是谁撤走了高房价的楼梯

－少壮派高端会员飞扬＆创始人王智中

2010年的中国楼市用冰火两重天来形容一点不为过。一方面是开发商高价拿地,高价卖房,宁愿做猪坚强;另一方面是民怨沸腾,声讨高房价的呼声不绝于耳。一方面是以任志强为头的看多派继续扛着房地产产业是中国经济的支柱为由,公开声讨新国十一条;另一方面是以谢国忠为头的经济学家大谈房地产泡沫会给中国经济带来巨大的破坏力.笔者以为,房地产泡沫是一定存在的，泡沫源于天量的信贷刺激（2009年的4万亿的刺激政策加上未有的9.8万亿天量信贷迅速吹大了房地产的泡沫）。下面笔者将着重从利率、汇率、就业率探讨高房价。

一、利率对房价的影响：利率上升大势所趋

利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨;但从房地产需求的角度来看，由于现在购购房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款（09年统计数据是90% 的购房者都采用贷款购房），所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值（房地产预期未来收益的现值之和的角度来看），由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比低利率导致的房价上升幅度大得多。因此，综合银行贷款来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降;利率下降，房价会上升。正是由于09年的7折优惠利率让本已受到抑制的高房价如同脱缰的野马疯狂上扬。

从1989年到2007年的18年间，我国5年期存贷款利率的变动范围为11.34%至1.98%。即便未来宏观经济不出现大起大落，以后的贷款利率范围也会在4%～6%。这样来看，未来的利率至少要上升一倍左右。若再考虑到今后通货膨胀预期继续加大，在实体经济稳定之后，央行大幅加息的可能性很大（由于目前民间借贷利率已经达到年利率20% 以上，估计央行可能在今年的3季度加息）。由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，所以，未来贷款利率增加时一定导致房奴月供加大。若贷款100万元，20年还计算，每个月将增加2000元的还款。

二、汇率对房价的影响：“汇改”宣告调控不会放松

自2005年汇改以来，人民币汇率从1：8.71升至1:6.78,人民币升值预期直接导致热钱不断涌入，既可以赚取利差也可以赚取汇差，何乐而不为。更何况中国的房地产在2005年开始，至今已经涨幅达500% 以上。因此，一旦人民币升值预期见顶，热钱一定会变现出逃。在热钱大规模外流之时，届时国内房地产泡沫一定会被捅破。

其实，国际投行以及在华外资早在2009年就开始逐步出售中国房产。2009年8月初，高盛就以1.5亿美元的价格，卖掉了2007年收购价为1.076亿美元的高腾大厦，获益近40% 。2010年2月，高盛从上海房地产市场大举撤退，以3.58亿美元价格出售2007年1.9亿美元收购的花园广场，获益88% 。在短短不到半年时间内，高盛连续卖出其在沪的两处地产物业，其从楼市撤退的姿态尽显。目前了解到的出售在华房地产资产的外资机构已经有：高盛、SEB、摩根大通、花旗、麦格理、凯雷……而他们的接盘者，往往以国内公司居多，而从楼市撤退的资金并没有离境，而是趴在人民帐户上，等着“做空楼市”，以获渔利。

三、大学生就业率对房价的影响：考生连续2年下降

城市化的迅速推进既源于劳动力从农村往城市转移，更源于教育扩招带来的数以千万计的大学生。年轻的大学生毕业之后自然不愿意再回到相对落后的家乡发展，而宁愿选择在大城市奋斗，这就是“农二代”。

笔者统计2002年参加高考的学生达到520万，到2006年参加高考的学生达到950万。若以目前70% 的高考入学率来计算，也就是说2010年至2014年，每年都有700万的大学生毕业参加工作。而国内大城市提供的就业岗位恐怕难以满足如此众多的大学生。根据麦可思调查，2009年大学生就业率只有55.8%，上海成为毕业生签约率较高的省市。统计局上海调查总队数据显示，2009年上海的大学毕业生人均工资在全国较高，但是也仅为2200元，而上海的郊区房价已经达到1.5万元每平米。

从以上三率来看（利率、汇率、就业率），高房价已经丧失了上涨的动力。国内实体经济至今没有完全复苏，高涨的大宗商品价格和低迷的外部需求注定我们的企业利润和出口将大幅下降，而实体经济的强烈投机行为又注定社会就业岗位不断减少。经济滞胀的脚步一直在加速，高房价还有理由吗？或许就在未来的1－2年内就可以见出分晓。

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