核心提示 昨天，北京九龙山庄业主讨停车位一案，在北京大兴区法院开庭。 目前，九龙山庄小区在道路、绿地等公共区域共建有车位300多个，其中200多个车位被以3.8万元到9万元的价格卖给了业主，剩余地面上的85个车位被物业公司以每月150元的价格出租。业委会据此起诉，向物业公司索要租金100多万。 此案的焦点在于：虽然10月1日起实施的《物权法》已明确，建在小区公共区域内的停车位，属于全体业主共有，但已被开发商或者物业公司租售的停车位，能否顺利回到业主手中？ 　　50亩果园成了停车场 今年4月4日，杨兆瑞代表小区业委会，将九龙山庄物业管理告上法庭，要求小区的开发商和物业偿还由道路、绿地改造成停车位所收取的费用100万元。 九龙山庄开发于1996年，当时，周边的房价在3000元左右，而九龙山庄的售价为5000多元，属于高端小区。 规划书显示，当年九龙山庄内的规划车位只有17个。然而到今年，物业已建了270多个车位，卖出近200个。另外还在公共道路上划出85个车位，目前以每月150元的价格出租。 业主委员会索要100万元车位收益的算法是：85个停车位每个每月收150元，10年就有153万元。比照出卖后车位一个月20元的管理费，扣除85个车位的管理费外，还剩下将近100万元。 “钱不是主要问题，关键是物业凭什么收钱？”杨兆瑞说，收费的停车场，都建在规划绿地上。而这些绿地，当初宣传书上写的可是“50亩果园”。　　 被辞退的物业公司“赶也赶不走” 杨兆瑞称，十多年来，小区一直没有正式的业主委员会，使得小区事务成了物业的一言堂。 2006年4月23日，以杨兆瑞为主任的九龙山庄业主委员会终于成立。新成立的业委会头要任务即是投票表决，更换物业公司。 在2006年9月召开的业主大会上，九龙山庄663户业主中的580户同意更换物业，超过了全体业主的2/3，占多数。 2007年7月，业委会选定了新物业公司——北京头华物业管理公司。 但当新聘的24名保安进入九龙山庄后，以前的保安仍站在门岗上，寸步不退。 “你们的决议对我们没有约束力。”九龙山庄物业管理认为，业委会没有召开业主大会进行全体投票，很多业主其实不想更换物业。 冲突在今年9月4日升级。 这天上午，30余名男子手持棍棒，将20多名新聘的保安赶了出来。九龙山庄物业管理的负责人承认，30余名男子是他们叫来的。　　 　　物业公司：“业主维权找错对象了” 作为业委会指责的对象，物业管理总经理王希阳则表示，“业主维权找错了对象。” “小区车位又不是物业建的，我们有资格卖吗？”王希阳称，200余个停车位是被开发商卖出的，卖的是使用权不是所有权，期限是40年或50年。 九龙山庄的开发商是北京九龙山庄房地产物业集团。杨兆瑞曾想状告该公司，但该公司已被吊销执照，目前没有任何固定资产。　　 业主们也不是铁板一块 没有起诉开发商的另一个原因，杨兆瑞认为是，“业主们维权也有分歧”。一些以低价购到车位的业主，并不想就此起诉。 今年“换物业公司”的风声传出后，小区内也出现了传单，称杨兆瑞等人无风起浪，“杨兆瑞等人出于个人私怨，煽动不明真相的业主”。 业主张富惠公开质疑业主委员会的做法，他认为九龙山庄物业管理有序经营十余年后，对小区物业的一草一木都很熟悉，业主委员会在没有征求每一个业主意见的情况下就换物业，并让物业代收业主委员会的办公费用，动机十分可疑。　　 庭审激辩 在昨天上午庭审中，业委会的律师成凤忠表示，《物权法》实施前，《物业管理条例》等法规对小区公用部分就规定，属于全体业主所有。《物权法》第74条进一步明确，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 据此，律师要求法院确认业主享有对车位的出租权；扣除适当的管理成本，要求物业公司退还剩余的费用100余万元。 物业公司认为，以前对车位没有明确规定，但物业公司承认停车位归小区全体业主所有。对于收取的费用，物业公司称，这些钱全部用于了小区的日常管理。 成凤忠称拿出了物业出具的收据，收费项目为“租金”，不是管理费。 但物业公司称，收费经过了审批，而且在管理中，保安、清洁等方面有亏损，用停车费用弥补，都是“取之于业主，用之于业主。” 昨天，本案没有宣判。　据新京报、京华时报 　　-延伸阅读 广州头例业主收回公共物业案 今天将被强制执行 广州海珠区人民法院日前发布公告，如果原物管公司在今天(10月10日)上午8时30分前不将顺景雅苑的公共物业移交给该小区业委会，将被法院强制执行。 这是广州在《物权法》实施后，头例业主争讨共有物业并将被强制执行的案例。 广州市中级人民法院曾判令：广东珠江物业管理公司应当自今年4月13日判决生效之日起十天内，将顺景雅苑小区的物业管理房屋、场地等移交给业委会，但物业公司至今未履行，业委会随后向法院申请强制执行。据南方都市报 　　-链接 《物权法》相关规定 第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。　　 第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。　 第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当头先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

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