经历了今年三四月份的楼市“小阳春”行情后，“红五月”并没有像市场期待那般原色重现，紧跟着的黄金购房小长假“端午”也在平淡中结束。中原地产研究中心统计数据显示，对比2018年同期，2019年“端午”成交整体有所下滑。北京假期前两日，新建商品住房成交仅4套，不足2018年一半。

业内人士表示，楼市从3月“小阳春”到4月高点，随后5月份至端午期间，整体市场出现退烧迹象。其原因是热点城市调控政策进一步收紧，住房市场成交、土地成交、房企融资整体上涨乏力。

多城成交环比降幅明显

中原地产研究中心数据显示，端午小长假前两日，北京新建住房分别成交1套与3套，较2018年的5套与4套，整体同比下调55.6%。二手住房方面，北京成交分别仅为40套和14套。深圳前两日成交维持153套和149套。

中原地产 分析师张大伟认为，虽然有网签数据滞后的影响，但另一方面，这也是进一步延续5月的退烧趋势。5月一二线城市整体成交环比4月下调2%。

作为历来成交旺季的“红五月”在2019年并未显现。2019年5月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比仅深圳上涨，上海、广州、北京环比均下跌。二手房更是遭遇寒流，一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑。

广州中原研究中心数据显示，5月广州二手住房成交4025套，较2018年5月的8846套，下滑54%。北京方面，北京住建委网签数据显示，5月北京二手住宅网签量13764套，较4月环比下降4.7%，同比下降24%。这也是自4月以来，连续第二个月网签量下滑。

除一线城市外，多个热点二线城市也降幅明显。易居房地产研究院数据显示，在重点监测的10个城市中，5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升态势。其中，厦门虽然二手住房成交同比上涨高达196.5%，但环比下降20.3%，市场已现明显调整。青岛方面，二手住宅成交与厦门类似，5月环比下调6.1%，但同比仍高达33.7%。南京方面，5月二手住房成交7616套，环比下降13.3%，同比下降1.1%；杭州方面，5月二手住房成交环比下调1.3%，同比下调23.9%；金华方面，5月二手住房成交环比下调4.3%，同比下调44.2%。

中原地产 分析师张大伟认为，4月下半月开始，部分城市政策再次收紧，购房者预期受到影响。另一方面，部分供应承压，阻碍成交释放。例如上海楼市5月供应量大幅缩水，供应面积环比减少37.9%。

易居研究院研究员姚方认为，2018年9月至2019年4月，二手住宅价格指数同比涨幅和成交套数近6个月移动平均同比增速均处于低位盘整态势。2019年4月10城二手房成交套数同比增速由负转正，5月保持了上升趋势，但增速有所放缓，市场热度回落，预计6月部分城市二手房成交量环比将进一步下降。

政策收紧预期强烈

楼市降温的背后，是相关政策的收紧，政策预期的再度转向。5月中旬，住建部再次对此前价格累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，加上此前被预警的6城，合计已向10城发布预警。随后，苏州召集30余家地产商举行座谈会指出，今年当地房价涨幅目标控制在5%，如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制，苏州将从扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控。

近日，东莞出台土拍新规，指出土地竞价不再“价高者得”，而是“ 接近平均价者得”。新政规定，东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上 终一次性报价方式，以终次报价中 接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地 终报价。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，一次性 终报价，并以 接近平均价作为定价的依据，首先可以淘汰风险倾向高、杠杆高的开发商；其次，由于中标者对 终价格没有影响力，所有投标人都会基于市场基本面，显示其对地块的真实评价， 出来的房屋供给也是 的。

东莞出台政策的原因，正是热度高涨的市场，以致数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块、溢价率高企等现象频现。5月16日，融创以10.23亿+商业部分自持年限40年的代价拿下沙田镇商住地块，溢价率50%，整个网上竞价过程用时仅29秒。

张大伟说，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机，未来微调的政策也有利于刚需。中原地产研究中心数据显示，5月全国房地产调控高达41次，年内突破205次，较2018年同期上涨30%。

下半年整体基调维稳

此前，人民日报发表文章《中国不会靠炒房拉动经济》表示，中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，确保房地产市场行进在正确的轨道上。

对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2016年以来中央针对房地产采取了坚持“房住不炒”的定位，房地产市场风险已经有所降低，但我们必须认识到未来15年中国房地产的灰犀牛始终在不远处徘徊，风险如影随形。所以我们一定要对风险保持高度的警惕，把它控制在相对安全的区间。

倪鹏飞认为，从2019年来看，房地产调控政策基调为维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场的重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；也更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。

张大伟认为，未来为保持房地产市场的持续稳定。从2019年来看，房地产调控的微调将常态化。其中，将迎来更多监管，住建部的预警系统已经建立完成开始常规性运行。未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。此外，银监会将开启的“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作，也将对房地产资金带来较大影响。

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