在消费融资体系中,融资关系、资金流向以及有关条件如下图所示。

　　目前的个人住房消费融资可以归纳为三种方式:一是住房抵押贷款,二是住房按揭贷款,三是政府、企业单位、住房积金或保险公司提供担保或保险的住宅贷款。在实际操作中也可能是组合性或混合性的。
　　1.个人房产抵押综合消费贷款"个人房产抵押综合消费贷款"是指借款人为满足个人消费需求,以自己所有或他人所有的房屋提供抵押担保,向银行申请的个人综合消费贷款。"个人房产抵押综合消费贷款"的好处是为消费者增加了融资渠道,通过"个人房产抵押综合消费贷款",消费者较终在现有资产不变现的前揭下,就可以达到个人资源有机整合的目的,实现资产化,解决现有资金不足的问题。
　　(l)申请抵押贷款的基本程序
　　①借款人提出贷款申请,由银行指定的律师事务所对借款申请人提交的相关资料进行初步审查。
　　②律师协助借款人办理房屋评估、房屋抵押登记、投保财产保险等手续。
　　③律师事务所出具法律意见书,并将借款人相关资料交于经办行。
　　④经办行进行贷款审查,对符合条件的借款申请人出具贷款承诺书。
　　⑤借款申请人应在经办行开立专用账户,并签订《个人综合消费贷款借款合同》、《个人综合消费贷款抵押合同》,由律师协助办理房屋保险和抵押登记。
　　⑥经办行取得房屋产权证书正本后,将贷款金额划到借款人指定帐户。
　　(2)个人住房抵押贷款操作流程:确定贷款方案→借款人资料提交→银行审核→签约→抵押登记抵押收件收据银行→放款90%→抵押登记结束→他项权利证明和房产证复印作交银行-,放款10%。
　　(3)借款人应提交的材料
　　①本人及配偶身份证。
　　②本人及配偶户口簿。
　　③结婚证书或未婚证明或离婚而未再婚证明(由街道开具)。
　　④产权证。
　　(4)委托 收费标准
　　①10万以上贷款收总额的5%
　　包括:a.扭保风险;b.咨询服务费;c.评估费;d.公证费。
　　不包括:由a.保险费(贷款人自己利银行缴纳);b.抵押费(贷款人自己在房产交易缴销)。
　　②l0万以下分项收费。
　　(5)注惠事项：
　　①签合同及公证时,必须夫妻共同到场及携带a.身份证,b.户口本;c.产权证;d.结婚证书(以上均需正本)。
　　②签合同时必须携带应交的保险费(现金)。
　　③如果是售后供房需提供:a.职工家庭购购私有住房协议书;b.本户人员情况表。
　　2.住房按揭贷款
　　按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式,它是由金融机构、住宅开发商和消费者三方共同参加的住宅开发经营的一种融资业务活动。开发商为了尽早取得售楼房款,融入建设资金或为了提高资金使用效果,往往进行预售(须经政府许可),-股向消费者收取约20%的头期购房款,然后凭预售合同并以物业权益为抵押向金融机构(银行)申请贷款,交清购楼余额,并经公证和抵押登记,消费者向银行定期还本付息。其基本特征:
　　(1)通过融资将住房消费和开发经营联系起来;
　　(2)表达了抵押标的物、抵押贷款对象、贷款用途以及担保人的特定性。
　　标的物就是消费者所购住房,对象是众多的特定消费者,用途是专用于消费者所购住宅的建设费用,担保人则是本项目开发商并排斥任何第四方口在住房债揭贷款业务中,按揭贷款比例(银行贷款额与房价款额之比)、还款期限、还款方式、利润等技术性指标的确定至关重要.它反映着银行、消费者和开发商三方利益的分歧。

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