“楼市新一轮调控”山雨欲来，房产商已经预感“末日来临”？于是会放弃抵抗不战而降？太阳将从西边出来？你相信吗？
 
　　据报道，“9月26日晚间，国土部和住建部联合下发 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土部151号文）（以下简称《通知》），针对房地产用地和建设领域管理，在‘国十条’的基础上进一步细化，且措辞严厉。”
 
　　报道说，“在冷静的观察者看来，在当前的市场观察期，该文件的出台当属‘投石问路’--如果房价继续上涨、市场出现异动，不排除出台更高层面（国务院层面）调控政策的可能。”这就是说，如果《通知》还是压不住，那就是国务院层面的调控手段将问世。而只要国务院的调控政策出台，楼市的问题将得到解决。你相信吗？
 
　　我以为，未必！研究楼市，跟研究其它经济问题一样。得研究它的历史，包括昨天到今天的历史。但还得研究它的未来，得包括未来前景预测。如果离开这样的基础而妄下定论，结论往往会不准确，或起码是不正确。高房价怎么来的？一句话就可以概括：“冰冻三尺，非一日之寒”。但其中的因素颇多：
 
　　1、土地财政是不是它的“助推器“？人们可以去看一下，从较早的政府地价，到现在的政府地价，高了多少？这进不进入“成本“？而这个成本，是谁在承担？而提了成本，又是谁的理由？那么接下来，作为许多地方政府主要经济来源的土地，从现在起卖不卖了？如果购，以什么价卖？再往后看，土地越卖越少，以后会不会越来越高？
 
　　2、全球经济形势的不确定性，是不是房产商的幻想基础？人们应该不会忘记金融危机之后的“报复性反弹“吧？谁能保证又有哪一个国家，突然弄出一点事来，扰得这个世界不得安宁？而且大家别忘了，房产商的背后有一个不可小觑的“智囊团“，全是研究经济的专家。而众多的房产所盯着的，就是那些有“智囊团“存在的房产大亨。对于经济的前景预测，他们也不是不在做。所以，他们也不盲目。
 
　　3、“‘国十条“执行不尽如人意“是不是让房产商，心存新的希望？虽然有“政策执行不到位，很大程度上是由于‘国十条‘过于笼统“的原因，但《通知》下发后，到了下面就一定会不折不扣执行吗？如果执行不彻底，如果“下有对策“，是不是又会让房产商有机可乘？
 
　　4、老百姓对于房产的需求，是不是一个兴奋点？为什么较近一段时间以来，不少地方发生“回暖“现象？虽然从媒体的报道上，说观望者越来越多。但那些迫切需要房子的人，会观望吗？不知道有关方面有没有作过统计，现在全国各地，光是需要一套房的，有多少？有二套房承受力的，有多少？如果作过这样的一个统计，可能对于房产商而言，也是一个兴奋点。因为等不及的人，大有人在。昨天我看到的一则电视新闻，在杭州的一个楼盘，还像打架一样的要房。而“来自国家统计局的数据显示，自‘国十条‘出台以来，全国商品房月销售面积呈锯齿状波动，其中，8月比7月上升6.5%。同期，房价则环比止跌，并在7、8月连续两月保持持平。值得注意的是，8月二手房价格环比增长0.1%，实现新政以来头次上涨。“这样的一个权威统计，又说明了什么？
 
　　5、同间资本的强大，是不是他们能继续“玩太极“的一个基础？因为报道中还说，“一位接近决策层的人士近期表示，不要认为开发商快撑不住了，其资金实力仍然很强大“。这样的说法，还只是一个方面。而民间资本的强大，也不应忽视。对于不少的老百姓而言，不需要贷款照样购房的，也不在少数。再加上房产商和购房者合理的银行贷款，那将能让房产商产生多少抗力？
 
　　6、国家对于楼市的原则，是调控，而不是打击，是不是能够让他们“钻孔子“？什么才是老百姓认可的合理价位？在政府、房产商、老百姓之间，怎么处理价位问题？这一点，房产商明知政府的难度。而他们，就会利用这一个杠杆，做自己的文章。而做这一篇文章的，当然是成本。比如土地财政、旧城改造的拆迁成本、材料成本、管理成本等等，都是他们利用的点。虽然那些成本较后落到了谁的身上，明眼人都知道。但从官样文章的角度，他们完全可以做深做透。
 
　　7、从保持经济又好又快的角度而言，政府的调控会不会因怕影响经济发展，而“投鼠忌器“？这是不是房产商的一个砝码？如果价位调控得人家不愿意搞房产了，会吗？那是根本就不可能发生的事。那就是得给出一个房产商能接受、愿意干下去的价位。这样的可能，不存在吗？
 
　　8、利益集团其它成员的暗中帮衬，是不是一个因素？打一个较简单的比方吧，就说腐败成本。你以为房产商钱多没地方去，非要给那些贪官。但不给不行啊。反过来，拿了人家的不办事，就不怕死？比如银行，他们愿意不给房产商贷款吗？现在银行越来越多，而那么多银行在那里为生存发展而竞争，哪一家银行愿意放弃这一块肥肉？接着，当然是“下有对策“的情况，频频发生了。
 
　　9、中国房地产市场的前景摆在那里。中国作为一个人口大国，住的问题本来就是一个突出的问题。而随着城市化进程的不断推进，住房问题将会更加突出，将有多少拆迁户需要安置？我今天看到我们这里区划调整之后的一个街道，其中有这样一个数据：“撤镇改街，区域范围从88，6平方公里，锐减为22，05平方公里；土地面积大为减少，但人口将会从2，3万人，增加到10万人左右。“就这么一个地方，将会需要多少住房建设？而如果我们把视野开阔到全国，那将是一个什么概念？而且这个进程的时间，将会漫长。这里是不是也反映出一个持续性量递增的概念？
 
　　政府与房产商关于房价问题的“拉锯“，已经多久了？而接下去还将会有多久，这才是人们关心的一个点。如果就像“拔河“一样，一会儿往这边，一会儿往那边，久久没有胜负。难道老百姓还能站在空地上，被“日晒雨淋“而观望？
 
　　而上面的九条中，每一条都让房产商怀着希望，他们会轻易不战而降？那些躲在房产商身后、掌握着大量实时信息的经济学家，会不去研究？会不给他们出点子？仍然有着强大民间资本实力作支撑的房产商，会轻易言败？客观地讲，政府对于楼市调控的全方位到位，还需要时间。而有些问题，并不是有了楼市新政之后，就会淡出。且对于决策者而言，也处于两难境地。
 
　　我在这里这样说，并不是想给房产商打气，而是希望不要盲目乐观。我们一直在用“系统工程“这样四个字。但从楼市调控的角度而言，倒真的是一个系统工程。所以，要步入楼市调控的合理境界，还是需要时间。而在这个时间段里，还将会发生“持久战“。
 
　　所以我以为，眼望着巨大经济利益的房产商，不可能不战而降！太阳也不可能从西边出来！

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