1998年以来，我国住宅市场化之所以飞速发展，住房按揭功不可没，而从消费形态上看，透支现象突出，大量“房奴”出现，部分年轻人把住房按揭政策用过了头。但是要立刻让其由购转租，又谈何容易！从企业角度分析，开发商资金紧张，同时项目销售速度放缓。从资源效用层面考虑，近几年住房空置率一直居高不下，社会资源浪费严重。房地产市场矛盾重重，亟待革故布新。

目前，酒店等商业地产已经开始运用以“售后回租”为代表的租赁融资方式，住宅市场的租赁融资也逐渐成为人们关注的焦点。本文将主要探讨租赁融资对个人住房的支持作用。

1　住宅房地产租赁融资

1.1　什么是不动产租赁融资

不动产租赁融资是在出租方和承租方之间订立的租约基础上所建立的一种不动产长期持有方式，同时承租方可以在租约到期时获取该租赁不动产，或者出租方拥有按照双方当初约定的不动产给承租人的权利，它与不动产出租的区别在于不动产租赁融资具有类似于不动产财产权的权利。不动产租赁的标的物涉及到商业房地产、写字楼、厂房、仓库、供应设施等几乎各种类型的不动产，而且不动产租赁在不动产融资中所占的比重处于上升阶段，逐渐成为重要的不动产融资工具。

1.2　住宅房地产租赁融资及其特点

住宅房地产租赁融资具有不动产租赁融资的一般特点，主要表现在如下几个方面：

（1 ）实现资金融通是不动产租赁融资的主要职能，住宅房地产的租赁融资也不例外。

（2）标的物的选择可以充分体现承租方的使用意愿，可以由投资者和承租方共同寻找地点开发，通过这种方式，承租人不仅可以达到融资的目的，即解决自己一次性购购标的物所需资金的不足，并且可以比较满意地找到符合条件的房地产，充分体现承租方的使用意愿。

（3 ）租赁融资合同与购购合同关联性强，需要通过合同约束租赁期结束后的购购行为。

（4）出租人对租赁融资标的物不负有瑕疵担保责任。

（5）承租人向出租人支付的租金等于使用资金的代价，需要在租赁期结束后的购购价中进行相应扣除。

（6 ）租赁融资当事人的中途解约权受限严格，需要为此支付赔偿金和罚金。

（7 ）租赁融资期限届满后，承租人对租赁财产有多种选择权，承租人可以有续租、退租、留购等多种选择权，自由度很大。

由于住宅市场的特殊性，住宅房地产租赁融资又有自己特殊的特点：

1.标的物的普通接受性。由于住宅（别墅除外）需求量大，风格统一的住房有利于城市规划，不同于酒店、写字楼等外观和使用设施上有独特要求。即使住宅房地产是按承租人自己意愿开发的，其在社会大众中也有较高的可接受性。

2.出租人可以是开发商。住宅房地产租赁融资的出租人可以是从开发商手里购下住宅进行投资的投资商，也可以就是开发商本身“以租代售”进行租赁融资。

3.以取得住宅为主要目的。其它不动产租赁融资期限届满后，承租人可以有续租、退租、留购等多种选择权。而由于住宅需求的特殊性，大多数人进行租赁融资的目的就是获得住宅的产权（所有权）。

2　住宅房地产租赁融资的办理流程及租金支付

2.1　租赁融资合同签署及履行的主要步骤

租赁方选择房地产销售方（销售方可以是企业也可以是个人），与其协商房屋的价格、租赁期限等与房地产租赁融资有关事宜。

租赁方寻找承租人，并与承租人就今后租金的交付期限、数额等问题达成一致意见后，双方签定房屋租赁融资合同。

合同签订后，租赁方根据租赁融资合同为承租方办理产权手续，销售商将房屋交付给承租人使用，也可以在合同中约定房屋向租赁方交付，由租赁方转交给承租人使用。

承租人按照合同约定使用房屋，并按合同约定支付租金。承租人不按时交纳租金并经催告在合理期限内仍不交纳租金的，租赁人可以解除合同，收回房屋，并可追究承租人的违约责任。

租赁期限可以在20年以上，30年以下。

2.2　租金计算方法

根据房地产商品的特性，参照房地产经营租赁租金计算方法，租赁融资采取年金法来计算租金。年金法以现值概念为基础，将一项租赁资产在未来各租赁期内的租金按一定的贴现率予以贴现，使其现值总和等于租赁商品的经营成本。年金法按照每期得利益的方法计算。常用的计算方法有两种，一种是等额支付年金法，另一种是等额年金法。

对于住宅房地产租赁融资而言，由于大多数情况下在租赁期满后，承租人通常会以留购的方式购购租赁房地产，即以支付租赁房地产残余的价值购购租赁物而获得其所有权。

其实，租赁融资的租金计算方法与住房按揭贷款每月还款的计算原理是一样的，甚至也可以通过设计，创新出如倒按揭、气球式、双周供等还款方式，二者不同的是现金流。住房按揭贷款需要在期头支付一大笔现金流，即相当于房地产价值30%左右的头付款；而租赁融资不需要支付这笔头付款，比较大的现金流出现在期满留购上。正是由于这个原因，使得住宅租赁融资是较适合于年轻购房者的融资方式，通过租赁融资可以将巨额的头付款延期到中年自己积累达到较高点的时候。

3　住宅房地产租赁融资的受益体

总的来说，租赁融资可以优化资源配置，降低年轻人购房压力，促进房地产市场健康发展。

3.1　对出租方而言

（1 ）降低交易费用。较主要的交易费用表现在出租人和承租人之间对租赁物使用情况的信息不对称。实际使用人掌握的信息总是比其他人多，在这种情况下，承租人自然倾向于通过滥用租赁物而损害出租人的利益。在租赁融资中，租赁房地产由承租人自主选定并占有、使用，租赁房地产所出现的任何风险，没有任何理由要求由出租人承担，而应由承租人想办法避免、分散或者转移。租赁融资的经济学意义就在于可以大大降低租赁的交易费用，从而使租赁业务的适用范围得到极大扩展。

（2 ）使出租人获得投资机会，并且这种投资收益具有一定的确定性和相对的预期性。出租人可以通过租房人租房的目的来发现投资机会，并对投资收益的确定性和预期性进行评估。

（3 ）风险小。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。

3.2　对开发商而言

（1 ）缓解开发商资金困难。在市场条件允许的情况下，所有开发商都愿意尽快销售所开发的房地产，以快速回笼资金，加速资金周转。但在目前的宏观金融紧缩的环境下，部分项目陷入滞销困境。而租赁融资可以在某种程度上缓解这一问题，通过租赁融资模式，开发商可以另辟蹊径，锁定特殊消费群体，开发专项楼盘，“以租代售”，并获取稳定的租金收益。

（2 ）促进房地产销售。房地产租赁融资业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，租赁融资是一种营销方式。租赁融资通过降低房屋消费门槛，扩大客户的购购力，来促进销售。资金规模大的房地产公司可以直接通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产租赁融资方式促销自己的产品。

（3 ）使房产的建造和生产的目的性更强，开发商可以根据承租人和出租人的要求有目地开发，使建造和生产能较大程度地满足较终用户承租人的具体要求。

3.3　对承租者而言

（1 ）可以治疗“房奴恐惧症”。虽然从经济效益上衡量目前购不如租，但中国传统的“住宅观”让大部分人认定购比租好，租房不但没有归属感，更难以进行个性化装修，甚至存在被房东驱逐的可能。租赁融资能够既满足住房私权带来的好处，又能使年轻人量力而行，自由约定租期及合同，万一以后遭遇失业等情况，可选择放弃购购，减轻压力。

（2 ）使租房人的需求更容易满足，租房人固然可以租用现有的房产，但现有的房产或可供租用的房产不一定能满足租房人的使用要求，租房人可以通过租赁融资来获得自己理想的房地产。

（3 ）降低房屋消费门槛。房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。

（4 ）租约灵活。租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。采用租赁融资方式后，每月的还款额度可以在承租和出租人间自由协商，只要双方同意，便可对还款金额大小和是否延长付款时间进行协商，可以按月，也可以按季或半年支付租金，可以等额支付，也可以按双方约定不等额支付租金。

（5 ）成本较低。例如，某客户购购单价8000元/平方米、面积100平米的房屋，采用7成30年(360期)贷款，银行贷款利率为6.12％。可以计算得到，房款总额为80万元，货款总额为56万元，头期付款24万元，月均还款3400.81元，还款总额为1224291.07元，支付利息664291.07元。房地产租赁融资公司作为一个经营实体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变银行贷款的单一融资方式。这样，利率完全有可能低于抵押贷款利率，租赁融资成本可能低于住房按揭。另外，租赁融资没有按揭贷款中比较高的税费，例如，契税、房产转移登记费、手续费、印花税、工本费等。

3.4　对于社会而言

租赁融资可以与经济适用房制度做有益嫁接。一方面，由于现阶段我国财力有限，难以大规模推广福利性质的经济适用房；另一方面，建设部也正拟修改相关政策，以使未来部分经济适用房用于租赁。假如部分房源能够采取租赁融资的方式，则既能使中低收入群体享受“先租后购”的好处，也能降低政府在建筑维护方面的投入（因为业主在使用中可以维护其租住的房地产）。

住房租赁融资集租赁、购卖、借贷三者优点于一体，能够实现消费者、开发商、经营者、政府、产业发展等多方共赢。

4　住宅房地产租赁融资的风险防范

4.1　住宅房地产租赁融资的风险化解

住宅房地产租赁融资有如此多的好处，那么一旦中途解约，是否会给双方当事人带来巨大的损失呢？

在住宅房地产租赁融资中，较不希望的就是当事人中途解约。由于租赁融资

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