2010博鳌房地产论坛上，政府官方言论、开发商代表的声音、经济学者的论调，“三方言论”对“新政后的房地产”展开了激烈的观点碰撞，“用数据说话”给记者留下了较为深刻的印象。

　　我们节选中国房地产业协会副会长朱中一、华远地产股份有限公司董事长任志强、北京师范大学金融研究主任钟伟的精彩言论，一系列深刻的数据，折射出新政后房地产市场的变化，希望给业界带来很好的学习和借鉴的意义。

　　朱中一：统计数据中的新政效应

　　尽管房地产市场出现了一些积极的变化，但各地房地产市场调整态势不一，政策效果也存在很大差异性。从抑制部分城市房价上涨过快的情况看，调控效果已经很明显。

　　——中国房地产业协会副会长朱中一

　　“国十条”后房地产运行情况

　　房价涨幅整体回落，部分城市有所下降

　　国家统计局的数字显示，今年4月份全国70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达到12%，创下了2005年有此统计数据以来的新高。5月份部分城市过快上涨的势头得到了遏制，全国70个大中城市中，12个城市房屋销售价格出现了下跌。6月份环比下降0.1%，其中二手房住宅环比下降0.3%。7月份新建商品住房和二手房价格同比涨幅分别比6月份回落了1.2%、1%，已连续3个月回落。

　　商品房市场明显萎缩

　　国家统计局数字显示，1-7月份，全国商品房销售4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年回落了5.7个百分点。7月当月全国销售商品房面积6406万平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、乌鲁木齐、南宁、厦门等一些主要城市都出现了较大幅度的下降。

　　房地产投资和新开工面积依然高位增长

　　去年房地产投资是上升的，今年由于受惯性影响，和政府对土地出让市场加大了监管力度，1-7月份房地产投资和新开工面积依然高位增长。

　　国家统计局数字显示：1-7月份全国房地产开发投资额为23865亿元，同比增长37.2%；商品房新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%；住房竣工面积2.31亿平方米，同比增长10.5%。

　　但同时也有值得注意的地方，那就是一些主要城市的住房竣工面积同比在下降，这里我有1-6月份40个城市的数字，1-6月份在40个城市当中，有17个城市是同比下降的，比如福州、三亚、海口、厦门、上海、北京、天津等，这说明不少企业竣工的速度在放慢，一些地方也可能面临后续供应不足的问题。

　　土地供应量上半年明显放大

　　土地的价格明显趋稳，但完成供应计划不足1/3。国土资源部7月30日公布全年18.5万公顷的住房用地供应计划比去年明显放大。但上半年只供应了5.6万公顷，虽然与去年同期实际供应的2.4万公顷相比，增加了135%，但完成前年计划不到1/3，除天津、北京、江苏外，其余28个省区市完成供应计划都没有达到一半。

　　在价格方面，国土资源部下属的中国土地勘察，今年2季度全国地价总体水平呈小幅上升态势。全国105个主要城市地价水平2756元/m2，环比增长1.52%，同比增长9.29%。

　　办公楼和商业市场未受新政影响

　　1-7月份全国办公楼营运用房销售增速36.6%。住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份商业销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营运的情况也高于住宅。

　　保障性用房建设明显加快

　　2010年保障性用房计划建设300万套。改造农村危房120万户的任务已经全部分解到地方。补助的资金643亿已经全部下发。住建部和各地都签订了目标责任合同。此外，江苏、重庆、厦门、深圳、天津、福州等地还加强了公共租赁住房建设。多数地方保障性安居工程建设进展顺利。

　　下半年市场走势的预测分析

　　商品住宅的交易量已经从一线城市传导到二三线城市

　　随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。

　　增加住房有效供给与盘活存量

　　包括闲置住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来，这里有很多问题需要研究。头先由于目前市场观望气氛比较浓厚，所以一些开发商缩小了开发规模，拉长了开发周期，竣工量在低位运行。怎样加强住房有效供给，政府有关部门要加强督察的力度。

　　另外从国家统计局公布的数字，目前空置商品房1.9亿平方米，住宅为1亿平方米，老百姓手上有2-3套的还占有一定比例。怎样盘活二手房市场和租赁市场是亟待要解决的。

　　部分城市目前商品住房的租赁价格有所不同，特别是5、6、7月份，北京上涨了20%多一点，上海上涨10%多一点，深圳上涨了8%。房租价格上涨，既影响中低收入者居住的要求，又与物价指数上涨有关联。

　　土地供应计划完成难度较大

　　不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积仍然同比在下降。正如前面所说，国土资源部公布的数字，上半年完成的土地供应计划还不足1/3。所以完成全年的住宅用地供应计划难度很大。

　　另外在土地开发方面，40个城市当中，上半年平均同比下降是14.6%，其中下降幅度超过50%的有9个城市，如西宁、昆明、北京、三亚、成都等。

　　保障性住房建设计划完成难度比较大

　　去年国家下达保障性安居工程计划330万套，根据全国人大检查，完成并不是太理想。今年在房地产市场还不十分景气的情况下，要完成580万套保障性安居工程和120万户农村危改房，显然还需要各个方面的努力。

　　任志强：新政后的市场化思考

　　很多人不太承认新政已经发挥作用，较重要的是大家认为价格还没有跌到他们认为的心理价位。——华远地产股份有限公司董事长任志强

　　从已公布的半年公告中，较好的房地产企业也都没有完成时间过半、计划过半的业绩。今年上半年公告中较好的是万科，销售金额猛涨，比去年同期上涨接近20%，其中一个重要原因是他略微降价，但是从销售面积来说比去年减少了8%。

　　上半年数据指标说明什么？

　　宏观经济仍保持较高增长，但下滑加速。2008年问题就是下滑速度太快，如果降到7.8%，仍然是位，不会出现大风险。但是如果下滑速度过快，会影响到明年。

　　通胀压力减弱，但未消除，因为7月份CPI是3.3%，是一个负利率状况，如果连续三个月，央行就会采取信贷调整措施。多数投行估计今年全年CPI是2.9%-3%，不会出现大的通胀。从目前看，供不应求的产业还是占多数，只有粮食在各种灾难因素下出现上涨。而CPI中粮食占主要成分太多，所以导致短期内仍然会维持一个通胀上涨的压力。

　　第三，房地产运行实际上在高位，但是已经进入了下行通道。从投资到资金、销售、信贷、土地，后几个月会比较强烈反映出来下降趋势。

　　第四，预期供求关系改善，库存上升，上半年未销售的库存是1.9亿平方米，这是历史高位。如果按照这样，今年估计超过2.5亿甚至3亿库存。库存量上升意味着推出量的加大，未来价格竞争会加剧，而且价格竞争在局部地区显示得更加明显，因为我们供求在地区之间是不完全平衡的，从总量看，去年9月份开始增加投资和新开工。

　　在4月份新政出台后会担心房地产业拖中国宏观经济后腿，房地产占2个点的GDP，可以不要它，如果不要它，从年初12%降到10%，比如钢铁、水泥、建材，如果把这些行业都拽下来，那就不是两个点了。如果把60多个相关产业GDP也拉下来，对中国GDP就会产生影响。

　　下半年市场走势会如何？

　　，结构性矛盾越来越突出。100个城市，三四线城市土地供应接近100%，二城市供应接近30%，一线城市只完成30%。比如北京其中83%是保障性住房，商品房只完成接近22%。土地供应量并没有缓解部分地区严重的供不应求的情况。

　　，高端住宅下滑严重。在价格控制的情况下，我们出现了一个价格假象。冯仑把它叫砍头政策，比如在北京1万多的房屋销售在迅速增长，而且增长很快。

　　第三，城市土地奇缺。资源配置问题历史就存在，过去土地计划一直按照人口或者户籍来进行，但我们在中部、西部地区很多省份是人口输出向东部地区集中，而东部地区是大量人口输入的城市，导致资源配置错位。

　　第四，下滑趋势愈加明显，也许投资下降会超过10个点。从数据上分析，下半年总的供应量会增长50%，但是我们预计销售会少于上半年。按目前情况来看，上半年完成3.9亿平方米销售量，如果小于上半年，全年预计在8亿平方米左右。我们比2009年要下降15%-20%，虽然销售额在增长，但是销售面积可能远远低于2009年。

　　钟伟：从数据看后市的可能性

　　短期价稳量升。价稳指的是在售楼盘价格平稳，新盘低价入市。传统来看，今年第四季度、明年季度并不是销售旺季，但今年可能例外。

　　——北京师范大学金融研究主任钟伟

　　我们不讨论应该怎样，不应该怎么样，我们也不讨论情感问题，我们只讨论数据和可能的趋势，我们只讨论可能性。

　　宏观经济短中长期的走势

　　短期回落，今年回落情况和2008年非常相似。今年四个季度，年初可能12%，年底可能8%，所以今年经济一路下降。通货膨胀到5-10月份达到高点。如果不出意外，七八月份CPI就是高点。全年物价是中间高、两头低，上半年高于下半年。所以明年季度经济二次探底的可能性和风险大大增加。

　　经济增长的中期L形，2008年到2013年，中国经济很有可能增长速度都在9%左右，比此前五年下了一个台阶。所以尽管今年的经济增长有9.4%-9.5%，但接下来3年增长速度会比较平缓。

　　长期，这个问题命名为“ 三难”。“ 三难”是什么意思呢？国务院显然不太可能同时达成下面三个政策目标：通货稳定、经济

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