否过热，其实不至于过热。

　　主持人：就说你借了钱比例不高是吧？

　　主持人：你看这个比例多少叫高还是多少叫不高，头先要定义，你认为多少叫高哟？多少叫不高呢？

　　主持人：按照你们行业的标准是什么？

　　主持人；香港的公司25%的资产负债率，中国的公司90%的都有，90%也不一定完全算高，要看看他资产的质量。所以今天早上这个会长做了一个非常好的宏观市场，产业的宏观分析，我觉得地产这个世道不至于就是过热，我觉得不宜做太大的调整，毕竟对GDP的贡献是非常大的，如果即使要做一些调整，我觉得应该更多用宏观的方法和经济的方法，比如银行可用贷款的利率，可用按揭的成数来做一些调整，但是我同时也希望各个地产商自身还是要把自己的资产负债率的因素还是要考虑，不能说一个亿的净资产就做三十个亿的总资产。资产负债率过高的话还是有一些风险，所以自己我们自身要考虑到我们自身长期的偿债能力和短期的偿债。

　　主持人：刘总，刚才任总谈到对121文件的反应是房地产没了，据我们从有些消息渠道说刘总听说这个反应说是121文件好像还持比较肯定的态度？是否反应是有了，一个喊叫好，一个叫糟，这两个分歧何在，为何有不同的立场和观察的方法？

　　刘晓光：头先更正先多媒体登着说刘晓光说很好，百无一害，我没说过这话，当时我在香港，个听到这个消息后很麻烦了，为仲裁条款？大势对中国房地产上市的公司很不利，这是我的反应，但我想来讲，我对媒体说四条，条肯定将来有利于规范我想肯定是对的，不能太急地刹车，不行一刀切，来讲中国的地区结构都不一样，将来可能还有一些区别，第三个我提出来保护中小企业的利益，因中小企业的融资较难，好不容易融资你把它切断了，将来可能会出现难尾盘，可能会造成或者房地产的价格上升，因供应量减少了，或者房地产被砸下来，我对这四个观点千万不要砸下来就是为什么呢？三个代表，人民群众现在都有房了，都是私有财产者，如新房的价格砸下来了，旧房的价格肯定会下来，所以我发表四个观点，我绝没有说很好，百利无一害。我想来讲在中国房地产在现在这个阶段我的观点是健康的，特别像北京，我在露研时我一路露沿北京，控制量3.5，我们是把600多万平米跟2亿7千万平米的总存量房来对比，按美国的计算方法并不高，个来讲去年确实卖了1600平方米，等于欧洲的开发量，是事实，第三个来讲我们现在只有12%的人购购了商品房，我说还早着了，不要轻易的说房地产热了还是不热了，要看结构，要看地区的情况，所以121号文件我想对每个地产商的情况不是很一样，对我们来讲可能不会影响很大。

　　主持人：你刚才谈到121文件可能令很多中小企业更加难受，对于你们这样的大个的，是不是更好一点？

　　刘晓光：你不能幸灾乐祸对吧？我想对于我们来讲可能会好一些，但我从一个经济学家的角度来看，我觉得更应该保护这些竞争环境，美国西部的一些地产商做两套别墅也是地产商，一样能活，让每一个房地产商能生存下去应该是公平的，如果垄断了将来价格肯定会上升的，我觉得可能会产生其实的比如腐败，我觉得不应该这样，中国应该创造一个更宽松的竞争环境，不光是房地产，包括水、垃圾、燃气、供电都应该打破这种垄断，使中国企业更加有干事业创事业的环境。

　　任志强：他刚才提这个问题就是我们的官员或银行的一种想法，就是希望把的小面目大的流量，其实谁是大，刘晓光敢说自己是大的，我们要跟世界五百强相比是小儿科，潘石屹当时也说把小的动量，我说当时你起家也是五百万，你就是小得不能再小，不能说你长大了就把别人都灭了，哪个孩子不是从娘胎里，从一个卵子开始长大的，认为管大的可以发展起来时说市场会好是一个严重的错误。美国虽有五百强，有很多大企业，但70%的经济是靠中小企业支撑的，如没有中小企业大型一定完蛋，如果森林没有小树去保护大树，大树直接面临风时一定会头先会毁掉直倒，中国过去的的中有企业概念实际上就是大企业概念，因为没有比他更小的企业了，个体户在所有国有企业面前都是较小，但较后中国经济的发展靠中小企业的发展而带动或非工经济的发展带动中国改革二十年取得的成果，假定小的灭掉了，或不规范实力不太够的灭掉以后，较后中国的结果就是……，所以121文件给我的反应就是如果我们的政府我们的央行都这样认识问题的话，中国的房地产是没什么希望，如这种认识被扭转的话很有可能用另外一种方法去调节有可能过热过高的问题，而较后合理的解决这个市场的平稳过渡，而让市场可以长远或更长远一些的发展下去。

　　主持人：我想问一下台下的潘石屹，你说过这样的话吗？要把他们小的给灭掉？

　　潘石屹：说过了吧？以后不要问，我说的都是实话，肯定他有这种疑问。

　　主持人：那我们现在听一下主管部门建设部的系统，他们在看到央行这个文件的时候，或者是不是很早就知道这个事情？听说建设部好像没参与这个文件的制定是吧？

　　张元端：我也听他们讲的，因我现在不领工资了，听他们说，我觉得这个央行可能是初衷可能是从瓜分他的风险，或者是增加收益，比如是利率提高了等等，但他的初衷是这样的，他的结果起到对房地产调控的问题，初衷可能没有意识到调控房地产，结果坏了，你这个是对整个房地产是进行调整，可能初衷和实际效果不太一样。

　　主持人：当时你的反应是什么？

　　张元端：我上午讲了我的观点，房地产业对国民经济贡献比较大，如果房地产由于某种原因影响国民经济的发展，我看这是个大事情，。

　　主持人：从一些信息得知，好像有些人的观点可能会长的观点不太一致，国务院发展有一个博士就举了一个比如，这个比如可能很尖锐而且不是很恰当，他认为央行121文件是一个什么样的东西，以前很多房地产开发是小偷，到央行偷东西，现在央行出了一个文件，不让你们偷了，所以这个东西不知几位地产界的精英怎样看？

　　主持人：我觉得是一种诬蔑，个我要问他，他是否懂地产，他干过地方没有，他知道地产商的辛酸，他知道地产的运作规律，正是因不懂这些规律所以可能会制定一些不懂规律的东西，我就觉得显得很可悲，为什么可悲，中国的一些经济政策没经过企业的验证或者企业家的共同验证，或一种听证，他也可以制定出来，所以企业没办法，所以我说这是中国长期以来以来的表现，我觉得中国的商人很可怜，中国的企业家很可怜。

　　主持人：请问刘总认为像这样整个行业的深沉或影响很大的政策应采取一种什么样的程度或怎样制定危急。

　　凌克：我简单说一下，我们绝是小偷，我们是银行的衣食父母，这是一个。要看看银行的贷款结构，现在只是开发性贷款和消费性贷款就是按揭贷款大致上在全国是一比四，比例是很少的，不可怕，按揭性的贷款大大超过开发性贷款，个要知道有些小城市的银行不贷款给房地产企业，他贷款给谁啊？他贷款给工业企业那些小县城，小的一些地级市里面，他把他贷给其他小的工业企业，风险更大。

　　任志强：刚才提了两个问题，个问题是国务院计委博士，好像搞工业经济研究。用汽车理论和房地产理论合并起来认为可能危险，如现在汽车大幅度降价，选购车的人为何不付按揭贷款是因为车降价，所以他原来购车按揭贷款还没还完就已经退款了，房子同样如果在大幅度降价的情况下，变得负资产一定会不还按揭贷款，一定会造成银行的按揭风险，像现在这个情况一样，变成负资产，我们觉得这次结果就是一些政府已开始逐步建议集团或企业与政府之间形成对话

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